上海的二手挂牌量创下三年新低。

今年2月底，上海LJ外网的挂牌量降到了8.44万套。

随着小阳春的爆发，挂牌量一度反弹，当时很多人还担心会重演去年小阳春的剧本，挂牌量再创新高。

但在4月之后，挂牌量继续进入下降通道。

目前上海的二手挂牌已经到了8.24万套，创下了上海二手挂牌量的新低。

对比最高点降幅达到了30.8%。

LJ内网的挂牌量也将低于13万套。

而且，暂时没有看到回头的迹象。

魔都财观制图

持续了14个月的挂牌量下降，很多人开始关心：

上海的房价大涨是不是不远了？

我知道有人会说，这是外网的挂牌数据，内网总数不一定是这个趋势。

不用质疑数据的真实性。

LJ外网是从11.9万套，降到8.24万套。

内网的数据从17.9万套，到如今的13.1万套。

趋势是保持一致的。

消失的这些房子都去哪儿了呢？

1、成交火热，刚需买的比卖的快

过年之后，上海二手成交连续3个月2.8万套之上。

上半年成交量同比去年增长了超13%。

挂牌量最多的刚需房源成交更猛，上海总价400万元以下的二手住房成交了近7万套，同比增长18%。

只要你的房子价格性价比高，基本上挂出来就卖掉。

特别低价的笋盘，那抢都抢不到。

2、急卖的房东越来越少

前两年的房东都是抢着赶紧卖，很多挂牌半年、一年卖不掉的大有人在。

晚卖出一个月，就亏个几万几十万。

那段时间，着急卖房的房东特别多，而且主动降价10%-15%的都是很常见的。

现在的情况是房价已经降了这么多了，而且有回稳的趋势出现。

房东的心态也就没那么急了。

甚至有些老破小都涨价成交的，那房东的观望情绪反而比买家更重了。

3、置换的客户量力而行

置换的客户，卖房是第一步，如果房子卖出的价格达不到置换要求。

那置换也就搁置，现在的房子继续住。

能置换的，现在买卖的速度都比较快。

换不了的索性下架不卖了。

4、数据端，新增挂牌明显下降

今年新增挂牌的力度远不如过去几年同期。

卖与不卖的天平悄悄在变化。

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挂牌量是真实的下降，那上海的房价涨了吗？

每一轮的上海房价上涨，势必伴随有挂牌量的下降。

2020年这一波行情，很多人都还记得。

从2020年行情启动开始，上海的二手挂牌从缓慢下降一直到到断崖式下降。

魔都财观制图

与此同时，上的二手成交量不断突破前高。

2020年5月是突破了2016年10月以来的新高。

如果看这些内容，会感觉与今天的行情极其的相似。

现在也是挂牌量下降，成交不断突破前高。

所以，上海楼市的大涨真的要来了么？

历史也许会重演，但这次可能不一样。

找相同点重要，但不同点可能更关键。

1、现在的上涨不是全面的，是分化的。

全国层面看，一线二手涨，但二三的二手跌。

回到上海市场来看，低总价的涨，高总价的跌。

新房市场，性价比高的卖的火爆，价格甚至还能微微涨一点；性价比低的不仅要降价，0网签也是常态。

目前还不是全面开花，只能说是结构性回暖。

2、复苏是从“老破小”开始。

现在是老破小、低总价在涨，这种传导链条需要一层层往上。

先刚需上车，再改善置换，现在还远没到顶。

魔都财观制图

从各个区的板块对比也能看出来。

2025年4季度到2026年2季度：

以老破小为主的板块挂牌价都有小幅的上涨，最高的闸北公园有4%。

但是次新房为主的板块还都在跌。

尤其是远郊的，比如罗泾、叶榭之类的地方，跌幅很深。

3、市场还没到狂热的程度

现在是交易的热度高，但远没到狂热的地步。

交易还是相对理性的，大多数买家也都是量力而行。

这一点看贷款增速也能看出来。

如果一定要说的话，那就是：

大家敢买了，但还没到抢的地步。

挂牌量下降是涨价的前提，但不是充分条件。

要真正迎来房价大涨，还需要几个条件。

1、挂牌量继续降，可能要降到5万套以下

目前LJ外网挂牌量8万+套，离供不应求还是有距离的。

参考2021年，年初挂牌量来到了5万套，随后就是房价的大幅度跳涨。

市场才是直接进入了卖方市场。

按照现在的去化速度，这个临界点可能要到2026年底或2027年初。

2、收入、就业预期的真正修复

买房最终靠的是收入和信心。

一季度调研的上海收入预期指数106.2点，增长了3.4。

虽然在乐观区间，但整体并不算很高。

只有钱包真正鼓起来，改善型和投资型需求才能接力刚需，推动全面上涨。

3、增量贷款进入

这一点可能最容易被忽视，但也很关键。

现在的增量贷款需要依靠新质生产力的行业。

2020年那轮上涨，背后是互联网、金融等行业的高收入群体集中入市。

二现在需要的是AI、生物医药、集成电路这些行业的高收入人群。

目前来说，这种风口产业的财富外溢效应还只是局部显现。

张江科学城、东外滩科创滨江这些板块确实有高收入人群在买入，但还远没到全民造富的程度。

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回到最初的问题：上海房价会暴涨吗？

我的判断是：短期不会，但市场筑底的信号越来越清晰了。

挂牌量从12万套降到8万套，成交量连续三个月维持在2.8万套以上，房价连续四个月环比上涨.

这些数字告诉我们，最冷的时候可能真的过去了。

但止跌回稳不等于暴涨。

从量价齐稳到量价齐升，中间还隔着收入修复、信心重建、高收入人群入市等好几道坎。

这些条件如果全部满足，2027年或许会有一波行情；如果缺一两个，大概率只是温和复苏。

对于买家来说，现在是看房的时机。

当然市场已经不是闭眼买都能涨的时代了，分化才是新常态。

挂牌量下降，是信号，不是结论。

别被一个数据吓到，但也要时刻警惕。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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