重庆
01
重庆楼市涨价的信号其实已经出来了。
房价后面有没有向上的空间，有时候不是先看购房者情绪，而是先看开发商还有没有信心继续往上定价。
从现在重庆市场的表现来看，这种信心正在慢慢回来。
当楼盘售价都是卡着开发成本卖，甚至卖一套亏一套只为快速回笼资金的时候，说明这个市场是悲观的，开发商只想快速清完库存好跑路。
一旦开发商敢不考虑土地成本去扩大利润空间，那就说明市场慢慢在回暖了。
重庆现在核心区的一些项目，已经能看出这种特征。
比如照母山的邦泰观山川，楼面价大概在8200元㎡左右，而外部释放出来的销售价格已经到了22000-26000元/㎡。
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而像之前的璞印金开、华润澐璟、海成金开郡等照母山周边楼盘，普遍都拥有充足的利润空间。
这说明重庆核心区的新房项目已经从“只能降价保命”的阶段回到了追逐利润的阶段。
房企的定价态度往往比购房者预期更直接。
开发商愿不愿意扛价，本身就是市场的一种判断。
02
这两年大家都习惯了重庆楼市低温运行，所以很多人形成了一种印象，觉得只要价格高一点，市场就不认。
但近段时间一些项目的表现，已经在改变这种看法。
比如刚才说的邦泰观山川，就算定价比较高，项目还是有购房者排队登记办卡。
观山川售房部办卡现场（图源网络)
更离谱的是，观山川居然要摇号选房！
这大概是近5年重庆楼市里都没有出现过的盛景了。
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究其原因，照母山这类区域，本身就有比较强的改善需求积累。区域内不少二手房虽然位置不差，但房龄已经上来了，产品也老了。
对于预算大概在300万的改善家庭来讲，在总价一样的时候，新的四代宅、新规住宅在空间利用、得房率、阳台设计还有整体居住体验这类方面，确实要比周边老房子更有吸引力。
所以这类项目即便价格不算低，市场也还是会给出反应。
改善客群的需求集压了太久，板块里的新增供给又不多。一旦有项目出来，只要位置和产品过得去，接受度就会比很多人想象中高。
这种现象最需要留意的点，是它正在让板块价格预期变高。
一旦核心区域开始出现“高价也卖得动”的样本，开发商后面定价就会比较有信心。
这个趋势，其实比单个楼盘卖得好不好更重要。
重庆接下来入市的新房，主力产品已经越来越集中到新规住宅、四代住宅和改善型项目上。
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以前那种低总价、普通高层、标准化的刚需楼盘，正慢慢变得少了。与此同时，一些老项目也在加快清盘，通过让利赶紧把便宜的房子卖出去。
等这一批库存消化掉之后，后面补进来的新房，本身定位就更高，产品也更贵。
这样一来，即便不是所有楼盘都主动提价，整个新房市场的均价也会被供应结构往上推。
好多人老是盯着单个项目是不是涨了，实际上，更大的变化出现在供给侧。当廉价的房子越来越少，贵一点儿的新产品越来越多，市场均价自然就会被拉上去。
03
再往大一点看，今年全国房地产市场的气氛，其实也在慢慢修复。
一季度，全国房地产开发投资下降的幅度开始变小，这就意味着行业最糟糕的时候大概就要过去了。虽然还不能说完全转变了，但开发商还有市场的预期不像前两年那么消极。
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更关键的是，一线城市已经开始释放信号。
3月份70个大中城市住宅价格数据出来以后，市场最关注的一点，就是一线城市已经率先出现修复。
数据源于国家统计局
过去每一轮楼市修复，基本都是一线先动，核心二线跟上。
重庆未必会立刻成为最早起势的城市，但也很难长期脱离这个大趋势。
尤其现在重庆核心区改善盘已经开始有成交热度，二手房也在逐步止跌，这些信号放在一起看，说明市场方向正在慢慢发生变化。
04
重庆这轮房价的变化，不会是一夜之间全城普涨。
更现实的路径，往往是开发商先稳住核心区域新房的价格，让大家对定价有信心，接下来再慢慢传到整个市场。
从现在的情况来看，这条线已经有点意思了。
核心区项目利润空间仍然充足，改善盘高价也有人接，后续供给又越来越偏向高端和改善，再加上全国市场的情绪正在修复，重庆新房价格后面确实更值得认真看一眼。
至少，再以过去“房价只跌不涨”的思路看待重庆楼市，可能已经不太明智了。
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