来源：深圳淘房志

你敢相信吗？

今年上半年，深圳二手房市场每卖出100套房子，有44套房子的年纪已经超过“20岁”！

大家不去打新，不去淘次新房，偏偏去抢“老破旧”！

“老房子”市场真是彻底火了！

曾经被市场嫌弃的“老破旧”、楼龄超过20年的“老辈子”，居然成为了市场主力成交！

淘房君找到一位在链家工作10年的资深中介W先生，跟他探讨了一下这个看似“反常”现象，其给出了一个很明确的观点：

“价格跌透、租售比变高，老破小就从‘鸡肋’甚至‘垃圾资产’，变成稳定的‘现金流资产’。”

此外，他还给淘房君提供了一个数据：

今年上半年，楼龄20-30年的房源成交占比达33.2%，同比扩大3.4个百分点；

楼龄超30年的房源成交占比10.8%，同比扩大2.4个百分点。

两者相加，合计44%。

300万以下的房子，成交占比达到28.6%，是近三年最高。

此外，W先生还表示，过去买这类房产是博房价上涨，现在买是算现金流的账。

淘房君了解到，目前，不少老小区的泡沫已完全出清，甚至部分房源价格已回落至2015年前后的水平。

被狠狠砸盘后，“老破旧”市场居然焕发出了新的生机......

投资客买“老破旧”的逻辑彻底变了

老房子的“账”要重新算

链家中介W先生告诉淘房君：现在买老破旧的投资客，就是看重其金回报。

过去，投资客买“老破旧”，最喜欢问：以后能涨多少？

现在，他们的问题变成了：每个月能收多少租？

他的一位深圳本地客户更是直言：“这老破旧压根不能赚大钱，它充当的是一个相对稳健的理财‘工具’，长期持有获得稳定现金流，能给自己的养老做兜底。”

该客户在去年下半年，花108万买入了罗湖春风路的长丰苑一套建面39平的一房；

买了之后，室内花了2、3万稍微装修改造了一下，便顺利租出去了，月租3500/月；

折算下来，年收益率约3.8%。

对比来看一下其他定期理财收益：五年期银行定存平均利率仅1.55%，十年期国债收益率约1.76%。

该客户买入老破小的租金收益，是银行存款的2倍多。

当淘房君问W先生，这个小区楼龄已经超过25年，未来随着楼体持续老化，还能不能继续租到这个金额？

其给出了肯定的答案，原因就是这里距离9号线向西村站就300米，楼下有华润万家超市，生活便利，租赁需求非常旺盛。

“即使未来租不了3500，降价到3000，绝对放出来不到一周就能有租客上门，收益也比放银行里强不少。”

W先生透露，之前房价一路疯涨时，投资客的心理是想要搏更大的收益、甚至搏旧改“一夜暴富”的预期；

现在，市场经历了震荡调整，有些老破旧可能再也无法回到前期的房价高点，他们压根就指望不上通过房价大涨获取收益；

但是，只要地段、资源不错的，就有长线持有赚稳定租金的价值。

还有谁在疯狂买入“老房子”？

刚需家庭：曾经瞧不上，现在香饽饽

此外，淘房君还请教了一位在某中介平台做数据研究的工作人员，她告诉淘房君，买老房子的主力军就是两类人：

除了有闲钱的投资客，就剩下预算很有限的刚需家庭。

刚需家庭普遍认为现在上车时机很好，首付15%、贷款利率历史最低，低首付+低利率+低总价，让他们终于够得着深圳的上车门槛。

今年上半年，宝安桃源居卖了184套，罗湖渔民村卖了183套，两个都是20多年楼龄的老小区，霸占了全市二手房成交榜的前两名，就是最有力的例证。

这其中，刚需客中的年轻人，买房心态相较于房价飙升的时期，发生了极其巨大的转变。

正巧，淘房君曾多次去桃源居现场实地调查过其市场行情，跟那里的中介特别熟悉，近期也从贝壳找房中介Z女士那里，得到了一些最新情况。

Z女士透露，今年，来桃源居看房的年轻人，明显变多了，对桃源居这个大社区的态度堪称180°大转变。

“我记得2021年那时候，有少部分年轻人来看桃源居，挑刺得厉害，觉得这里旧旧的，说同样的预算还不如去打新，毕竟打新一个网红盘、买到就是赚到；

从去年开始，来看的年轻人，反而觉得这里社区氛围蛮好的，有地铁、下楼就能买菜买生活用品，孩子上学方便，老人下楼也有活动空间可以打打牌、聊聊天。”

当问到Z女士，这些年轻购房者态度转变的原因，她毫不犹豫给出答案：

价格“腰斩”、“就是房价这一大跌，把成交量又盘活了。”

淘房君也查询到，桃源居的成交量从2021年开始，价格虽然从7万+/平一路回落到5字头，但一直维持在100-150套上下；

直到2024年-2025年，桃源居频繁出现单价4万一平的房源，甚至3万一平的超级笋盘，比起高峰期跌幅超过40%，成交量一下子回到了330套+。

此外，福田、南山、罗湖等“关内”区域，老房子已是成交主力，成交占比能达到四到六成，核心原因也是跌出了性价比。

有网友表示：“买得起、通勤快、能上学”，比所谓的规划概念值钱多了。

其也分享了自己的买房经历：

2022年，她带着600万预算去南山看一个“90后”小区--文竹园，觉得小区外立面旧、还要爬楼梯，便没有买中介推荐的一套两房；

期间一直密切关注蛇口老房子的动态；

直到前段时间，中介联系她说，现在有一套两房笋盘，总价400万有机会拿下，其正准备下手。

“400万买蛇口两房，又安静、周边绿化又好，还是育才二中对口小区，没什么可挑的了。”

看，老房子贵的时候，购房者眼睛里全盯着缺点，便宜下来之后，老房子的优点都凸显出来了。

当然，不是所有得老房子都能打“翻身仗”！

需要给大家提个醒，其实，在老房子这个板块内部也存在明显分化。

虽然大家价格基本上都跌回到了10年前，但是真正有价值的老房子，还是在居住氛围相对成熟的板块。

投资首选福田、罗湖、南山区中，那些离地铁、学校、医院、商圈都近的老房子，交通便利、生活配套完整，有持续的、旺盛的租赁需求，能够确保稳定的现金流收益。

居住的话，可以根据自己工作地点，去各个片区淘生活氛围浓厚的大社区，这样的大社区一般资源配套齐全、人气旺，生活便利性高。