这两年，我很少写郑州房价“跌”的文章。

因为，这个话题，他是和尚头上的虱子——明摆着的事。

郑州的房价，无论是新房还是二手房，确实跌了。

不只是郑州，几乎中国所有的城市房价，其实都跌了。

特别是二手房房价，都跌了基本30%——40%之间。无论是北京上海深圳，还是杭州成都南京，还是西安济南郑州，谁也别说谁。

这是普跌，不只是郊区盘，主城区盘其实也一样。

从2025年开始，郑州楼市因为四代宅的横空出世，新盘楼市形成了两种产品对垒的局面：新盘四代宅VS老盘存量三代宅！

存量房三代宅，被新房（高得房率的）四代宅打得落花流水，毫无还手之力！

于是，他们与新产品新楼盘的竞争格局上，唯有一条路可走：降价！

事实上，降价确实是有效。

无论是去年年初招商时代天宸率先的尾盘大促销，还是从去年开始的华发峰景湾11500左右价格的大促销，还是今年保利大都会12500+的尾盘促销、高新区朗悦公园府6期均价12000的降价大促销，都取得了很好的成绩。一个月能卖到60套以上。

至于一些盘以送装修、送车位暗降的形式来降价促销，效果大多不如直降。遮遮掩掩，还不如正大光明。这是另外一个话题。

我在时刻观察郑州主城区65个在售住宅楼盘和61个待售住宅楼盘（地块），目前已经更清晰的表明：三代宅之前的老产品，确实无更多力量来对抗高得房率牛逼大门高定会所标准下沉式庭院一般刚需盘都要配游泳池架空层的四代宅楼盘了！

降就降吧。市场经济，很正常。

就像二手房业主只能降价才能卖动房一样，存量的楼盘房源本质上也是二手房——只是他的业主不是个人而是开发商。

市场上，有太多的现房存量楼盘房源了。

这些存在于开发商手里的房源，要全部到买房人手里，还需2-3年时间。如果想要跑量——一个月卖40套以上，那就要有诚意。最大的诚意，就是价格。

好吧，以上是一种事实描述。客观呈现。

我想说的是，降价很正常。

但，前两天我在一个个梳理郑州主城区楼盘的价格时，我傻眼了：

曾经10000元/平米的价格底线，一个个被戳破了！

你看，在郑州主城区内，

南四环外的富田城九鼎华府价格到了9000多，部分房源甚至在9000下；

南三环外的九鼎公馆价格到了9000多；

商都阜园部分房源价格到了9000多；

南三环内的远洋瑞林宸章也有9000多的房源；

西南三环外的特殊楼盘融创御湖宸院现房8000多，据说还是精装；

三环内五龙口片区的高新城开松云缦也有9000多的房源；

常西湖的华瑞紫韵城4期和裕华城1期2期也有很多9000多的房源；

前几天落位开盘的西美招商雲启是9700元的价格起步；

西四环外的大正水晶森林三期目前8000多的价格为主流据说还有7000多的促销房源；

西四环外的高新和锦瞻云和高新和锦莲序很多房源也在10000左右徘徊；

北边惠济大北区的旭辉一江雲筑价格在9000多；

绿都青云叙四期尾盘价格在9000多；

万科民安雲河锦上高层精装价格在11000左右，毛坯价也算到10000以内了；

北四环外的和昌和正商项目尾盘房源更不用说了，价格在七八千；

杨金片区除了前一段那个伟业龙湖上城藏了几年的房源以7000多的价格出售和东方宇亿万林府给价就卖之外，其他盘还坚持在12000+；

在白沙组团，城发和府给出了9000+的诚意价；

在物流园区，更不用说了，那几个幸存不烂尾的盘价格早已在8000之内了。

猛的一看，确实很意外。

这么多盘，甚至很多还算很不错的盘，价格都到10000以内了。

这些盘的特点，主要在三环外。四环外。当然，三环内也有。

这是真实的楼市时代样本。

到目前为止，我依然不认同三环外无价值、四环外无价值。

郑州的这种价跌特征表现，有太多的其他因素。

其他一些城市，这种表现，并不明显。

三环外、四环外的城市基础设施配套的严重不足，是重要原因之一。

特别是路网。

特别是断头路。

以及，四代宅对三代宅的得房率碾压。

如果以120平米平均面积计算，这些楼盘很多房源总价在120万之内。

以15%的首付款计算，首付款在18万以内。

相比于5年前的刚需买房人，现在的“刚需”买房人，太幸福了！

当然，这些10000以下的房子，并不一定说都是小面积。有些，是大面积。

只是，因为“时代的原因”，他们“过时”了而已。

过时，是一个沉痛的话题。

无解。

对于很多二手房业主，“无解”是一个沉痛的话题。

二手房业主，如同这些降价的开发商一样，同样心痛，同样痛心。

无法用理论去解释。

只能说：这，就是存在！

对于开发商而言，是心痛。

也许，对于新买房人，是机会。

从楼市研究的角度，10000-，就是郑州主城区房价的底部。

这是基本盘。

以上的那些有不到10000的楼盘的名单，你可以去看看，可以去淘淘。

我觉得，他们并没有那么差。

也许，很多单价不到10000的房源，适合你。

最后，这一切，用两句话来结束本文：

1、对于开发商而言，没有卖不出去的房，只有卖不出去的价。

2、对于买房人，没有不能买的房，只有适合与不适合的房子。都这个价了，那些缺点，也就别挑剔了。

本文完。