在消费下行背景下，青岛万象城依然是华润稳稳的摇钱树。

8月31日，以青岛万象城为唯一底层资产的华夏华润商业REIT披露2026年“期中考”成绩单。报告期内，青岛万象城实现营业收入4.06亿元，同比增长10.6%；而作为衡量核心经营现金流能力和主营业务盈利能力关键指标，项目报告期内EBITDA实现2.36亿元。

也就是说，青岛万象城今年上半年一日就净赚超百万。

毫不夸张地说，作为“顶流”商业体，青岛万象城撑起了青岛商业的“门面”，而作为其背后操盘者，华润与这座城市的商业合作，也在持续带来新的惊喜。

单日净赚超百万元

在本轮消费下行周期，青岛万象城为何还这么能赚钱？

透过华夏华润商业REIT2026年中期报告中列出的几组关键数据，其实不难找到答案。

其一是出租率。报告期内，青岛万象城出租率达99.08%，近乎满租，收缴率为100%。

值得一提的是，这样的高出租率建立在商场创新高的平均租金单价上。今年上半年，青岛万象城的租金延续了自2021年以来的上涨趋势，达451.75元，同比上涨7.63%，亦高于去年全年426.61元的租金单价。

按照这个增长势头，最快到今年年底，青岛万象城平均租金单价有望突破500元大关，届时其吸金效应有望进一步放大。

其中有一个现象格外值得关注，与有些商场动辄靠几家主力店铺大幅拉动租金增长不同，万象城租户集中度保持较低水平，租金收入贡献前五名租户的租金收入占全部租金收入比例总计只有12.89%，即便是贡献最大的租户，其所占比例也只有3.76%。

这意味着，一旦某家店铺突然离场，并不会在经营层面给商场带来比较大的冲击。

为何要说这点？是因为在中报里，华润方面披露了入住租户租约加权平均剩余租期为1.74年，而上年同期则是1.99年，这意味着在接下来1-2年里，青岛万象城不少租户的租约将进入集中到期区间，这会为商场带来一定的续租和换租压力。

不过，好的一面是，考虑到当下青岛万象城仍然是青岛乃至整个山东的“顶流”商业体，租户更替也会为其业态升级带来新的机会。

要知道，青岛万象城之所以平均租金单价能够持续增长，很大程度上也是得益于近年来持续优化升级的业态。这一点，华润方面也有明确提及：

项目持续引入优质品牌，品牌焕新带动项目成长。

中报显示，报告期内青岛万象城新开店铺53家，其中21家为山东首店、6家为青岛首店，包括SK-II华北首家精品店、BVLGARI香水青岛首店、好利来PINK山东首店等。

其二是更强的会员粘性。截至报告期末，青岛万象城会员人数达197万人，同比增长23%。

这意味着，青岛万象城的会员总量，已经超过青岛市常住人口的六分之一。庞大的消费群体，为其上半年EBITDA实现超2亿元的目标，做出了不小的贡献。

然而，青岛万象城正面临着会员流失的潜在风险。近期，受华润集团总部政策调整影响，青岛万象城调整了部分会员权益，原商场白金会员可享受一年不限次数免费停车待遇，但近期免费停车权益突然调整为每日6小时，虽然商场方面此前进行了公示，但权益缩水的行为还是引发不小争议，甚至有律师认为，青岛万象城此举涉嫌违约。

而在事件发酵后，商场所在地市南区商务局从中协调，并披露了初步解决方案：万象城同意原白金会员在9月15日至11月15日的过渡期内，可享受消费1元额外获得2小时停车时长的待遇，但想要完全恢复白金会员此前的全部待遇，万象城方面则表示将进行研究评估。

一旦最终的处理方案并不能令消费者满意，万象城或将直面高消费能力客户流失的危机。要知道，白金会员的办理门槛并不低，要么年累计消费要满15万元，要么当日消费要满5万元。

因此，对青岛万象城而言，如何平衡好会员权益与自身盈亏，对其将是一个十分关键的考验。

而除了商户和会员这两个企业自身经营层面的因素，青岛万象城今年上半年的强势表现，还源自一个比较好的区位条件。

要知道，万象城所在的香港中路商圈，本就是青岛最核心的人群，并不缺人流量。

而根据《戴德梁行2026年上半年青岛写字楼与零售市场概况报告》（以下简称《报告》），未来三年内，区域内未有与青岛万象城同等级次项目入市计划，且青岛万象城所在的香港中路商圈无新增项目开业计划，区域内竞争环境预计将保持平稳。

这意味着，青岛万象城在今后一段时间里，有望延续“一枝独秀”的发展态势。

对华润而言，应该也是乐于见到这样的场景。

毕竟，作为企业目前发展的一棵摇钱树，青岛万象城对于华润后续持续拓展资本化运作，应该也具有重要的参考价值。

要知道，此前华润方面也曾谋划扩募，拟引入苏州昆山万象汇项目，但在9月4日，这笔筹划了一年半的资本运作，最终按下停止键。公告显示，此次终止审核的主要原因是“规划调整”。

华润的青岛商业布局

从数据上看，青岛万象城已不止是华润的“摇钱树”，更是青岛这座城市在促消费领域一台货真价实的“印钞机”。

今年上半年，青岛服务业增加值对城市经济增长贡献率达到65.4%，依然是推动经济增长最核心的引擎，而消费则是服务业价值实现的最终环节。

无论是向两万亿目标发起冲刺，还是想要在全国位次上继续前移，青岛关键都是得把消费这个重要引擎给用好。

但考虑到如今消费下行的趋势，又叠加行业周期进入成熟稳定阶段，购物中心行业表现出存量规模见顶、扩张速度放缓、竞争有所加剧的特征，青岛再想落地一个万象城这样成熟的购物中心，其实也会面临着更多不可预知的挑战与风险。

这一点，透过《报告》也能看出一二。今年上半年，青岛优质商业项目存量约442.92万平方米，供给保持有限稳定态势，同时前述也已经提到，今后三年，万象城所在的香港中路商圈将无新增项目入市。

这多少也能反映出当下头部购物中心运营商的一些姿态。

在此背景下，青岛若能进一步用好万象城这样的既有成熟商业体，也不失为促消费的一个理想选择。

事实上，从万象城进入青岛这十余年的动作来看，其也确实有意在青岛深度布局。

作为万象城项目的操盘手，华润置地早在2009年，就斥资67亿元拍下了位于青岛市中心的地块，并将其打造成了彼时全国体量最大的万象城，项目最终于2015年4月底正式开业。

而在开业运营6年后，华润置地又打造出了青岛万象城二期，商业面积进一步扩张至28.3万平，随后华润方面还曾斥资对万象城进行相关改造更新。

一次次加码，不难看出华润置地对青岛市场的诚意。

牵手华润这样一个有成熟经验、彼此熟悉的操盘手，确实能让青岛规避掉不少的风险。

诚然，在有了万象城这样的成功先例后，青岛也在持续推进与华润置地在商业层面更大的合作空间——青岛TOD一号工程。

去年7月，青岛地铁集团与华润置地曾签署战略合作协议，明确将充分整合青岛地铁的轨交枢纽资源与华润置地的商业运营能力，携手打造青岛TOD一号工程。

透过官方表述不难发现，在青岛TOD一号工程中，华润依然将扮演商业项目操盘手的角色。

事实上，从规划来看，青岛TOD一号工程也称得上是一个巨大的“流量场”。

青岛地铁官方曾表示，青岛TOD一号工程建成后，预计将创造“10万+”就业岗位，为4.6万人提供高品质居住空间，年均贡献约100亿元GDP，成为城市发展的强大引擎。

显然，这会让华润的商业运营能力，有更大的用武之地。

不过，从目前情况来看，该项目进展并不理想。

前不久，青岛市自然资源和规划局副局长庞兵锋曾公开表示，青岛北站TOD一号工程周边商业及办公地块正在开展前期研究，将结合招商引资和市场需求，适时启动。同时，他还进一步透露土地整理单位与华润集团正在开展国棉六厂一期项目升级改造前期工作。

事实上，这里提到的国棉六厂一期项目，同样也是华润方面与青岛地铁战略合作的一个重要落点。

根据规划，该项目将充分挖掘并依托国棉六厂深厚历史底蕴，遵循“招商策划+规划设计+文保利用”三位一体模式，以“修旧如旧、功能再造”为核心理念，打造新旧共融的活力空间，围绕“纺织文化”与“胶济铁路”两大核心主题，打造一个强主题、轻文旅的目的地型项目。

一连出手两个项目，华润已经将目光投向青岛北部，这个吸金IP在城市全域布局的新故事，已然开讲。