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楔子

前两天我刷到了一则通知，说的是：上海施工图审查分会发个“工作提示”，结果很多房产自媒体纷纷将其解读为“上海叫停新房偷面积”的信号。（如上图）

我也认真看了一下这个工作提示，却很难与“偷面积”发生联想。现在上海每年的新房供应量已经不大了，按理说正朝着健康有序的方向发展，为什么一个勘察协会的下属分会发的一个通知，会让大家“草木皆兵”呢？

今天这篇文章，我就想聊聊：上海施工图审查分会发个“工作提示”，为什么也会被解读为“叫停偷面积”？

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怎么解读？

因为那个“工作提示”字体实在太小了，所以我把它放大之后，逐一从我的理解来聊聊。

近期，本市杨浦、闵行、浦东、普陀等区新建商品住宅设计引发社会关注。经市勘察设计管理中心执法工作指导，结合市自然资源局建管处相关管理要求以及现行国家和本市工程建设标准，现施工图审查分会作如下工作提示：

1、住宅施工图的套内范围应按以下功能空间名称对相应功能区域进行标注：卧室、起居室、厨房、餐厅、卫生间、贮藏室、阳台、过道、套内入口过道，与《住宅项目规范》GB 55038—2025 中明确使用的空间名称保持协调一致。

套内存在功能空间不明确或采用其他名称的空间，应根据其实际设计使用功能，按照《住宅项目规范》第 2.2.5 条及第 4 章相关条款确定其功能属性，并执行相关规范要求。

套内功能空间无法明确，导致无法确定相关工程建设强制性条文适用要求的，施工图审查机构应提出整改意见。

一、关于空间名称

我个人认为这条所指的应该是“设备平台、入户花园、装饰性阳台、花池”等空间，因为在《住宅项目规范》（GB 55038—2025中就没有这些空间的表述方式。

所以为了规范，要把这些空间名词按到《住宅项目规范》中有的术语里，才能对号入座的去执行相关的空间要求。

2、飘窗建筑面积应严格按照《民用建筑通用规范》GB 55031—2022 第 3.1 节相关规定计算。对以飘窗名义设置的空间，应根据其具体设计形式，按照第 3.1.4 条、第 3.1.6 条等相关规定确定是否计算建筑面积。未按照相关规定计算建筑面积的，施工图审查机构应提出整改意见。

二、关于飘窗

虽然这条提到了“飘窗”，但在《民用建筑通用规范》（GB 55031—2022 ）第 3.1 节中压根就没有出现过“飘窗”一词。

但3.1.4条 明确了计算面积的3个前提条件， 3.1.6 条只是针对不同的部位，主要强调了高度不能大于2.2米。

3.1.4 为了满足公众权益和公众利益，本条按照建筑空间的基本特征对建筑面积的计算作出了原则规定。计算面积的前提条件有以下三点：一是永久性结构的建筑空间，此永久性结构是相对临时性结构而言，即不包括临时房屋、活动房屋、简易房屋；二是要有永久性顶盖，不包括临时搭建的各类顶盖，如临时性遮阳篷等；三是结构层高或斜面结构板顶高度在2.20m及以上(见图2）的建筑空间。

其实对于飘窗如何计算面积，上海有明确的规定。在关于印发《上海市建筑面积计算规划管理规定》的通知中对于飘窗是这样要求的：

飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率：

飘窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米。

3、房间采用两面直角外窗且涉及结构悬挑的，应充分考虑悬挑结构跨度较大可能造成结构梁截面高度增加，以及长期受力变形可能引起结构或相邻建筑构造部位开裂、外窗变形等问题，影响外窗安装和长期使用性能。

两面直角外窗房间结构悬挑长边长度原则上控制在 3m 以内；超过 3m 的，宜在两面外窗转角位置设置结构柱。

施工图审查机构应依据《混凝土结构通用规范》GB 55008—2021 第 4.1.5 条相关要求，重点核查悬挑结构变形及外窗与主体结构连接的适应能力，并提请施工图审查分会进行专项技术讨论；经专项技术讨论不能证明相关设计满足规范要求的，应提出整改意见。

三、关于外窗悬挑

这条就和面积计算更不搭边了，主要是强调不要悬挑太大，不然很容易产生开裂、变形等结构问题，影响入住之后的使用。

4、起居室设置通往阳台的出入口时，应合理组织室内交通流线，并充分考虑起居室自身的基本家具布置及正常使用需求。

其中，起居室面宽小于4.5m的，应设置两面长度不小于3m的连续墙面，分别满足沙发、电视柜等基本家具的合理布置；起居室面宽大于等于4.5m的，应结合空间尺度和交通流线，明确沙发、电视柜等基本家具的合理布置位置，不得占用通往其他功能空间的通道。

施工图审查机构应结合《住宅设计标准》DGJ 08‑20‑2019 第 4.1.6 条、第 4.3.2 条、第 4.3.3 条及相关条文说明进行审查。

对不符合上述要求或者起居室正常使用功能存在争议的，应提请施工图审查分会进行专项技术讨论；经专项技术讨论认为相关设计不能满足起居室基本家具合理布置和正常使用要求的，应提出整改意见。

四、关于起居室实体墙长度

这条我认为是针对“全景舱户型”的，因为这类户型两面或者三面都是大玻璃，所以导致家具布置缺少实墙面，挂电视机都没地方。（如下图）

但话说回来，买得起上千万全景舱户型的客户，谁还在家看电视啊！

对全景舱感兴趣的朋友，可以扩展阅读： 《》

建议各施工图审查机构按照本工作提示要求，对 2026 年 10 月 1 日前已通过施工图审查的新建商品住宅项目开展自查。市勘察设计管理中心在后续检查、抽查以及投诉、举报办理等工作中，发现已通过施工图审查的设计文件仍存在违反工程建设强制性标准情形的，将依法依规处理。

所以这个“工作提示”，压根就不是针对“面积计算”的，只是一个对近期住宅发展新趋势下的“技术提醒”。

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机构职能

下面我们再来看看发这个“工作提示”的上海施工图审查分会，是个怎么样的机构？

上海施工图审查分会，它既不是政府机关，也不是审图公司本身，而是上海市勘察设计行业协会下属的分支机构。

上海市勘察设计行业协会

成立于1985年12月，为本市工程勘察设计行业企事业单位及其他相关经济组织自愿组成的跨部门、跨所有制的非营利的行业性社会团体法人。本协会在上海市社会团体管理局登记，由上海市住房和城乡建设管理委员会主管，是上海市5A级社团组织。

上海市勘察设计行业协会施工图审查分会

是上海市勘察设计行业协会下设的分支机构‌，负责协助主管部门（上海市住建系主管部门 / 上海市建设工程勘察设计管理事务中心）开展施工图审查行业的自律管理、技术标准宣贯和质量提升工作。

上海施工图审查分会的主要职能：

一、行业自律

通过签《施工图审查企业自律公约》等方式，防止低价竞争、虚假审图、放松口径。

二、统一审查口径

因为规范的解读有时会存在不同理解，所以把审查中常见争议、疑难问题整理成口径（汇编），可以减少各家审图机构“松紧不一”的现象。

三、政策规范宣贯

把国家和上海的新规范（如‌《住宅项目规范》、‌《消防》、民防、BIM/AI审图）传达给会员单位。同时也组织房建、结构、消防、民防等专业组研讨，推数字化/AI审图

四、政企桥梁作用

把审图机构遇到的困难、问题、技术难点等反馈给主管部门，起到桥梁的作用。

所以这样的一个机构，更多的是关注“房子的安全问题”，而不是房子怎么计算面积的“数字游戏”。

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WHY?

那为什么房产自媒体会认为：施工图审查分会发的工作提示，能起到“叫停偷面积”的作用呢？

我觉得可能是大家对于建筑设计的流程和审查机制不太了解导致的。

很多人简单的认为：审图公司对建筑图纸有“生杀大权”，而施工图审查分会对于各审图公司有管辖权。施工图审查分会又是上级部门住房和城乡建设管理委员会的“意志”传达。所以......

但对于“房产面积的管理”，其实审图公司并不进行复核。审图公司更多的是关注规范上的强条是否满足了，所以更多的是审查“房子的安全问题”。

而房产面积的计算是由设计院来操办的，面积测绘的‌监督管理是由上海市房屋管理局负责‌，具体实施则是由具有测绘资质的房屋调查机构或测绘服务机构完成，依据的是《上海市房产面积测算规范》等一些规定。

所以我认为：即使上级部门真的要叫停“偷面积”的行为，也不会通过一个施工图审查分会来下达吧。

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结束语

中国房地产发展已经走过了二三十年，所谓的“偷面积”手段其实也都不是什么新鲜玩意。主管部门真要叫停这种行为，完全不必“遮遮掩掩”。

只有一套公平公开的规则，才能让各家房产公司公平竞争，房地产市场才能有序健康发展。

只有当“送面积”不再是卖房“必杀技”的时候，才说明我们的房地产市场进入了高质量发展的阶段。