这个国庆，跟往年不太一样，我们在一线忙得很。

假期这几天，咨询、带看、谈判、签约、过户，帮不少客户买到了心仪的房子——新房有，二手房也有；反过来，委托我们卖房的房东，成交的也不少。

之前观望了大半年甚至一两年的客户，近期真的动手了。

上海国庆新房成交翻倍

据上海中原地产统计，国庆1—7日，上海新建商品住宅成交面积3.46万平方米，相比去年国庆假期（10.1—10.8）的1.73万平方米，直接翻倍；二手房同样，假期网签1289套，高于去年同期的1133套。

全国大盘同步印证：中原地产研究院数据显示，国庆假期全国重点50城新房认购量较去年同期上涨超过15%。

上海在一线城市中表现突出，10月1日至4日一手住宅累计签约233套，同比上涨14%。

"金九"的成色同样很足：上海二手房单月网签量突破2.3万套，创下近六年同期新高。

假期上海多个新房售楼处，有的项目早上9点不到就有客户到访，晚上9点半还有人在谈定房。

上海中原的监测也显示，多数改善类项目的客户来访量明显优于去年同期。我们在一线的体感和这些数字完全对得上。

这个假期新加入的会员也明显多了。

很多之前一直"再看看"的老朋友——现在不看了，直接约带看、谈价格、下定。

观望的人行动起来了，这比任何数据都更能说明问题。

刚需刚改火爆，二手房微户型领涨

这轮行情最鲜明的特征是什么？

上海中原的国庆成交新房前十榜单：单价10万+的高端盘只剩2个，单价3万—6万元/平方米的刚需、首次改善楼盘占了半壁江山——绿城·悦海棠、保利虹桥和颂·璟园这些4-6万单价的刚需盘纷纷上榜。

背后，是政策驱动。

上海楼市几轮新政组合拳下来，刚需受到的刺激最大。买房门槛越来越低，优惠越来越大，多少之前犹豫观望的人忍不住下场了。

二手房这块，微户型领涨，普陀是领头羊。

这是我们最想跟买房人说的一点：刚需二手房的价格，已经在悄悄涨了，而且跑得最快的是最小那批房子。

古美平吉二村，相比去年年底，涨幅明显，超15%。

先看大趋势。

上海300万元以下的"老破小"价格已连续止跌、小幅回升，70平方米以下和70—90平方米房源成交均价在2025年11月触底，到2026年4月相比最低点分别上涨2.4%和1.2%。

微观数据，趋势动物监测显示，截至10月6日，上海50平方米以下微型户型最新均价51722元/平方米，年初至今上涨4.2%，近半年累计涨2.7%——而同期上海大盘是-0.4%。

这就叫结构性行情：大盘还在磨，微户型已经一骑绝尘。

区域上，普陀老破小是这轮回暖的领头羊。中国房价行情网数据显示，普陀区9月挂牌均价环比上涨0.47%，在中心城区中居前。

逻辑也不复杂——普陀是市区里总价门槛最低的一档，同样的预算，在普陀还能留在市区，刚需自然往这里集中。

更关键的一点，普陀这两年，拆迁力度尤其大。

整个刚需段的生态都在变好：闵行有中介门店反馈，300万—400万的刚需房源议价空间从6%缩到3%，"砸盘式"降价几乎绝迹，成交周期从90天缩短到60天。

一句话：一百多万到三百多万的标的，买家再等，等来的大概率不是更便宜，而是没房挑。

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卖房置换的，也要抓紧了

说完买方，说卖方。

先给结论：现在卖房的难度，比去年低很多。

二手房网签连续7个月站在高位，买家从观望转向出手——"金九"成交量刷新近几年同期纪录后，房东市场信心持续提振，心态愈发强势，议价空间持续收窄，买家议价难度明显提升。

去年那种挂牌半年无人问津、最后含泪大砍价的行情，至少在主流总价段，已经翻篇了。

但要清醒：回暖是结构性的，不是所有房子都在涨——近半年微户型涨2.7%，大盘却是-0.4%

好地段、好户型、高性价比的房子在修复，过时的产品还在被遗忘。

尤其要点名的是老破大。同样一个"老"字，老破小因为总价低、租售比高，成了这轮行情的领头羊；老破大则两头不靠——总价不低、品质不行、接盘侠难找。

如果你手里是这类房子，我们的建议很直接：趁着现在流动性好、买家多，让一点价格，果断出手。

用小让步换置换链条的主动权——你这边快一步卖掉，那边看中的好房子才轮得到你。

现在犹豫，等这波集中释放的需求消化完，过时的产品只会更难卖。

说说贴息新政

9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发文，自2026年10月1日起实施居民购房贷款贴息：新发放商贷买首套、面积不超过120平方米、总价不超过150万元，财政按贷款本金给年化1个百分点的贴息，最长5年，单户贴息贷款上限100万元。

实话实说：这个政策对上海买房人的直接帮助不大。

150万总价，基本把上海绝大多数房源挡在门外——数据显示，一线城市符合条件的新房成交套数占比只有9%。

但如果你因此觉得这事跟你没关系，那就想窄了。

贴息政策真正利好的，是低线城市的房源流动性。

中信证券判断，贴息大约能省购房者三分之一的利息成本，预计对四季度低线城市的地产成交有明显促。

这对上海意味着什么？意味着置换链条的上游活了。

很多在上海打拼的刚需，老家三四线城市都有一套房——以前那套房挂着卖不掉，置换的首付就卡在那儿。

现在低线城市的成交被贴息撬动，老家的房子更容易出手，这批人就能腾出钱和资格，置换到上海来。

我们在一线已经碰到这样的客户了：老家的房子趁着新政热度挂了出去，来上海看房的时间表直接提前了半年。

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最后

这个国庆的行情：新房成交翻倍、二手房连续7个月同比增长、刚需价格段率先止跌回升、微户型领涨、置换链条被政策从上游打通——几件事叠在一起，市场的底是实实在在夯出来的。

但也要记住——行情是结构性的，选筹比时机更重要。

对买房人：如果你看的是一百多万到三百多万的刚需标的，尤其是市区老破小、微户型，别再等"更低点"了——最低点已经过去，现在比的是谁先下手。

对卖房人：流动性回来了，这是窗口期。手里是主流总价段的好房子，挂牌价可以挺直一点；手里是过时的产品、老破大，就让一点价果断走——窗口不会一直开着。

金九银十，稳了。接下来，继续看。

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