道华婚姻家事律师团

婚姻家事纠纷（调解/诉讼）实战专家

十年专注·大宗财产类 婚姻家事法律服务

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一、 基本案情

原告苏某与被告林某1于1996 年登记结婚，婚后生育一女林某2、一子林某3。林某1于 2013 年离世，名下留有两处坐落于深圳龙岗区的历史遗留建筑，一处为婚前自建农民住宅，一处为婚后购置厂房宿舍，两处房屋均完成农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，未办理红本不动产产权登记。被继承人林某1父亲早年已去世，本案第一顺序法定继承人为配偶苏某、女儿林某1、儿子林某2、母亲林老太。2023 年，林老太前往公证处签署《放弃继承权声明书》，书面承诺自愿放弃案涉全部房产相关遗产。

后续林老太以自身文化程度有限、听不懂普通话，签署文书时并未充分知晓文书内容为由，主张放弃继承并非本人真实意愿，希望自身可继承的份额全部交由两名孙子女取得。各方多次协商均无法达成一致，苏某诉至深圳市龙岗区人民法院，请求确认两套房屋使用权、收益权分配方案，由自己统一管理房屋，并按照继承比例向林某1、林某2支付年度租金补偿。

二、案件结果

一审法院依据历史遗留普查回执、街道办复函、租金流水、亲属关系材料、放弃继承公证书等全部证据审理本案，认定案涉历史遗留建筑无法办理产权登记，仅能对房屋占有、使用、收益权益在继承人之间划分，不确认房屋所有权。法院采纳全体继承人共同协商的分割比例作出判决，对原告提出判令每年固定租金补偿的诉讼请求不予支持。

三、道华律师评析

（一）道华律师认为

本案以两套历史遗留建筑的继承分割为核心争议，结合本案证据与裁判逻辑，能清晰理清这类房产继承案件的审理边界。因案涉房屋仅完成历史遗留申报、无不动产产权登记，法院无法对房屋所有权作出确权处理，但房屋对应的居住、出租、拆迁补偿等财产权益受法律保护，允许在继承人内部划分占有与收益份额，这也是本案裁判最核心的基础前提。

落实到遗产份额划分时，法院以房屋取得时间区分财产属性，婚前自建房屋全部权益属于被继承人个人遗产，婚后共同购置厂房则先行析出配偶共有部分再分配，同时充分尊重全体继承人协商确定的分割比例，完全贴合继承纠纷尊重当事人真实意思的审理思路。原告请求法院直接判令固定租金补偿未获支持，也反映出此类收益分割诉求需要完整收支凭证佐证，仅凭零散转账记录不足以核算净收益，判决同时明确民事分配效力仅约束继承人内部，不影响行政机关对违建的监管处置。

结合当下深圳家事纠纷现状不难发现，深圳大量家庭持有同类历史遗留房产，但普遍缺少留存普查回执、出资记录、继承沟通书面材料的意识，长辈放弃继承后反悔、多名子女因不同房产分配产生矛盾，是同类纠纷高发的主要诱因，依托本案折射出的实务痛点，提前固化权属证据、书面约定分配方案，能有效减少亲属间财产诉讼。

（二）道华律师提醒

历史遗留建筑和商品房在继承处置上存在本质区别，该类财产无法正常办理不动产过户登记，财产传承有着专属法律限制。当事人若想顺利分割房屋相关权益，普查回执、街道备案复函、出资凭证、亲属关系证明、放弃继承公证书等材料都需要完整留存，缺少备案手续的建筑，对应的分割主张很难获得法院实质审理。

家中长辈办理放弃继承权公证时，建议完整留存文书宣读、现场沟通的相关记录，防止长辈事后以不了解文书内容为由反悔，再次引发继承诉讼。如果当事人希望通过遗嘱安排房屋后续归属，文书中仅可约定房屋使用、租金收益、拆迁补偿等权益分配，直接写明房屋所有权归属的内容不会被法院认可，不具备法律约束力。

家事诉讼始终遵循证据裁判原则，普通当事人难以区分历史遗留违建可继承权益与法定产权的界限，也不熟悉本地司法裁判尺度，极易出现诉求落空、继承份额受损的情形。道华婚姻家事律师团队长期处理深圳历史遗留违建继承、分家析产案件，熟悉本地政策与法院审理口径，可协助梳理全套诉讼证据，制定合规可行的遗产分配方案，妥善化解家庭房产继承争议。

道华婚姻家事律师团（广东道华律师事务所），十年专注·大宗财产类 婚姻家事法律服务，离婚继承家事纠纷（调解/诉讼）实战专家，是广东粤港澳大湾区[深圳本土]-专业法律服务的影响力品牌之一，更是知名跨境离婚继承领域调解、诉讼实战标杆律师团队。

唐云虹律师团队承办超1000宗婚姻继承类案件，涉案金额数十亿元，在上市公司股权、深圳小产权房、土地、厂房等大宗财产离婚分割、遗产继承纠纷诉讼、遗嘱订制与家族财产传承等争议解决领域具有丰富的成功实战胜诉案例，特别擅长处理涉外、跨境财产离婚诉讼、遗产继承官司等行业疑难痛点，以本土化办案智慧攻克各类复杂家事财产争议，赢得客户高度赞誉与行业口碑。

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