广东
当人脑接收一个新信息的时候，总是先假设它是真的，这也是为什么谣言那么容易传播。
一两个月之前，王健林还被重新盛赞为穿越周期的首富，但因为租金造假指控，使得子公司IPO延宕，可能触发近400亿元的股权回购。
债券下跌，高管进京，王健林似乎又变成了卖文旅酒店业务时的王健林。
是虚假指控造成了恐慌，还是信息不对称点燃了隐雷，无论是投资还是观察市场走向，应该试着去接近真相。
实话说在前面，很难知道万达的租金收入是否造假。
万达集团旗下主要旗舰公司为“大连万达商管”、“万达地产”，以及目前正在IPO的“珠海万达”，后者是大连万达商管并表的子公司。
港股万达商业退市后，剥离了万达地产，卖掉了文旅以及大部分酒店业务，就变成了如今的大连万达商管，一家纯粹的商业投资经营公司。
珠海万达更加轻资产，不持有商场，而是帮助大连万达商管经营和管理商场，是一家商业管理物业公司，IPO之前估值1800亿元。
2021年向碧桂园物业、蚂蚁、腾讯、中信资本等机构投资者释放了21.19%的股份，由于签有回购协议，这近400亿元投资款，至今在大连万达商管资产负债表上，还列示为“其他非流动负债”。
2月底的时候，一个自称在万达工作了2年多的在职人士，突然在知乎上发长文，指控大连万达商管数据造假，其中涉及租金收缴率、招商率，以及强迫商户、员工借钱补租金收入的缺口。
长文主要指控的是大连万达商管的内部管理问题，但租金造假的关键指控，让市场联想到珠海万达IPO的延宕。
大连万达商管虽已不是上市公司，但其还在银行间、交易所发债，所以财报仍然经过审计，审计师是大华，珠海万达的审计师是安永。
经过双重审计的财报，你说他造假，加上没有任何实质证据，很难得到万达租金造假的结论。
当然，不确切是否造假，但我们可以追寻造假的逻辑。
正如指控长文里称，万达商户、员工被迫用自己的钱，甚至去借钱，来维持租金稳定增长的幻象。
这里首先是管理层不诚实，提供了造假数据给了审计师，现金流没有问题，资产负债表也就没有问题，审计师肯定也早已撇清责任。
只是这么干，对资产负债表会造成两个影响，一个是这部分假收入不是真实价值，大连万达商管的利润率将下降；其次是造假不可持续，数据要么越滚越大，要么一次性下跌洗白。
大连万达商管、珠海万达2022年的财报，将成为很好的观察窗口。
近五年以来，大连万达商管的商场经营毛利率下降了8个点，租金回报率从5%提高到10%左右，其中隐隐透露出一些不安。
自称内部人士的长文指控，在当时并未引起太大波澜。直到4月底，珠海万达IPO文件将再次失效，以及万达地产信托贷款展期曝光，万达的偿债能力遭普遍质疑。
万达地产业务目前规模不明，想必同样受大环境剧烈影响，但其与大连万达商管是平行关系，关联交易余额不多。
如果是万达地产的负面舆情，引发对大连万达商管偿债能力，以及珠海万达IPO前景的担忧，那有过度反应嫌疑。
珠海万达IPO三次递表后仍未能上市，以及可能的触发股权回购，才是市场真正担忧所在。
实在是不可思议，如果说当年卖掉文旅和酒店业务，第一次拯救了万达，那么前年珠海万达引入战略投资者，则是再次拯救了万达。
如今对于上市失败和股权回购还没有预案，那么万达死不足惜。
高达近400亿元的股权回购款，是目前大连万达商管所不能承受，目前行情下融资渠道有限，资产杠杆也已放到极限。
还有半年多的时间，王健林需要再次施展当年魄力，要么解决问题继续推进IPO，或者继续延期股权回购节点。
也可以学许家印，与战略投资者谈判，回购股权转为普通股，也可以再现2017年的卖卖卖，打骨折出售一部分资产。
这样来看，万达地产板块的潜在出售，似乎也是一个选项。
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