北京
文/十一弟
刚过去的十一月份，各大房地产研究机构，很默契地没有发布销售排行榜。
十一弟打听了下，是上面召集开会了，这个月就先不发了。
没有消息就是好消息。
至于下个月还发不发，走一步看一步，等通知吧。
现在的楼市，确实太差了。
最近，有两位房企大佬跟十一弟倒苦水，听完都有点心疼、语塞了。
一晃眼，今年就快过去了。
年初的时候，大家对市场还是很乐观的，以为在慢慢好起来了。
万万没有想到，那是全年仅有的高光，但只支棱了两三个月，没能一鼓作气、乘势而上。
十一弟还记得，在除夕那天，万科连发五条公告，大股东深圳地铁高调力挺——
它对万科核心管理层进行了重组，派遣了几位得力干将，支持万科纾困。
当时，万科的偿债高峰期即将到来，财务压力很大。
在官方媒体上，深圳国资负责人为其站台发声——
“深圳市属国资国企资产超过5万亿，全年营收超万亿，规模大、实力强、有能力、有实力，也有足够的子弹，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段，推动万科稳健发展。”
“还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。”
深圳地铁董事长辛杰，新任万科董事会主席，也表了决心——
“在各方及大股东强有力的支持下，新的管理团队将积极实施一揽子方案，有信心实现万科队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。”
从2021年下半年房地产行业出险以来，很多开发商陷入困境。
但在关键时期，没人有意愿、有能力拉一把，眼睁睁地看着它们集体倒下。
深圳国资和深圳地铁对万科的表态支持，是十分罕见的。
不抛弃、不放弃。
作为大股东，深圳国资没有对万科撒手不管，而是站台背书、调动资源，不让它掉队，帮助它渡过难关。
万科所遭遇的困境，一开始也作了定性——
“有市场原因，更有管理因素。”
但从全局来看，万科有很好的业务和资产，有救助的价值。
那就必须全力解决眼前的困难。
深圳地铁对万科的支持，是真金白银。
今年以来，它以股东借款的形式，连续向万科输送了308亿资金，帮助其偿还公开市场的到期债务。
借款利率只有2.34%，比一年期贷款市场报价利率（LPR）还要低66个基点。
作为第一大股东，深圳地铁现在持有万科超过27%的股份。
当年，为了拿下这些股份，深圳地铁向华润、恒大支付了664亿收购对价。
连同今年的308亿股东借款，在万科身上，深圳地铁真金白银地投入了972亿资金。
深圳地铁对万科不遗余力地救助，如果它自己再努力一点，市场再争气一点，其实有很大的机会。
但今年的楼市，一季度的星星之火，根本没能燃起燎原之势。
这段时间，在二级市场上，万科的股票和债券，双双杀跌。
过去两个月，万科的股价蒸发了将近四分之一，市值跌至600亿左右，落入历史低位水平。
在债券市场，万科名下的债券收益率，大幅飙涨。
股债杀跌的背后，是万科的纾困逻辑，有了变化——
深圳地铁的持续输血，可能已经很难填平万科的债务窟窿了。
毕竟，作为地铁企业，它所面临的资本开支也很大，自身的现金流与财务安全，更加重要。
接下来，万科在公开市场的到期债务，需要依靠更加市场化的方式来解决。
这个月，万科马上有一笔债券到期——
22万科MTN004中期票据，待偿本金为20亿。
即将到期前，万科决定进行展期一年，明年再兑付全部本金，并且维持3%的年息不变。
这次展期之前，万科在今年偿付的几乎所有公开市场到期债券，都是靠深圳地铁提供的股东借款来弥补资金缺口。
现在，深圳地铁不再继续输血了。
若没有大股东的资金支持，万科在今年遭遇的寒冬，会比现在来得更早。
除了这笔已决定展期的20亿本金的债券，年底之前，万科名下还有一笔本金37亿的债券，即将到期。
对债权人而言，相比其他企业的债券展期，万科开出的条件，算是很苛刻了。
但债权人能作出的选择，其实不多。
因为万科也是在用时间换空间，好不容易撑到现在，只能尽力不让主体信用进一步恶化。
到了这个地步，所有人都要押上身家，赌一把了——
盼望着市场能够好起来，恢复自身造血功能，是唯一的救赎之道。
大家都拉扯到极限了，但愿春暖花开吧。
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