最近我把上海楼市的数据翻来覆去看了一遍，发现一个挺有意思的事：

市场里其实藏着5个上涨。

对于买房人来说，能不能看懂这些变化，比听一句房价要涨了更重要。

下面我一个一个说。

套均总价，从低位爬起来了

网签数据里：

上海的成交套均总价在2026年3月掉到了284.1万，这是过去几年多最低的一个月。

但之后就开始往回爬：4月297.70万，5月302万，6月308万，7月311万，8月301万。

从3月到8月，涨了大概6.1%。

房外房研究院制图

6.1%听着不多，但方向变了。

尤其是从2025年初以来，上海的网签套均总价又一波急跌。

从近400万，跌到300万以下，跌幅25%。

之前的买房行情，基本就是超低总价，但凡总价高一点，买家下手就犹犹豫豫。

一些房源，上百人关注，但就是没人下手。

说白了，那时候下跌预期强烈，也就老破小有点到位的迹象。

当然，目前虽然返回到300万以上，但跟之前比，还是差得远。

就像一个人从坑里爬出来，站到了坑边上，但离山顶还远着呢。

成交结构，从极端下沉逐渐上移

2026年3月，上海300万以下的房子占了网签总量的71.14%。

这是非常极端的数字，每卖10套，7套是300万以下。

到了8月，这个比例降到了67.76%。

少了的3.38个百分点正在向上补。

300-500万从16.38%升到17.33%；

500-800万从7.72%升到9.21%；

800-1000万从1.99%升到2.43%；

1000万以上各段也都有小幅上升。

房外房研究院制图

300-800万段的上涨，一定程度上反映出置换链条开始转动。

尽管变化幅度不是很大，但至少成交结构终于开始向上移了。

底部成交再疯狂，置换链条如果始终不能顺利运行，这市场就好不起来。

当然，上海楼市低总价主导的格局没有变。

从“极端下沉”变成了“稍微均衡”，这是一个积极变化。

挂牌量反向上涨

今年以来，链家外网挂牌量从9.2万套套，降到了9月13日的8.1万套，少了12.3%。

挂牌量下降，通常意味着供给在收缩。

供给少了，对价格的压力就小了，这算是“反向上涨”。

房外房研究院制图

更关键的是结构：

300万以下挂牌量下降了19.8%，接近两成。

300-500万降了10.2%；

目前降幅最小的是800-1000万档。

这一点和网签成交的变化趋势一致。

未来如果300-800万的成交持续稳固，那800-1000万的挂牌量下降会逐渐加速。

链家成交均价，整体微涨

目前，链家挂牌均价数据依然是下降的，从年初到如今，大概下降了1.1%。

降幅已经不剧烈了。

但是成交均价的统计发现有小幅度上涨。

从2026年1月到8月成交均价上涨了1.66%。

拆开看，有涨有跌：

300万以下涨3.86%；

500-800万涨2.65%；

800-1000万涨4.83%；

1200-1500万涨1.66%；

1500-2000万涨2.83%。

下跌的主力是2000万以上的。

房外房研究院制图

所以这个涨是分化式的涨。

低总价和部分改善段在涨，中间段和顶豪在跌。

但合计能微涨，说明上涨的力量略大于下跌的力量。

各总价段成交价，从低位抬头

低总价的均价上涨趋势其实已经比较明显。

我们来看看500万以上的连续变化趋势。

房外房研究院制图

从整体看，多数总价段的成交价是从低位抬头的。

那挂牌价呢？

可以说是，低总价摸底，但传导还没明显发生。

但明显感受到挂牌价的指导价值下降了。

因为即使房东挂牌降，但成交涨。

把这5个上涨串起来看，说明什么？

说明上海楼市在2026年3月前后，确实出现了一个阶段性的底部特征。

不是全面反转，是低位企稳；不是普涨，是结构分化。

- 套均总价从284万回到301万，跌不动了。

- 300万以下占比从71%降到68%，结构从极端下沉往上修复。

- 挂牌量降12.3%，低总价降近20%，供给压力在缓解。

- 成交均价微涨1.66%，多数总价段成交价抬头。

- 但整体挂牌价还在阴跌，但成交已经顶住了。

形势向好，但也必须谨慎。

1、时间太短。2026年1月到8月只有8个月，不足以断定长期趋势。

2、幅度太小。套均总价涨6.1%，成交均价涨1.66%，挂牌价还在跌。这些“上涨”力度很弱，稍微有点风吹草动就可能掉回去。

3、分化太严重。低总价在涨，顶豪在跌，中间段有的涨有的跌，市场裂得很厉害。

上海楼市出现了5个上涨，但这5个上涨是底部信号，不是反转信号。

对刚需来说，300万以下选择多，价格有支撑，可以买。

对改善来说，500-800万、800-1000万成交占比在回升，可以关注。

对顶豪来说，2000万以上还在跌，流动性差，想卖得做好长期准备。

对整体市场来说，最坏的时候可能过去了，但最好的时候还没来。低位企稳、结构分化、底部震荡，是接下来一段时间的主旋律。

如果说个更实际的，那我认为上海现在买房，就应该“捡漏”买。

市场还在震荡，最怕的就是买贵了。

当然，这个捡漏不是说，人人都能买在房价的绝对最低点，这根本不现实。

但是，在现有的房子里找到便宜的，性价比高的是能做到的。

我们今年也一直在做新房、二手捡漏。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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