6.4.2 宗教活动场所购置的房产登记在教职人员名下的，该如何合法合规处置？

有些宗教活动场所早年购置房产时，因为当时登记条件、历史管理方式等原因，房屋没有登记在场所名下，而是登记在住持、负责人或者其他教职人员个人名下。

房子可能一直由场所使用，购房款也是场所出的，但产权证上写的是个人姓名。

这类历史遗留资产，现在做资产清理，能够处理的应当尽早处理。尤其是产权登记人目前仍然能够配合的，越往后拖，处理难度通常越大。

邹凌瀚律师长期为全国各地寺院、道观、教会、清真寺等宗教活动场所提供常年法律顾问、资产管理和负责人交接法律服务。在历史资产梳理中，房产登记在个人名下，是需要优先核查的一类问题。

一、先把当年的购房材料找出来，查清房子到底是谁出资购买的

处理这类房产，不能只看现在由谁使用，也不能只凭场所内部人员说“这个房子一直就是场所的”。

首先要把当年的材料尽可能找齐。

包括购房合同、购房款付款凭证、银行流水、财务账目、发票、当年的会议记录，以及房屋购买以后长期由场所使用、管理的相关资料。

这些材料主要用来查清几个事实：

购房款是谁支付的，为什么购买这套房屋，为什么登记在个人名下，购买以后又一直由谁占有、使用和管理。

时间比较久的房产，不一定还能找到全部材料。邹凌瀚律师团队在帮助宗教活动场所开展历史资产清查、财务账务梳理和产权整改时，一般会把现有合同、资金凭证、会计资料和实际使用情况结合起来核对，尽可能把当年的资产形成过程还原出来。

二、登记人认可属于代持的，尽快把代持事实书面确认下来

如果产权登记人本人也认可：

房屋是场所出资购买的，登记在自己名下只是历史原因形成的代持，自己并不主张房屋权益。

这种情况下，不要只停留在口头认可。

可以由登记人签署书面的代持确认材料，把房屋基本信息、购房资金来源、当年登记在个人名下的原因以及长期使用管理情况写清楚，并明确确认：

房屋由宗教活动场所出资购置，本人仅为名义登记人，不主张该房屋的实际权益，并同意配合办理产权变更登记。

如果历史材料本身存在缺失，这份由登记人本人在能够正常表达真实意思时形成的书面确认材料，对后续处理会很重要。

三、代持关系确认以后，场所管理组织还要形成相应决议并办理过户

把代持事实确认下来，并不是最终目的。

房产仍然登记在个人名下，相关产权风险就没有完全消除。

因此，在历史事实和相关材料核实清楚以后，场所管理组织应当根据实际情况形成相应决议，再按照当地不动产登记部门的具体要求准备材料，尽快将产权变更登记至场所名下。

邹凌瀚律师在处理宗教活动场所资产管理、重大财产事项和负责人交接时，会特别关注“实际资产”和“登记产权”是否一致。

房子由场所出资、场所长期使用是一层事实；产权证最终登记在谁名下，则是另一层问题。能够依法变更登记的，应当尽量把两者统一起来。

四、登记人去世以后再处理，往往会增加继承和权属争议

这类房产长期不处理，比较麻烦的一种情况就是登记人去世。

从产权登记外观上看，房屋登记在个人名下，其继承人很可能将其作为个人遗产处理。

这时场所再主张房屋实际属于场所，就需要拿出当年的购房合同、付款凭证、银行流水、财务账目、会议记录以及其他能够证明代持关系和实际出资情况的材料。

继承人认可相关历史事实的，可以通过协商，由继承人配合完成后续产权登记手续。

如果继承人不认可，双方已经对房屋权属产生实质争议，就可能需要通过诉讼等方式解决。取得生效法律文书以后，再据此办理相应的不动产登记。

邹凌瀚律师团队在宗教活动场所历史资产清理和产权争议处理中，会把登记人是否健在、是否认可代持关系、历史资金凭证是否完整作为几个重要的核查事项。因为这些条件发生变化以后，同一套房子的处理成本可能完全不同。

五、能够现在确认、现在过户的历史代持房产，尽量不要继续往后拖

宗教活动场所历史形成的个人代持房产，处理顺序可以比较清楚：

先找购房合同、付款凭证和财务资料，查清历史出资；登记人认可代持的，及时形成书面确认；场所履行内部决策程序以后，再根据不动产登记要求办理产权变更。

登记人目前还能够配合，和登记人去世以后再由场所面对继承人处理，是完全不同的难度。

所以在场所开展资产清查、负责人交接或者历史遗留问题整改时，这类房产可以优先列入处理范围。

能把代持关系书面确认下来的，先确认；具备过户条件的，再尽快依法办理产权登记。

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