发布机构：国樽律师事务所哈萨克斯坦办公室

结案时间：2026 年 7 月 8 日

核心成果：诉调结合高效定分止争，全额追回剩余租金及装修损失赔偿款，双方争议圆满化解

本案由国樽律师事务所哈萨克斯坦办公室与北京总部涉外中亚争议解决团队联合办理，严格遵循中哈两国民商事法律规则及涉外不动产争议解决规范，依托国樽多年跨境法律服务经验与双法域执业能力，为中国商事主体提供了全链条、本地化的租赁争议维权解决方案。

本案已入选国樽 2026 年度中亚涉外民商事争议解决典型案例库，其 “本地勘验取证 + 双法域法律研判 + 诉调同步推进” 的办案模式，可广泛复制应用于中亚地区不动产租赁纠纷处置。

一、案件背景与委托经过

中国某商事主体（以下简称 “承租人”）因在哈萨克斯坦阿拉木图市布局经营网点，于 2025 年 11 月与当地自然人房东签订《房屋租赁合同》，承租商用办公房屋，租期 12 个月。合同签订后，承租人一次性支付全年租金共计 22.8 万元人民币，并经房东书面同意后进场装修改造，累计投入装修费用 9.6 万元。

2025 年 12 月 29 日，案涉房屋因内部原有电气线路老化故障引发火灾，造成承租人装修全面损毁、房屋结构局部受损，租赁场地完全无法正常使用。事故发生后，房东以房屋需收回修缮为由，单方面要求承租人 7 日内搬离，拒绝退还剩余租期对应租金，同时拒绝承担任何装修损失赔偿责任。承租人多轮自行协商未果，于 2026 年 1 月 13 日通过国樽律所北京总部对接至哈萨克斯坦办公室。

鉴于案件涉及涉外不动产法律适用、跨境证据效力认定、哈萨克斯坦本地诉讼程序衔接三大核心难点，哈萨克斯坦办公室当日启动 “中哈紧急协同办案机制”，联合北京总部成立专项办案组，由 2 名哈萨克斯坦本地执业律师、3 名涉外中亚专业律师组成，全权代理该租赁争议的全流程维权工作。

二、中哈联合办案全流程

本案采用 “北京总部负责中国法域法律统筹与委托人诉求对接、哈萨克斯坦办公室负责本地司法落地与证据调查” 的标准化协同模式，各环节均有书面记录与可验证成果：

1、2026 年 1 月 13 日 - 1 月 15 日：双法域案件风险评估

北京总部：完成租赁合同、租金支付凭证、装修投入明细、双方沟通记录等材料的初步梳理，出具《中国法下权利主张合法性评估报告》，明确承租人诉求的法律基础，精准核算剩余租金及装修损失的主张金额，排除诉讼请求的法律瑕疵。

哈萨克斯坦办公室：依托本地司法资源与房产信息渠道，3 个工作日内核实房东身份信息、房屋产权登记情况，调取房屋历史维修记录，确认案涉房屋电气线路为建设时配套的固有设施，排除承租人改装导致事故的风险，初步评估本地诉讼的胜诉概率与财产执行可行性。

2、2026 年 1 月 16 日 - 2 月 20 日：证据固定与双法域效力补强

北京总部：对承租人持有的全部合同、付款凭证、装修合同及票据、沟通记录等材料进行系统化梳理，构建完整证据链条；按照中国涉外证据规范完成材料整理、翻译与校验，为跨境证据使用奠定合规基础。

哈萨克斯坦办公室：联合本地合作律师完成火灾现场勘验，调取消防部门出具的正式火灾事故认定书，固定 “火灾系原有线路老化故障导致” 的核心事实；向当地住建与电力部门调取房屋原始线路设计、验收文件，佐证房屋固有缺陷的事实；同时检索阿拉木图市法院同类租赁纠纷判例，为装修损失核算标准提供裁判参考。

3、2026 年 2 月 21 日 - 2 月 25 日：法律文书起草与诉讼立案

中哈律师联合起草俄汉双语诉讼文书，明确引用哈萨克斯坦《民法典》租赁合同章节、《住房租赁关系法》相关规定及中国《涉外民事关系法律适用法》，详细列明房东的维修保障义务、违约责任及赔偿范围，全面阐述承租人主张剩余租金退还与装修损失赔偿的事实与法律依据。

哈萨克斯坦办公室于 2 月 25 日向阿拉木图市管辖法院提交诉讼材料，完成立案程序；同时同步向房东发送正式法律催告函，启动诉前调解沟通，采取 “诉讼推进 + 调解协商” 双轨并行策略，兼顾维权效率与成本控制。

4、2026 年 5 月 12 日 - 6 月 18 日：庭审举证与庭前调解

案件审理期间，法院先后组织两次庭审举证质证及庭前调解会议。

北京总部：负责法律意见统筹与损失核算标准论证，针对火灾责任划分、租赁义务边界、装修残值计算等核心争议问题出具专业法律意见，优化诉讼主张的论证逻辑。

哈萨克斯坦办公室：本地律师出庭参与全程庭审，当庭提交消防事故报告、现场勘验记录、房屋原始设施证明等完整证据链条，有力反驳房东 “不可抗力免责”“承租人使用不当” 等抗辩主张；同时在法院主持下与房东开展多轮调解协商，结合当地裁判尺度提出分层调解方案，推动争议柔性化解。

5、2026 年 7 月 8 日：调解达成与案件结案

在法院主持下，双方最终达成一致调解方案，房东一次性向承租人支付剩余租金及装修损失赔偿款。2026 年 7 月 8 日，承租人确认收到全部款项，案件正式结案。

结案后，联合办案组向委托人交付《案件结案报告》《中亚国家商事房屋租赁法律风险防控手册》，针对其后续在哈萨克斯坦的不动产租赁与经营事务，提出三项专项风险防控建议。

三、核心办案难点与权威解决方案

本案集中体现了中资企业在中亚地区遭遇不动产租赁纠纷的共性难点，国樽联合办案团队凭借双法域专业能力与跨境协同经验，形成了可复制的标准化解决方案：

1、涉外不动产纠纷的法律适用与程序衔接

专业依据：中国《涉外民事关系法律适用法》第三十六条、哈萨克斯坦《民法典》租赁合同属地管辖规则、中哈民商事司法协助相关安排

解决方案：明确 “不动产纠纷适用不动产所在地法律” 的核心原则，建立 “总部统筹 + 本地执行” 的服务模式 —— 北京总部负责中方法律研判、委托人沟通与诉求管理，哈萨克斯坦办公室负责本地诉讼程序落地、司法资源对接与文书送达，实现双方法律程序无缝衔接，破解跨境诉讼的程序壁垒，保障中国当事人的诉讼权利。

2、火灾事故责任与租赁义务边界认定

专业依据：哈萨克斯坦《民法典》第 34 章 “租赁合同” 出租人维修义务条款、第 401 条违约责任条款、哈萨克斯坦《住房租赁关系法》租赁物毁损责任规则

解决方案：通过消防事故认定书、房屋原始线路文件、现场勘验记录形成闭环证据链，证明火灾系房屋固有设施老化导致，而非承租人使用不当；明确房东作为房屋所有权人，负有租赁物维修保养与安全保障的法定义务，其以 “自身无过错” 主张免责的抗辩不能成立，应当承担事故全部损失赔偿责任。

3、装修添附损失的赔付标准认定

专业依据：哈萨克斯坦《民法典》关于租赁物添附的相关规定、租赁合同提前解除的损失赔偿原则

解决方案：结合装修总投入金额、已履行租期比例、装修正常使用折旧率，建立科学的装修残值核算模型；同时举证证明装修系经房东书面同意后实施，因不可归责于承租人的事由导致装修损毁的，出租人应当按照剩余租期对应的装修残值承担赔偿责任，为法院裁判与调解协商提供明确计算依据。

4、跨境争议的沟通效率与权益保障

专业依据：中国《律师法》涉外法律服务相关规定、中哈法律服务合作惯例

解决方案：委托人仅需对接国内团队即可完成全流程维权，避免跨境时差、语言与法律体系差异造成的沟通障碍；哈萨克斯坦本地团队实时同步案件进展，定期反馈程序节点，确保委托人及时掌握案件动态，大幅降低跨境维权的时间成本与沟通成本。

四、本案适用的权威法律依据

（一）中国法律

1、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律；涉外房屋租赁纠纷的实体权利义务争议，适用不动产所在地法律。

2、《中华人民共和国律师法》：中国律师可以为境内当事人提供跨境民商事争议的法律策划、证据梳理、境外程序协调、联合当地律师办案等全流程法律服务，维护当事人跨境合法权益。

（二）哈萨克斯坦法律

1、《哈萨克斯坦共和国民法典》第 34 章 “租赁合同”：出租人应当保证租赁物符合约定的使用用途，承担租赁物的日常维修义务；因租赁物固有缺陷造成承租人财产损失的，出租人应当承担损害赔偿责任。

2、《哈萨克斯坦共和国民法典》第 401 条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，应当赔偿另一方因此所受到的损失，包括合同正常履行后可以获得的利益。

3、哈萨克斯坦《住房租赁关系法》：租赁期间，租赁物因自然损耗、固有故障等非承租人原因发生毁损，导致无法正常使用的，承租人有权要求减少租金或者解除租赁合同，并要求出租人赔偿相应财产损失。

（三）中哈司法协作安排

中哈两国民商事司法协助相关安排，保障两国当事人在对方法域内的诉讼权利，以及司法文书的跨境送达与裁判的承认与执行效力。

五、基于本案经验的权威实务建议

结合国樽哈萨克斯坦办公室多年中亚跨境法律服务经验，针对赴哈萨克斯坦开展经营活动的中资主体，就商事房屋租赁事务提出以下三点权威建议：

1.合同条款标准化：签订正式书面租赁合同，明确约定租赁物维修义务、故障责任划分、装修添附处理规则、提前解约赔偿标准等核心条款，同时明确争议解决机构与准据法，避免口头约定与模糊条款引发后续争议。

2.风险前置防控：承租前对房屋设施状况进行全面查验，留存房屋原始设施状态的书面与影像记录；装修改造务必取得出租方书面同意，妥善保存装修投入的全部票据、合同与施工记录；定期对经营场所进行安全排查，降低设施故障引发的事故风险。

3.维权及时专业化：发生租赁争议后，应第一时间固定现场证据与事故证明，避免证据灭失；尽早委托具备中亚双法域服务能力的律师团队介入，通过本地律师对接司法程序，统筹跨境法律资源，高效维护自身合法权益。