广州第二CBD的商业版图，最近有点冰火两重天。

一边是君超中心开业满月，餐饮排队、人流渐起，硬生生把金融城美食荒漠的帽子摘掉了一半；

另一边，被喊了好几年金融城封面的金融城广场，终于在7月底悄咪咪开始试营业，空中连廊通了，大门敞开了，走进去却差点以为走错了片场。

地上4层+地下2层，总共18个店铺签约入驻，但真正开门营业的只有寥寥几家。

剩下的要么围挡装修，要么空空如也连商家是谁都不知道。

硬件拉满、地段王炸，招商却拉胯到离谱，为什么会这样？

一、商场完成度很高，招商不太行

先说好消息，金融城广场，这次是真的开门了。

整座商场的完成度很高，交通也很方便，从科韵路地铁站出来，不用走地面，顺着指示牌就能直接钻进商场B2层。

商场外立面那个标志性的 “锦鲤馔玉” 曲面穹顶，玻璃网格在阳光下闪着金属光泽。

远远看过去辨识度拉满，说是金融城第一颜值地标都不为过。

内部公区装修全部收尾，地砖光亮、电梯全开，墙上贴着巨幅导航索引图，楼层导视、卫生间、扶梯一切就位，连绿植都摆得整整齐齐。

商场的空间通透，动线清晰，硬件标准完全是一线商圈水平。

但坏消息也很直白：没人，也没店。

目前官宣签约入驻的一共18个店铺，听起来不算多，但实际走一圈你会发现，真正开门迎客的一只手数得过来。

肉眼可见的，只有瑞幸、M Stand两家茶饮咖啡，两三家饭店，一家理发店，零星几个档口在收尾装修。

剩下大面积铺位要么空着，要么白色围挡一围，连品牌logo都没贴。

偌大一个商场，开业的店铺稀稀拉拉，空荡荡的既视感比照片里还要强烈。

二、隔壁的君超中心已经跑起来了，它还在热身

没有对比就没有伤害。

就在几百米开外的君超中心，7月中旬正式开业，如今一个月过去，已经步入正轨了。

16万㎡商业体量，地上9层地下5层，超过150个品牌进驻，60多家餐饮，开业率直奔85%。

从G MOVIE 影城、SUPER MINISO 广州首店，到一尚门、Snow Peak、周大福最新形象店，再到拉蒂娜、大榕树下、八合里等一众餐饮，零售、体验、餐饮基本配齐了。

工作日午餐时段，负二层餐饮区要等位；

周末家庭客群不少，甚至有网红店开始排队。

会员免费停车3小时的政策，也吸引了不少周边车主专程过来消费。

虽然谈不上爆火，但对于一个刚开业的新区商场来说，这个开局已经相当稳了。

回头再看金融城广场，就显得格外尴尬。差不多时间开业的，差距怎么就这么大？

平心而论，金融城广场的底子真的不差，甚至可以说天赋异禀。

1）天生流量入口，TOD属性拉满。

这是它最大的王牌。

金融城广场不是一个单纯的商场，而是一座综合交通枢纽。

地铁5号线科韵路站、广佛环线科韵路站在这里立体交汇，公交、停车场、城际换乘全部整合在地下空间。

换句话说，金融城几万上班族，每天上下班很大概率要从这里经过。

汇金中心、君超中心、周边写字楼的人群，走空中连廊往返都要途经金融城广场。

这种 “必经之路” 的属性，是君超中心都不具备的天然优势。

2）地标级颜值，自带传播属性。

“锦鲤馔玉” 的造型设计，在广州商场里独一份。

大跨度的曲面穹顶、网格状的玻璃幕墙，加上20%的绿植覆盖率，视觉冲击力很强。

这种颜值地标，天然适合打卡传播。一旦运营起来，小红书、朋友圈的自然流量不会少，很容易成为片区网红打卡点。

3）连廊串联三大商业体，形成商圈合力。

空中风雨连廊开通后，金融城广场、君超中心、汇金中心三大商业体正式串联成一个整体，总商业体量超过20万㎡，相当于一个中型商圈的规模。

理想状态下，三者应该形成互补：

君超做全品类主力商圈，金融城广场做枢纽型便民商业+特色餐饮，汇金中心做商务配套，互相导流、共同做大蛋糕。

三，为何金融城广场天赋这么好，开局打成这样？

在我看来，至少有三个绕不开的问题。

1）鸽太久，关注度已经磨没了。

金融城广场的 “鸽王” 称号，不是白来的。

从2023年喊年底开业，到网传2025年5月开，再到2026年说7月开，一路跳票。每次传得有鼻子有眼，每次都落空。

一次次预期落空，结果就是，关注它的人慢慢不关注了，周边上班族甚至都不知道它已经悄悄试营业了。

商业开业讲究一鼓作气，预热、造势、集中开业、一炮而红。

像这样温水煮青蛙，悄咪咪试营业，连个正式官宣都没有，自然没人气。

2）体量偏小，空间受限。

金融城广场总商业面积约8.5万㎡，而君超中心是16万㎡，几乎差了一倍。

而且因为造型设计的原因，内部空间利用率并不高，曲面结构导致很多铺位形状不规则，对品牌招商来说本身就有门槛。

体量小意味着容错率低。

君超中心可以一半餐饮一半零售再加体验业态，形成完整消费闭环；

金融城广场就那么几层，一旦招商没跟上，空荡荡的视觉感受会被无限放大。

3）招商能力，真的跟不上。

这才是问题的根源。

金融城广场是广铁投和中铁建工联合打造，由广州金融城站综合交通枢纽有限公司负责运营，本质上是国企主导的项目，商业运营不是他们的主业和强项。

像君超中心能一口气拉来150多个品牌、一堆首店旗舰店，靠的是专业商管团队多年积累的资源和经验。

反观金融城广场，至今连主力店都没敲定，没啥店面撑场面，流量也很难起来。

最后说点实在的建议。

金融城广场现在最该做的，不是硬着头皮自己慢慢招，而是放下身段，引入专业的商业运营团队。

其次，定位要务实，别贪大求全。

8.5万㎡的体量，跟君超中心拼全品类零售肯定不现实。

不如发挥TOD枢纽优势，老老实实做金融城白领生活站。

比如负层做快餐、便利店、咖啡茶饮，解决早餐午餐刚需；

上面几层做特色餐饮、美容美发、生活服务，瞄准上班族下班后和周末消费。

不求大而全，但求小而精。把通勤人流转化为消费人流，先活下来，再谈升级。

再者，尽快结束 “试营业” 的模糊状态，要么正式开业造势，要么干脆闭店等招商差不多了再开。

现在这种半开不开、冷冷清清的状态，最伤口碑。上班族路过一次觉得没东西逛，以后就不会再进来了。

平心而论，金融城广场绝对是有潜力的。

地段是真核心，交通是真方便，建筑是真好看。

随着金融城更多写字楼交付、更多企业入驻，这里的人流只会越来越多。现在的冷清，更像是开局没开好，而不是天生没救了。

希望下次再去的时候，能看到更多店铺开门，能看到人气起来。