深圳福田CBD，皇庭广场的霓虹依旧闪烁。

但这座曾经估值57亿的商业地标，如今已悄然易主。2025年10月，深圳市中级人民法院一纸裁定，将其以30.53亿元的底价抵偿债务，接收方为光曜夏岚（深圳）投资有限公司。

日前，*ST皇庭（000056）发布了一则公告：全资子公司深圳融发投资有限公司拟将持有的合计10.73亿元关联方债权，转让给连云港旭思朗实业有限公司，等额抵销所欠对方的对应债务。

这场资产处置的背后，是潮汕“房二代”郑康豪商业幻梦的彻底破碎。

一个不甘平庸的潮汕富二代，靠着父辈的地产底子入主上市公司，巅峰时坐拥深圳CBD地标、混迹顶级富豪圈。

却因一笔30亿的高息信托贷款赌输了国运与周期，最终核心资产被法院收走，个人深陷债务泥淖，亲手将家族企业推向了退市边缘。

01

郑康豪的故事，要从他父亲郑世进说起。

郑世进是工程兵出身，祖籍广东潮阳，转业到深圳后参与了这座城市的早期建设，后来切入房地产。

1997年，他创办了恒浩地产（皇庭国际前身），在福田皇岗一带开发了皇庭居、皇庭彩园、皇庭世纪等楼盘。

2003年，恒浩地产开发的皇庭世纪创造了深圳楼盘销售纪录——开盘当天成交600余套，金额突破5亿元，成为当年第四季度成交金额与成交面积“双料冠军”。

郑世进的商业哲学很简单：短平快。不贪大、不贪多，但求资金能快速进出，把安全性放在第一位。这是他积累起数亿家业的秘诀。

2005年底，郑世进退居幕后，将生意交给了年仅29岁的儿子郑康豪。交接前，郑世进反复强调一句话：短平快策略，安全第一。

但他没想到，儿子心里憋着一个更大的梦想。

02

郑康豪，1976年出生，毕业于深圳大学工商管理专业，后获天津大学EMBA学位。

与父亲偏安一隅不同，这位被视为“新锐企二代”的掌舵人似乎并不满足于父辈的小打小闹。他公开立志：“希望能有李嘉诚的百分之一就可以。”

2005年接手家族企业后，郑康豪开始集团化运作，向市政工程、地产开发等多领域扩张。2007年，进军内地市场，全面介入异地开发。

但真正改变他命运的，是2009年出现的一个机会。

2009年，深国商旗下的晶岛国际购物中心要出售，整体估值76亿。

这块位于福田CBD核心地段的“肥肉”，吸引了包括深圳昔日首富黄茂如、秘鲁籍华裔张化冰、马来西亚华侨商人萧光盛在内的多位大佬争夺。

郑康豪没犹豫。他要的不只是购物中心，而是整个上市公司。

2010年8月，郑康豪通过受让百利亚太股权，成功入主A股上市公司深国商（后更名为皇庭国际），拿下晶岛国际购物广场，并将其命名为“皇庭广场”。

这场豪赌的代价巨大：购买购物中心花了几十亿，收购上市公司又花了几十亿，装修升级再花几十亿。钱从哪来？四处融资借债。

在郑康豪的商业逻辑里，只要资产价格不断上涨，就能轻松覆盖债务，经营利润反而成了次要目标。

这一模式在房地产上行周期曾十分奏效——资产估值的提升让融资通道保持畅通，商业帝国的外壳不断膨胀。

2013年，皇庭广场正式开业，成为深圳核心商圈的地标之一。郑康豪一战成名，跻身深圳顶级商圈。

风光时期，郑康豪最为人津津乐道的是其豪华的朋友圈。

2014年，他斥资63亿买下同心基金和同心小额再贷款公司的股份，成功进入深圳市同心俱乐部，并担任副主席。

这个俱乐部的实力，丝毫不输北方的泰山会，成员包括马化腾、王传福、王卫、郭英成、姚振华、赖海民等深圳顶级富豪。

郑康豪被称为“深圳富豪团副团长”，能组局马化腾、姚振华等大咖。这个人脉配置，放在哪都应该能吃得开。

03

2016年起，郑康豪开始布局金融服务领域，收购同心基金等金融牌照，皇庭国际拥有私募牌照，管理医药投资、定增、股权等三类基金，而其控股的深圳同心基金拥有深圳唯一的小贷再贷款牌照。

这也是郑康豪商业帝国命运转折的关键一年。

这一年，他做了一件看似寻常、实则致命的决定：以皇庭广场为抵押，向中信信托借款30亿元，期限5年。

这笔钱，不是用来还旧债，而是用来开启新一轮的扩张。

彼时的郑康豪，正沉浸在“深圳富豪团副团长”的光环中。

他不再满足于做一个地产商，他要打造一个横跨地产、金融、科技的商业帝国。

于是，他开始大规模布局金融、半导体等跨界业务，试图通过多元化来对冲地产周期的风险。

但问题在于，这些跨界业务，没有一个是能快速产生现金流的。

金融牌照需要持续输血，半导体项目更是烧钱无底洞。

而支撑这一切的，是那笔30亿的信托贷款——一笔用核心资产抵押、高息、短期、不可续期的债务。

但致命的是，这笔贷款的担保结构极其严苛：不仅皇庭广场本身被抵押，融发投资100%股权被质押，应收账款被质押，皇庭国际、皇庭集团、郑康豪本人还签署了连带责任保证担保

这意味着，一旦子公司还不上钱，整个集团都要兜底。

郑康豪赌的是：5年后，皇庭广场的资产价值会继续上涨，融资环境会保持宽松，他可以轻松续贷，用新钱还旧钱。

但他赌错了。

04

就在30亿贷款落地后不久，郑康豪的个人命运也开始出现裂痕。

2017年11月，皇庭国际公告称，董事长郑康豪“因个人原因被有关机关要求协助调查”，公司无法直接与其取得联系。

这是第一次。

据知情人士透露，此次调查与深圳原副市长吕锐锋案有关。

直到2018年2月底，郑康豪才返回公司正常履职。

然而，仅仅8个月后，2018年10月，郑康豪第二次被要求协助问询。这一次，据传涉及深圳市委副书记、政法委书记李华楠案。

一个多月后，2018年11月25日，郑康豪返回公司正常履职。

两次“协助调查”，间隔不到一年。

市场信心瞬间崩塌。皇庭国际股价在2018年10月连续跌停，10个交易日内累计下跌超过50%，市值蒸发数十亿。

此时，郑康豪及其控股公司所持股份的质押比例已高达81.33%，其中大股东皇庭投资质押比例更是高达95.45%。

股价暴跌直接触发了质押平仓风险，资金链开始绷紧。

05

2020年，新冠疫情爆发，线下商业遭受重创。

皇庭国际的财报显示，当年实现营业收入6.86亿元，同比下滑31.24%；归属于上市公司股东的净利润为-2.92亿元，同比下滑684.99%，由盈转亏。

这是皇庭国际近五年来首次亏损。更残酷的是，2017-2019年三年的净利润总和为2.61亿元，还填不满2020年这一个窟窿。

亏损的原因，官方归结为两点：

疫情影响：为商户减免租金2000多万元，投资性房地产公允价值变动、信用减值损失等累计影响净利润-2.79亿元；

融资成本提高：财务成本较去年同期增加了0.59亿元。

这指向了背后的真相：皇庭广场的盈利能力，从来就没有真正覆盖过那30亿信托贷款的高额利息。

据行业分析师回忆，皇庭国际早年融资成本普遍维持在9%以上，远超当时房地产行业5%-6%的平均水平。

30亿贷款，每年光利息就要2.7亿。

而皇庭广场在营收峰值时，年净利润也仅有1.2亿左右。

这是一个典型的“借高利贷买资产”的游戏。

只要资产价格持续上涨，游戏就能继续；一旦资产价格停滞或下跌，利息就会吞噬一切。

2020年的疫情，只是加速了这个过程的到来。

06

2021年3月30日，30亿信托贷款到期。

郑康豪仅偿还了2.5亿元本金，剩余27.5亿元本息彻底逾期

由于房地产融资“三道红线”等政策收紧，这笔贷款无法续期。郑康豪的“借新还旧”游戏，正式终结。

2021年5月，中信信托向深圳市中级人民法院提起诉讼，申请查封皇庭广场的不动产，查封期限为36个月。

核心资产被查封，债务危机全面爆发。

此后，皇庭国际开始了漫长的自救之路：

2022年，两次在深圳联合产权交易所挂牌转让融发投资100%股权，参考价格从74.93亿元降至56.2亿元，无人问津；

2022年11月，与连云港丰翰益港签订《合作框架协议》，试图通过债权置换股权的方式化解债务，但最终未能达成一致；

2024年4月，在法院主持下，融发投资与中信信托达成和解，约定每月从指定账户划扣款项用于部分还款；

2024年7月，中信信托将债权转让给光曜夏岚（深圳）投资有限公司，新债权人加速了资产处置进程。

但一切努力，都未能阻止最终的结局。

2025年8月，法院司法拍卖的锤子落下来了。曾经账面价值57亿的皇庭广场，起拍价仅30.53亿元，相当于打了对折。

首次拍卖流拍后，法院启动以物抵债程序，将皇庭广场裁定抵偿给债权人。

最终，法院直接以物抵债，将皇庭广场划给了债权人。

资产易主直接引发皇庭国际的经营地震：公司净资产从1.72亿元骤降至-19.21亿元，2025年上半年再亏1.85亿元，连续五年亏损叠加主业崩塌，使其被深交所贴上“退市预警”标签。

2026年4月，因2025年净资产为负且年报被出具“无法表示意见”的审计报告，公司股票被实施退市风险警示，简称变更为“*ST皇庭”。

2026年5月，郑康豪所持股份100%质押且96.69%被司法冻结，进入新一轮司法拍卖程序，控制权面临变更。

2026年中报，归母净资产进一步恶化至-26.45亿元，资产负债率高达228%，严重资不抵债。

截至目前，公司披露的10.73亿元债权转让债务抵销交易尚需股东大会审议通过，交易完成后预计冲回超8亿元信用减值损失，但公司退市风险警示仍未解除。

08

郑康豪以李嘉诚为楷模，模仿李嘉诚的多元化资产布局，但他却忽略了李嘉诚商业哲学的核心：现金流才是企业的命脉

过度依赖资产升值的模式，早已埋下崩塌的隐患。

当泡沫退去，狂欢结束，只剩下5万名散户投资者血本无归，以及一座被30亿贱卖的57亿地标建筑。

如今，皇庭广场的霓虹依旧闪烁，但对郑康豪而言，这座地标早已不是商业荣耀的象征，而是过度野心与失衡战略的最终审判现场。

“成为1%的李嘉诚的梦”，终究是碎了一地。

郑康豪的故事，也为地产行业的高杠杆扩张时代，写下了又一段警示注脚。