文/十一弟

最近，中海地产发布了中期业绩报告，里面有这样一句话——

“公司的权益销售额居行业第一。”

十一弟查了下，今年上半年，中海的权益销售额是1236亿，保利发展是1065亿。

在国内房企权益销售榜单上，它确实已经是销冠了。

但房企之间的规模比拼，向来看的是全口径销售额。

原因很简单，因为这个指标更大，只要在项目里有权益，销售额就全都算进来。

人人都喜欢大的，越大越好。

上半年，中海的全口径销售额是1343亿，保利是1351亿。

保利还是销售榜单上的带头大哥，中海只能排在第二。

但两家大央企之间的差距，缩小到了只剩下七八个亿。

中海在乎规模吗，在乎排名吗，答案是肯定的。

要不然，它也不会偏偏把权益口径下的销售排名拎出来比较，提前把自己送上榜一大哥的位置。

只要榜单前面加的定语足够多，人人都能把自己安排成第一名。

坐上行业一哥，中海的野心，已经很明显了。

现在它跟保利的差距，还不止是几个亿的销售额，更关键的是势头。

到上个月，中海卖了1495亿，增长了13%；

保利在前七个月卖了1500亿，下滑了8%。

中海维持着两位数增长，保利还在下滑。

实现反超，是迟早的事，而且很快就会发生。

今年上半年，中海其实也没有卖掉更多的房子。

半年销售面积450万平米，下降了12%，但销售额反倒增长了12%。

这说明中海的货值结构里，房子的价格上来了。

上半年，中海的销售单价接近3万块钱/平米，保利是2.1万块钱/平米。

也就是说，它的业绩增长，不是卖了更多的房子，是在卖更贵的房子。

这些年，中海的策略，一直是在一线城市的核心地段投钱。

上半年，它在北上广深及香港五个城市，卖了790亿，业绩占比接近七成。

其中，北京销售额247亿，深圳225亿，上海149亿，香港创下同期历史新高，卖了133亿。

在刚召开的中期业绩会上，中海的行政总裁张智超讲了——

“公司多年的布局高度聚焦核心城市优质地段，与本轮市场企稳的机会高度契合。”

“这让我们在分化中握有确定性，为业绩持续稳健提供了支撑。”

其实就在几年前，大多数房企还在寻求扩张，追逐规模排名。

对比之下，中海就显得很保守了。

2020年中期业绩会上，中海一把手颜建国讲过——

“企业的发展是一场马拉松，要稳中求好，稳中求快，不急不躁。”

那一年，中海的销售增速，只有个位数。

很多人觉得它太慢了。

在业绩会上，颜建国也承认了——

“过去五六年，房企们加的杠杆比较高，发展速度特别快。”

“相较而言，大家感觉到中海比较保守，发展速度慢一点。”

紧接着，他又补充了两句话——

“中海要求有利润的销售，有质量的增长。”

“更加注重价值创造，相信合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模和利润，也能实现较快地成长。”

这几句话，放在当时，颜建国像是在给中海的保守、慢节奏辩解，找借口。

放到现在，就成了中海还能频繁出现在一线城市的土拍现场，还能留在牌桌上，还有机会坐上行业一哥的原因。

因为规模和利润，它都想要。

今年上半年，中海拍了9块地，权益地价不到77亿；

从七月份到现在，不到两个月时间，它又拿了9块地，权益地价257亿。

在刚召开的中期业绩会上，颜建国讲了，全年的拿地预算是800亿到1000亿。

也就是说，中海的拿地节奏，正在提速。

接下来的4个月时间里，它在土地市场上，还要更快、更猛地出手了。

中海跟现在带头大哥保利的差距，早就不是几个亿的销售业绩，第一或者第二的规模排名。

它们真正的差距，是在财务报表上。

2021年以前，房地产行业最疯狂的时候，开发商比的是谁更擅长加杠杆。

中海克制住了加杠杆的冲动。

2020年，中海的净负债率是33%，处于行业低位。

到今年上半年，它的净负债率进一步降到了27%。

中海背负的有息债务规模是2372亿，比年初又削减了101亿。

平均融资成本，低至2.76%。

中海手上的现金资源，有1211亿。

到上半年，保利的净负债率超过60%，手里的货币资金是1338亿，背负的有息债务规模是3325亿。

两家大央企，手上的现金资源差了上百亿，有息债务差了上千亿。

跟中海相比，保利的财务空间，小了很多。

很多动作，它就做不出来，还得控制自己少犯错。

今年上半年，保利营收1028亿，最后赚到手的净利润，不到20亿。

中海的盈利能力，也遭遇了大幅下滑。

它的毛利率水平，已经降到16%。

曾经最高时，一度干到了38%。

半年到手净利润70亿，继续下降了18%。

2019年，中海在半年内就赚到了216亿，现在不及当年的三分之一。

但跟保利比起来，盈利能力根本不在一个量级。

中海的发展，一直是在财务安全、利润、规模之间寻找平衡点。

这种状态，它从来没怎么变过。

这几年，中海的规模没有滚得更大，毛利率大幅往下掉，利润也掉下来了。

可榜单上的排名却上来了。

在今年，反超保利、坐上榜一大哥，只是时间问题。

接下来的几个月，百强房企榜单上的销冠，就要换人了。

这不是加杠杆以后抢过来的，是周期带来的结果——

现在的房地产市场，一线城市就是比二三线城市更稳、更抗跌；

豪宅的购买力，就是比刚需更强。

把钱投在一线城市的核心地段，销售业绩和利润，肯定更有保证。

中海能坐上榜一大哥，不是靠进更多的城市，拿更多的地，卖更多的房子。

它的打法是反着来，进更少的城市，拿更贵的地，卖更贵的房子。

它没有进攻，没有加杠杆，没有赚得更多。

只是熬到对手都没油了，自己还能顺势往下踩一脚。