01

楔子

国庆那几天里我刷到了一个大乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台，说的是：上海发布了一个通知，对于工商业项目土地使用权到期之后，该如何续期进行了指导。

我仔细研究一下这个文件，也看了网上不少的解读，但总感觉说的不太接地气。

所以今天我就想假想自己有一间沿街小商铺，40年使用期过后该怎么“续期”？

02

WHY?

对于续费，大家首先冒出的问题可能是：为什么还要交钱？买商铺的时候不是已经交过了吗？

原因似乎也不复杂，因为当初买商铺的时候，这个商铺的土地使用年限就是40年。而40年之后使用权又回到了国家手里，所以你如果还想继续使用这块土地，就得缴费。

那第二个问题可能又冒出来了，那为什么住宅70年到期了不用再缴费？

《民法典》第三百五十九条规定：

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

温州早年确实出现过住宅续期要缴费的情况，2016年国土资源部以“两不一正常”的过渡办法处理——不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。

正因为每个人都有住房，是保民生的范畴，所以到期不用再缴费。而商铺并不是每个人都有，属于投资的概念，所以两者不可同日而语。

03

WHY?

既然商铺续费几成定局了，那大家下一个关心的问题就是：到底要交多少钱？

工作指导意见是这样表述的：

各区(管委会)续期价格应用好“绩效与地价”挂钩机制，经集体决策确定地块续期价格，合理降低优质企业用地成本，续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%。对于各区(管委会)应结合实践案例，因地制宜逐步建立健全“绩效与地价”挂钩工作规则。

虽然并没有官方的计算公式，但我们可以按照字面意思推导出一个公式：

续期价款 ≈ 基准地价 × 续期年期系数 × 绩效折扣 × 计费面积

这里涉及到几个因数，我一一展开讲讲吧。

1.基准地价

基准地价是政府评估并公布的城镇国有土地区域平均价格‌ ，用于反映不同地段和用途的土地使用权价值。‌‌

2026年1月上海的基准地价分为11级，最高的商业用地8556万元/亩，最便宜的141 万元/亩。（如上图）

而不同价格相对应的范围如上图，当然是越靠近市中心地价越贵。我所在的宝山区大概在7-8级，我举例的时候按照8级来取。（如上图）

2.续期年期系数

开发商造商铺的时候，交的土地出让金是40年的总和，所以上面看到的每亩价格是40年的总价。

如果你要续费40年，系数就是1；如果你续费20年，那系数就是0.5，以此类推。

3.绩效折扣

在续费时，政府会看你这个商业的运营情况。如果商业运营的好，就给你0.7的折扣价；如果运营的不好是否会超过1，这个不得而知。

4.计费面积

你所拥有商铺的建筑面积。

因为建筑面积是乘了容积率之后的面积，所以土地价和楼面价不能混淆了。对楼面价感兴趣的朋友，可以自行研究。（如下图）

下面我举个例子来说明，假设我在上海宝山有一个运营的很好的30平方米的小商铺续期20年，看看到底要交多少费用？

地面价计算：466/666.67*0.7*（20/40)*（30/1.6)=4.59万元

楼面价计算：4370*0.7*（20/40)*30=45885元

所以，不管是用楼面价还是地面价来计算，我这个小商铺续期20年，只要交4.59万元，平均到每年大概是2294.25元，差不多是半个月的租金价格。

算到这里，我想大家应该都学会了吧，续期的价格心里也有数了吧！其他业态的以此类推即可。

04

WHEN?

接下来一个问题：什么时候该续费了？

指导意见将续费分成了：到期续和提前续两种。

一、到期续

土地剩余年限不足3年即可申请。但两种情况除外：因社会公共利益需要收回的，不予续期。目前政策尚未明确“社会公共利益需要”的具体界定标准，有待配套细则或实际案例来明确。

公共利益

是指能够满足不特定多数人生存、发展需求的公共资源和条件，具有共享性及主体不确定性。作为国家存在的正当性基础，公共利益构成行政法界定政府行为必要性的核心标准。

二、提前续

剩余年限不足原出让年限一半，且企业经营稳定、绩效突出、有长期投资计划的优质项目，需经发改、经信等多部门联合认定。

下一个问题：续期年限是多少？

续期后，总年限不超过对应用途法定最高出让年限。可以申请短期续期，单次最短不少于5年。

也就是说我如果有一个商铺，可以最少续5年，最多不能超过（40-剩余年限）。

指导意见还明确：同一宗地多个权利人可分别申请不同续期年限。

也就是说，我和隔壁老王的商铺各续各的，互相没有关联关系。

再下一个问题：如果到期不续约，会发生什么？

不续期的处理办法，也分两种情况：

一、未主动申请续期

土地和地上建筑物均由政府无偿收回。地上建筑物失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者拆除并恢复场地平整，拆除费用由业主承担。

二、申请续期但因公共利益未获批准

土地无偿收回，地上建筑物处理方式（有偿/无偿）取决于出让合同的具体约定；如有偿，按建筑物的按评估补偿。

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HOW?

最后一个问题：怎么交费？

续期付款方式

土地出让价款缴纳期限，原则上不超过一年，经区(管委会)集体决策,特殊项目可在两年内缴清。出让合同签订后一个月内:须缴纳土地价款的50%。

工业、仓储用地可选择分期支付土地价款，在合同生效之日起一年内全部缴清的，分期缴纳可不计利息，

土地租赁合同约定的当期应缴土地租金，应一次缴纳，不得分期缴纳。

续期工作流程

各类续期项目，可由土地使用权人通过本市“一网通办一国土和规划建设一签订有偿使用合同审批一存量房补地价签订有偿使用合同审批”进行申请，由各区(管委会)按照存量房补地价方式办理用地手续，并落实土地全生命周期管理要求。

土地使用权人在完成用地办理手续后，可依法向本市不动产登记部门申办相关不动产登记。

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一铺养三代

一直以来，都有一种说法叫“一铺养三代”，说的是拥有一个小商铺，就可以子孙吃饭无忧了。

而这两年随着经济周期的波动，很多沿街小铺都关门的关门，转让的转让，似乎打破了“一铺养三代”的神话。

而在这么个时间节点，出台土地使用权续费的文件是不是合适呢？

但因为我们很多项目是上世纪90年代建设的，到今天已经逼近40年使用期的“deadline”，所以这个续费的问题也拖不得了。

再加上很多商业项目还有发行"REITS"的需要，如果土地使用权的续费问题不明确，将对这些项目带来负面影响。所以也是不得不的选择。（如下图）

正所谓”将军赶路不追野兔“，我想上海在这个时间点出台这么个指导意见，也是综合考量的结果吧。

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结束语

上海是一个商业非常发达的地方，非住宅类业态的比重也非常大，所以这个政策的出台对很多人都会产生一定的影响。

但考虑到土地使用权到期之后续费的金额约等于半个月租金，不少业主可能还是能承担得起的，所以各方的反响似乎不激烈。

但是在续费打折问题上，最好还是有标准可依，不要成为权力寻租的“落脚点”。

如果你在上海拥有一间沿街小商铺，你会续费吗？