6月23日下午，通州九棵树。

五家房企坐在拍卖厅里，保利、招商、绿城、建发、中海——清一色的头部玩家。一块地，线上5轮报价，现场又举了173轮牌，整整178轮。

最终，招商蛇口以10.217亿元、溢价率20.95%拿下。刷新了北京今年土拍溢价率最高纪录。

同一块地，隔壁中海去年11月拿的时候，溢价率只有0.97%。半年多时间，地价涨了8000多块一平米。

这是北京上半年土拍的收官之战。

也是整张成绩单里最扎眼的一笔。

土拍，在整个房地产开发链条里扮演者特殊角色，它是所有故事的起点。

一块地卖出什么价格，基本决定了未来一两年盖出来的房子要卖什么价格；一块地有多少家房企抢、抢了多少轮，直接反映了开发商对这座城市、这个板块、这个时间点的真实判断。

所以，懂行的人看楼市，从来不只看房价和成交量，他们一定会盯着土拍。因为土拍是“春江水暖鸭先知”里那只最先下水的鸭子——开发商的钱往哪儿砸，哪儿的房子就值得多看两眼。

但你要是只盯着个别的数字，觉得北京土拍火了，那就被带偏了。

北京楼市上半年土拍市场有哪些看点？面粉到底贵了没？开发商拿地的态度是看强还是看弱？这些对于普通购房者有什么启示？

在2026年的年中节点，十一郎带你总结北京楼市土拍的特点，把上述问题一次性说清楚。

十一郎建了一个北京买房群，在群里会发布一些楼市政策分析、新盘的信息节点、二手房的数据分析，以及一些优质法拍房的信息，感兴趣的伙伴可私信我进群。

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01

DICHAN SHIYIYAN

先看大盘。

中指研究院的数据是这么写的：2026年上半年，北京共成交21宗涉宅用地，成交规划建面121.97万平方米，同比下降48%；土地出让金340.11亿元，同比下降66%；平均溢价率3.55%，比去年下滑了3.6个百分点。

66%。

这个跌幅，放在任何一个行业里都算得上腰斩再腰斩。

21宗地里，14宗底价成交，占了三分之二。溢价率超过10%的，只有4宗。

换句话说，热闹是局部的，冷清是普遍的。

但“冷清”两个字，得打个引号。

因为今年的冷清，跟去年的冷清不是一回事。去年是没人买地，今年是——有人想买，但没地可买。

上半年，朝阳、海淀两个供地大户全程零供应。城六区里只有丰台在持续放量，拿了6宗地出来，其中5宗在二三环沿线。

政府主动刹车了。2026年北京商品住宅用地计划供应200到240公顷，比2025年又少了。放出来的地，也大多是小块地——10万平米以上的大地块，从去年的9宗锐减到只有1宗。

这就是所谓的“缩量提质” 。

不是市场崩了，是供应端主动踩了刹车。

02

DICHAN SHIYIYAN

那为什么通州九棵树能抢成这样？

答案就两个字：验证。

这块地南侧一街之隔，是中海去年11月拿的6017地块，今年3月开盘做了个项目叫中海·玖树满和。3个月不到，网签537套，去化超九成，卖了近21个亿。销售均价约5.1万/㎡。

一个板块，一个项目，用真金白银证明了——这里有人买房，而且买得动。

五家房企盯着这个数据，心里都有数。招商更是憋了14个月没在北京拿地，在售项目都快卖完了。再不补仓，北京的团队就要没活干了。

所以178轮举牌，不是因为钱多烧的，是因为算得过来账。

再看丰台。

6月18日，丰台桥南地块，招商、越秀、厦门国贸、懋源四家房企，举了144轮。中间还闹了个插曲——厦门国贸卡点举牌，三声报价已经落锤了，招商不服，离场协商后又回来接着拍。

最终厦门国贸以11.947亿元、溢价率15.65%拿下，楼面价约5.67万/㎡。这是厦门国贸时隔近三年再次在北京拿地。

这块地凭什么？四轨交会、紧邻丰台站、西三环到四环之间。1.1的容积率，在北京核心区几乎绝版。满打满算也就一百来套房子——不愁卖。

但同样是昌平朱辛庄，画风就完全不一样了。

6月11日，朱辛庄地块出让，只有一家报名——北京未来科技城昌信置业。底价9.09亿成交，溢价率0%。

朱辛庄差吗？不差。距地铁昌平线和8号线换乘站只有300米，两站到西二旗，海淀外溢第一站。但地块绑了产业用地，住宅部分楼面价算下来约2.86万/㎡，比周边在售项目还便宜。

便宜是便宜，但没人抢。因为算账的逻辑变了。

03

DICHAN SHIYIYAN

房企现在只认一件事：确定性。

什么叫确定性？隔壁有人卖得好，叫确定性。板块库存低、产品有代差，叫确定性。地铁通了、配套齐了、不用等规划落地，叫确定性。

通州九棵树有确定性——中海已经替你验证过了。丰台桥南有确定性——四环内、四轨交会、改善需求明确。

朱辛庄也有确定性——但那是“底价就能拿下”的确定性，不是“值得抢”的确定性。

中指研究院的高级分析师范诒杰说得挺直白：房企对核心优质地块的拿地意愿依然充足。上海易居研究院的严跃进也补了一句：供应端主动强化了“小而美”、低总价优质地块的供应，更好匹配了房企的投资需求。

翻译成人话就是：政府学聪明了，知道放什么地有人买；房企也学聪明了，知道什么地能碰。

04

DICHAN SHIYIYAN

那这对普通买房人意味着什么？

一块地卖出什么价格，基本决定了未来一两年盖出来的房子要卖什么价格；一块地有多少家房企抢、抢了多少轮，直接反映了开发商对这座城市、这个板块、这个时间点的真实判断。所以，懂行的人看楼市，从来不只看房价和成交量，他们一定盯着土拍。因为土拍是“春江水暖鸭先知”里那只最先下水的鸭子——开发商的钱往哪儿砸，哪儿的房子就值得多看两眼。

十一郎给你划三个重点。

第一，跟着开发商抢地的方向走，大概率不会错。

通州九棵树、丰台三四环、亦庄核心区——这些地方开发商肯花上百轮举牌去抢，说明他们算过账，觉得这里有人买房、能卖得动。未来一两年，这些板块的新房供应会补上来，产品力也会迭代。想在核心区买改善房的，可以重点关注这些地方。

第二，底价成交的板块，别指望大涨。

朱辛庄、顺义、大兴外围这些地方，地价没涨，说明开发商对未来的售价预期也没涨。不是说不能买，自住没问题，配套也在慢慢起来——但指望房价大涨，不太现实。

第三，下半年还有一波好戏。

上半年朝阳、海淀没放地，下半年都要补上。酒仙桥地块已经挂出来了，起拍价37.2亿。广渠路、北菜园也都在清单上。这些才是真正的主城区核心地块，一旦开拍，热闹程度只会比通州九棵树更甚。

最后说两句实在的。

北京上半年土拍，表面看是340亿的“惨淡”成绩单。但扒开来看，这不是没人买，是没人敢乱买了。

过去那种“拿到地就能赚钱”的时代结束了。现在每一块地，房企都要算三遍账：有没有人买、能不能卖动、利润够不够厚。

算得过来的，178轮也抢。算不过来的，底价也不要。

这种“清醒”，对行业是好事。对买房人也是好事——因为未来能出现在市场上的房子，都是被精挑细选过的。开发商不敢再乱盖了，购房者也不用再乱买了。

我是地产十一郎，找我买房不迷茫。我们下期见。

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