上周，北京楼市的朋友圈被一个数字刷屏了——“70亿”。

三个新盘同周末开盘，官宣认购金额加起来超过60亿。加上当周新房网签80.4亿，有人把两个数一凑，喊出了“周末70亿”的口号。

中介在转，销售在发，连不少购房者都在问：是不是该出手了？

十一郎今天不跟风喊口号，咱们把数据拆开来看，把逻辑捋清楚，再回答那个最关键的问题——北京楼市，到底回暖了没？

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DICHAN SHIYIYAN

“70亿”到底是怎么回事？

先说清楚口径，免得被带偏。

“70亿”不是单周末网签了70亿，而是两个数据被混在一起喊出来的：

第一，上周（6月22日至28日）新房网签数据——商品住宅成交1139套，环比上涨70.76%；成交金额80.4亿元，环比上涨76.24%。

第二，周末三盘齐开的认购数据——6月27日至28日，保利熙瑞、北京建工嘉棠雅序、中铁工投青雲国樾三个新盘相继开盘，官宣认购金额合计约62亿。

两个数一叠加，就成了朋友圈里流传的“周末70亿”。

但这三个盘的认购金额是“官宣口径”，不是最终网签数据。比如嘉棠雅序6月27日开盘当天官宣30亿，但截至6月29日实际网签25套、1.86亿——认购到网签之间，还有一段路要走。

所以，“70亿”是个营销意义上的汇总说法，不是单周末的真实网签数据。

02

DICHAN SHIYIYAN

三个盘，三条线，覆盖了谁？

这波热度的真正来源，是三个盘几乎同时开盘，而且覆盖了三个完全不同的客群：

保利熙瑞，海淀西四环田村板块，定位内城高端改善。海淀供地本来就少，西四环更是稀缺，憋了一年多才开盘，冲着“海淀+四环”这两个词去的买家不在少数。

嘉棠雅序，丰台花乡、南四环内，北京建工“嘉棠系”第三子。前两个盘——怀柔嘉棠澐玺和丰台嘉棠璟樾——都卖得不错，嘉棠璟樾开盘3个多月网签218套，去化率接近50%。雅序开盘官宣30亿，延续了这个系列的节奏。

青雲国樾，顺义后沙峪中央别墅区，容积率2.0的纯洋房社区。取证400套，开盘当天销售243套、超14亿，去化超六成。

顶豪、改善、刚需——三条线同时点火，这才是“70亿”刷屏的真正原因。三个盘各自切中了不同的客群，而不是某一个盘独自撑起了场面。

03

DICHAN SHIYIYYAN

新房网签大涨，但别只看环比

再看上周的网签数据：

商品住宅成交1139套，环比上涨70.76%

成交面积14.51万㎡，环比上涨80.47%

成交金额80.4亿元，环比上涨76.24%

二手房住宅成交4209套，环比上涨32.53%

单看环比，涨幅确实吓人。

但放在更长的时间线里看：6月前几周，北京新房周成交一直在低位徘徊。6月15日至21日当周仅成交667套，已经连续三周下滑。上周的1139套，是在一个极低的基数上蹦起来的。

更值得关注的是另一个数据：6月截至28日，北京新房累计成交3627套，比上月同期还少了808套。

也就是说，上周的大涨，本质是“低基数上的反弹+月末冲刺+三盘集中开盘”三重因素叠加的结果，而不是市场突然全面转暖。

但好消息也不是没有。

上周有22个顺销项目单周网签过亿。招商序以43套、3.14亿元成为周度“三冠王”；北京润园、紫京宸园、京华玖序也都在2亿元以上。没有断层领先的“一枝独秀”，而是多点开花——这是市场基础在改善的信号。

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DICHAN SHIYIYAN

政策信号支撑

市场数据是表现，真正的玄机还在政策。

周最值得关注的，其实是《求是》杂志的一篇文章。

6月18日，求是网发表评论员文章《以更大力度提振消费》，多处提及房地产。文章指出：“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎。”

文章还强调：“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”，“防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋”。

“负向螺旋”这个说法，在官方语境里极为罕见。中指研究院解读为：资产价格下跌导致消费信心下降→消费动力不足导致经济承压→就业和收入预期减弱→进一步导致资产价格下跌。

十一郎翻译一下：官方已经意识到，房价跌不光是房地产的事，它关系到老百姓敢不敢花钱、经济能不能稳得住。

所以，稳楼市已经从“行业问题”上升到了“宏观经济问题”。这一定调的变化，比任何单周数据都重要。

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DICHAN SHIYIYAN

楼市到底回暖了没？

十一郎给你三个判断：

第一，上周的热度是真实的，但不要过度解读。

三个新盘同时开盘、22个顺销项目过亿、二手房4200多套——这些数据说明市场确实在活跃。但这是“结构性活跃”，不是“全面回暖”。顶豪、改善、刚需三条线里，真正跑出量的还是那些地段好、产品硬的项目。远郊、无配套、产品力弱的盘，该冷清还是冷清。

第二，二手比新房更值得关注。

上周二手房住宅成交4209套，环比涨32.53%。6月截至28日，北京二手住宅累计成交14290套，预计全月有望突破1.5万套。虽然比5月的15974套略有回落，但已经连续多月站在1.5万套左右——这个量级，说明二手房市场的基础在变扎实。

更重要的是，国家统计局口径下，北京二手房价已经连续4个月环比上涨。量稳住、价微升，这是典型的筑底特征。

第三，政策底已经非常清晰了。

从年初《求是》说“政策要一次性给足”，到年中说“防止负向螺旋”——半年的时间，官方对房地产的态度已经从“要不要救”变成了“怎么救得更有效”。

6月LPR虽然连续13个月“按兵不动”，但政策工具箱里还有的是东西可以拿——限购、公积金、税费……只要数据不好看，随时可以加码。

“周末70亿”刷屏，说明市场情绪在变。但情绪归情绪，判断归判断。

十一郎的观点是：北京楼市正在筑底，但不是所有房子都会涨。核心区、好产品、有配套的项目，热度会持续；远郊、没产业、没地铁的盘，该凉还是凉。

对购房者来说，别被“70亿”冲昏头，也别被“环比涨70%”吓到。想清楚自己的需求、算清楚自己的月供，看到合适的房子就出手——但别指望买了就能涨。

毕竟，市场最怕的不是跌，是不知道自己该信什么。

而现在的信号已经很清楚了——官方在托底，核心区在回暖，剩下的，就是你自己的判断了。

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