国庆假期，北京楼市的新房成交，明显被一批“新面孔”带动了。

根据北京住建委的网签数据，10月1日至10月7日，北京新建商品住宅共网签952套，成交面积10.28万平方米，成交金额约66亿元。（不包含转现房销售楼盘数据）

其中，9月下旬集中入市的几宗新盘，成为这段时间成交市场最亮眼的存在。

海淀瑜海澐颂、中建壹品未来元著、招商湖映天青、龙樾璟序、北投和璟5个项目，十一期间合计网签564套，占同期北京新房网签总量的59.2%。

成交金额方面，5个项目合计达到43.52亿元，占全市同期成交金额的约66%。

换句话说：

十一期间北京新房市场新增的952套网签中，超过一半来自这批刚刚入市不久的新项目。

但如果进一步看项目自身的累计去化情况，会发现这批新盘虽然整体表现不弱，内部的分化也已经开始出现。

五个新盘，贡献了近六成成交

先看十一期间的单项目表现。

海淀瑜海澐颂以194套位居第一，成交金额25.12亿元；

中建壹品未来元著网签178套，成交金额9.03亿元；

招商湖映天青网签135套，成交金额6.91亿元；

龙樾璟序网签37套，成交金额1.66亿元；

北投和璟则网签20套，成交金额0.82亿元。

五个项目合计564套。

其中，瑜海澐颂和未来元著两个项目就贡献了372套，占这5个项目十一期间新增网签的约66%。

从成交金额来看，瑜海澐颂更是非常突出。

十一期间单项目成交金额超过25亿元，占全市同期新房成交金额的约38%。

这意味着，北京十一期间的新房市场，并不是所有项目平均分摊成交量，而是明显集中在少数刚刚入市的新盘。

但“卖得多”，不等于“去化快”

如果只看十一期间的网签数量，这5个项目的成绩都相当不错。

但把时间拉长到项目入市以来，情况就出现了明显差异。

截至10月7日，5个项目合计获批房源3309套，累计签约1719套，整体累计去化率约52%。

也就是说，这批9月下旬入市的新盘，目前整体已经完成超过一半的房源去化。

不过，项目之间的差距并不小。

其中，龙樾璟序表现最为突出。

项目合计获批714套，截至10月7日累计签约594套，累计去化率达到83.2%。

换句话说，已经超过八成的房源完成签约。

招商湖映天青同样表现较好。

项目获批368套，截至10月7日累计签约240套，累计去化率达到65.2%。

这两个项目已经明显跑在其他新盘前面。

瑜海澐颂、未来元著：成交很猛，但仍在“去化期”

再看另外两个十一期间成交量最大的项目。

瑜海澐颂十一期间网签194套，是5个项目中成交套数最多的。

截至10月7日，项目累计签约283套，对应719套获批房源，累计去化率约39.4%。

也就是说，虽然十一期间卖得很快，但从项目整体来看，仍有超过一半的房源尚未完成签约。

中建壹品未来元著的情况也比较类似。

十一期间网签178套，仅次于瑜海澐颂。

但截至10月7日，项目累计签约179套，对应644套获批房源，累计去化率约27.8%。

这意味着，目前绝大多数房源仍然处于待去化状态。

当然，这与项目入市时间较晚也直接相关。

对于9月下旬才开始入市的新盘来说，当前的累计去化率本身就受到入市时间影响，因此不能简单以一个静态数字判断项目销售好坏。

真正值得观察的是，首轮集中认购之后，项目能否继续保持稳定的网签速度。

北投和璟：20套网签，累计去化接近五成

此前市场关注度很高的北投和璟，十一期间网签20套。

截至10月7日，项目累计签约423套，对应864套获批房源，累计去化率约49.0%。

也就是说，项目目前已经接近完成一半房源的去化。

这与此前开盘时项目公布的“首日劲销486套”形成了一组有意思的数据对照。

当时市场关注的是认购数据与后续网签之间的转化速度。

现在来看，项目累计网签已经达到423套。

虽然距离开盘时公布的486套认购仍有一定差距，但从项目整体去化来看，已经接近五成。

接下来真正需要观察的，仍然是认购向网签的持续转化，以及后续销售速度能否维持。

新盘撑起十一成交，但市场并非“全面回暖”

把这5个项目放在一起看，十一期间北京新房市场的特点其实已经比较清晰。

一方面，新盘集中入市确实给市场带来了明显的成交增量。

5个项目仅用一周时间，就贡献了564套网签，占全市同期成交量近六成。

这说明对于当前的北京楼市而言，有竞争力的新产品入市，依然能够快速聚拢购房需求。

另一方面，新盘之间的销售表现也开始出现分化。

龙樾璟序累计去化已经超过八成，招商湖映天青超过六成；

北投和璟接近五成；

瑜海澐颂约四成；

未来元著则不足三成。

当然，不同项目的开盘时间、供应量、产品类型、价格以及网签节奏并不完全相同，不能简单横向比较。

但至少可以看出：

现在的北京楼市，并不是“新盘一开就热销”，而是越来越考验项目自身的产品、价格和区位竞争力。

十一之后，才是真正的考验

国庆假期往往是传统楼市营销节点，新盘集中推售、优惠活动增加，成交出现阶段性放量并不意外。

所以，十一期间的952套网签，可以看作市场的一次阶段性答卷，但还不能直接等同于市场趋势已经发生根本变化。

尤其是这5个9月下旬入市的新项目。

它们已经完成了第一轮市场检验。

接下来真正重要的是：

十一之后，成交还能不能延续？

龙樾璟序在高去化之后还能卖多少；

湖映天青能否继续保持较快速度；

瑜海澐颂和未来元著能否把首轮热度转化为持续网签；

北投和璟又能否把此前的认购热度进一步落到实际成交上。

这些数据，可能比十一期间的单周成交数字更值得关注。

毕竟，对于一个新盘来说，开盘时的热度只是第一场考试。

真正决定项目成色的，是开盘之后还能不能一套一套地继续卖下去。

而从目前这份十一网签数据来看：

北京楼市的需求并没有消失，新盘依然能够制造热度；但热度能持续多久，已经成为比“开盘卖了多少套”更重要的问题。