上周，全国到成都，自上而下，房地产市场的政策频出——对购房者而言，成都刚刚将购买新房申请公积金贷款的最低首付比例降至15%；贷款政策，跟全国步调一致，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

多项新政策落地，但适用范围并不相同：需要告诉现阶段有购房需求的人，15%首付针对成都新建商品住房公积金贷款，是公积金贷款最低可以首付 1.5 成！最长40年贷款年限，则是针对全国范围内的所有商业性个人住房贷款。

因此，对购房者来说，这些新出的政策究竟能减轻多少购房压力？结合当下成都楼市的市场情况和普遍的购房需求来看，我们给刚需型购房者算了两笔账：其一，以一套总价200万元的二手房为例，其二，以一套总价500万元的新房为例，大家可以看看，简单明了，希望能对你目前的购房决策有小小帮助——

首先，一套总价500万元的新房，按照20%的首付比例计算，需要准备首付100万元；使用公积金贷款首付降至15%后，最低首付为75万元，相当于前期一次性的购房准备金减少25万元。

当然，首付降至15%并不意味着剩余425万元都能使用公积金贷款。目前，成都公积金单缴存人最高贷款额度为80万元，双缴存人最高为120万元。购买设计达到绿色建筑一星级及以上标准的新建商品住房，最高贷款额度上浮20%，单缴存人最高96万元，双缴存人最高144万元。

△金牛西派御府营销展示区实拍图

以双缴存人购买普通新房为例，支付75万元首付后，剩余425万元房款中，最多可使用120万元公积金贷款，其余305万元需要使用商业贷款解决，或者是主动增加首付比例。

那么，按照最顶格的方式来计算，如果你购买的是符合条件的绿色建筑一星级及以上标准的新房，你们又是双缴存人，公积金最高可贷144万元，其余281万元则需要通过商业贷款。

需要特别注意的是，二手房并不适用于此次新房最低首付15%的政策。假设购买一套总价200万元的二手房，仍需按 2 成首付计支付40万元，剩余160万元需申请商业贷款。因此，对于200万元二手房和500万新房两个案例，其月供和利息的测算也会不同。

△华润二十四城实拍，图据华润置地

关于月供压力的情况，首先来看200万元二手房的案例，按照年利率3.0%、等额本息计算，商业贷款30年，每月月供约6746元，累计利息约82.8万元。如果将商业贷款期限延长至40年，每月月供将降至约5728元，每个月可以少还约1018元。

月供降低的同时，总利息当然是增加了。如果一直还满40年，累计利息约为114.9万元，比30年多支付约32.1万元。

△需要说明的是，二手房商业贷款额度通常还会受到房屋评估价影响。如果银行评估价低于实际成交价，购房者需要支付的实际首付可能高于40万元

其次，再来看500万元新房组合贷的月供利息测算。如果一套500万元新房按15%支付75万元首付，剩余贷款金额为425万元。

以双缴存人购买普通新房为例，假设使用120万元公积金贷款，其余305万元使用商业贷款，且两部分均按照30年等额本息测算：公积金贷款120万元，按年利率2.6%计算；商业贷款305万元，按年利率3.0%计算。测算结果为月供合计约17663元。

如果不使用公积金，按照20%支付100万元首付，剩余400万元全部使用商业贷款，贷款30年的月供约16864元，贷款40年的月供则降至约14319元。每月月供金额减少约2545元，压力降低。

△需要特别提醒的是，组合贷款中商业贷款部分能否延长至40年、两部分能否采用不同期限，需要以成都公积金中心及贷款承办银行的实际规则为准，不能直接假定“公积金贷30年、商贷贷40年”。

从200万元二手房的测算可以看出，160万元商业贷款由30年延长至40年后，每月可以少还约1018元。对于收入仍处于上升期的年轻人，或者希望为家庭保留更多流动资金的购房者来说，月供降低可以缓解当前的资金压力。

当然，40年贷款缓解月供压力的同时，并没有让房子本身变得更便宜，而是给了购房者和还贷者更长的还款时间。

△天府艺术公园实拍图

其实，买房这件事，需要算清的不只是“现在少交多少、每月少还多少”，更重要的是自己和双方家庭的资金情况，自身长期承担贷款的能力。另一方面，当然也需要关注的是房子本身的品质，以及是否符合自己小家庭这一阶段和下一阶段的生活需求——户型是否舒适、采光通风如何、社区环境怎样、物业服务靠不靠谱、学区的情况，未来的增值保值空间等等。

毕竟，房子是用来住几十年的，那些能真正提升日常幸福感的“硬指标”，才是更加重要的。