828楼市新政出台后，虽然大方向已明确，但各城市都在等细则落地。

城市之间也是“互相观望”，武汉是真的“汉子”，细则率先曝光。

虽然文件还没得到官方盖章，但内容相当详细。

这可能是第一份完整的执行细则。

包括土地出让、商品房预售、现房销售、开发贷、按揭贷款……

注：此细则为网传版，并非官方发布，仅供参考

天津的细则还在拟定中。

将于9月下旬或10月上旬，举办“房地产新政政策宣贯暨行业交流活动”。

不妨先参考下武汉的细则，很可能大致相仿。

① 明确商品住房项目划定时间点

8月28日后新出让土地项目，以及已经出让但没有取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售，实行预售的按照封顶标准预售。

究竟是“正负零预售”还是“封顶预售”，关键看取得工规证的时间。

8月28日之后拿到工规证的，必须要“封顶预售”。

这条住建部出台的官方政策，各地方要按此执行，大原则不能动。

最重要的是封顶标准，这是每个城市的“弹性空间”。

武汉明确了封顶标准：

包括屋面防水完成、主体结构验收记录，以及主管部门现场核查。

细则中还提到一条：

认定装配式或纳入2026年度及以前省市智能建造名录的项目，2026年12月31日前办理工规证，可参照原预售政策。

这属于“过渡豁免”，开了个口子。

② 明确现房销售收取的定金额度

现房销售收取的定金，被明确控制在商品住房总价款的5%。

并且定金需要进入监管账户，监管期间不可使用。

③ 调整土地出让保证金及首付款比例

武汉的细则，调整了土地款的相关内容。

竞买保证金原则上按起始价10%;出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款10%。

8月28日至2027年12月31日新出让土地，最长2年内分期(不超过项目竣工时间)，1年内缴够50%

最重要的，支持土地出让金分期缴纳。

这对房企来说是“雪中送炭”，降低前期资金压力，弱化新政对房企的冲击。

④ 按竣备楼栋放按揭

8月28日后取销许的项目按最小单元竣备，银行对已竣工验收楼栋发放按揭。

按揭直接进监管账户，配套具备交付条件后解除监管。

这是大原则，天津也必须照此执行。

④ 支持分割办理土地证

对于符合条件的土地，可以按照已经缴纳土地款对应权益，办理土地分割登记。

大体量的地块，可以拆成几个小项目。

“做完一个结一个”，方便更快提取到监管资金。

⑤ 支持分期开发销售

8月28日前拿地、分期开发且部分楼栋已取工规证，经区政府确认按期交付+开发贷银行确认资金够用，后续楼栋预售条件、资金拨付参照原政策。

这相当于给分期开发的楼盘开了个窗口，并非一刀切。

⑥ 支持项目按最小交付单元分期竣工验收

武汉支持按照“最小交付单元”组织竣工验收。

楼盘可以分批竣备、分批交付。

只要单栋或几栋楼具备水、电、气等基本交付条件，就可以先完成验收，再推动分批交付。

哪栋楼先完成验收，银行先给哪栋楼的房贷放款。

⑦ 全装修商品住房项目设置“竣工验收”和“交付验收”两个节点

设竣工验收、交付验收两个节点：粗装+水电气热园林配套完成即竣备，银行可放按揭。全装修1年内完成交付验收。

按住建部的政策，开发商是不愿意做精装的，因为精装会导致竣备期延长。

但毕竟精装是大趋势，如果有了这条政策，开发商就更有意愿做精装。

一方面，可以将验收拆成两个节点；

另一方面，精装款不要求进监管，可以单独签精装合同，反而有利。

⑧ 优化存量开发贷

8月28日前已签开发贷款合同、之后取预售证的项目：可延长贷款期限、调整还款计划；建设期按年付息、暂缓还本，首次还本原则上在竣工备案后。

⑨ 支持银行提供“保函置换”

8月28日后取工规证项目，购房款全额进监管账户。支持主办银行提供保函全额置换监管资金。

预售资金全额进监管账户，这是828新政最锋利的条款之一。

武汉细则给的“松口”是主办银行出保函，全额置换监管资金。

银行做担保，缓解开发商给施工方的付款压力。

不过，监管明确规定，资产规模低于5000亿或评级4级以下的银行不得开展保函置换业务。

也就是说，有资格出函的银行基本都是主流大型银行。

杭州已经有先例，某央企向工行申请开立了1.18亿的预售资金保函。

⑩ 调整税收征管方式

8月28日后取销许项目，预售范围内楼栋的增值税、土地增值税、企业所得税预征，调整为楼栋竣备后据实征收。

这一条对开发商极其重要。

因为这些税都是在销售阶段预缴纳，但出台了竣备后才能解除资金监管的政策后，这就代表，开发商在预售阶段几乎拿不到钱，而且卖的越多反而缴税越多，这就显得不合理。

武汉这条政策，将税费改为竣备后实缴，非常有必要，缓解房企压力。

828新政需要等两个细则。

一个是银行对于房贷的细则，天津已经落地。

一个是住建委对执行的细则，武汉已经流出内部版。

需要明确，政策大原则不可动摇，所以核心条款都大差不差。

但天津也不会完全抄作业，会根据地方情况微调。

也就是“口子的学问”。