苗野丨发自上海

“十一”假期刚过，上海楼市交出一份热度延续的成绩单。

据上海中原地产统计数据显示，10月1日至7日，上海新房成交面积达3.46万平方米，较去年同期1.73万平方米实现翻倍增长。二手房网签1289套，高于去年同期的1133套。

更微妙的变化藏在带看量与成交量的“剪刀差”里。上海链家研究院数据显示，“十一”假期链家二手房成交量同比增长44%，新房成交量增长64%，但带看量增幅低于成交量增幅，这意味着，购房者决策效率明显提升。

“政策环境优化与价格预期趋稳，让刚需和改善型需求加速入场，市场信心修复进入实质性阶段。”上海链家研究院认为，新房、二手房成交量同比双双走高，上海楼市“银十”迎来稳健开局。

这个假期，上海多个售楼处没有闲着。

在杨浦保利珺园，看房者大多全家齐上阵，项目于双节期间开放实景示范区后，累计来访逾500组客户，热销近5亿元；保利·虹桥和著璟岸销售约3亿元。保利上海在中秋、国庆双节期间总计成交15.2亿元。此外，金茂棠前和金茂锦棠累计来访量近400组；越秀天屿日均来访客户近百组；象屿天誉兰香“十一”假期前3天累计销售2.3亿元，日均来访量近百组。

尚未正式开盘的项目也在提前“蓄热”。绿城汀香园国庆假期展厅累计到访近400组，该项目是绿城今年6月末经过89轮竞价，以19.9%溢价率拿下的浦东周浦东地块，也是绿城首次进入上海周浦板块。

从一线销售人员的反馈来看，今年国庆黄金周上海楼市整体去化及客户到访表现均超出预期。案场热度不是“看热闹”式的假期逛盘，而是带有明确决策意图的集中看房行为，客户决策链条被政策实质性打通了。

上海市房管局数据显示，今年“十一”假期，上海251个在售项目售楼处累计接待来访人数16932，签订预订协议601份；一、二手住房合计成交1518套，同比增加79%；成交金额约61.8亿元。

“来访热度是普惠的，但成交转化是高度选择性的，客户只愿意为真正值得的产品买单。”某房企内部人士表示，随着国庆假期时间窗口效应消退、前期蓄客逐步消耗，新增到访能否接续，弱势板块和滞销项目能否修复，才是检验“银十”成色的关键指标。

从区域和产品结构看，分化仍是主基调。大浦东凭借充足新盘储备，“十一”假期累计成交1.17万平方米，占全市成交总量近三成；青浦、松江分别成交0.67万平方米和0.4万平方米，延续稳定走势。

在上海中原地产统计的新房成交前十榜单中，单价3万至6万元/平方米的刚需、首次改善项目占据半壁江山，青浦的保利虹桥和颂·璟园和绿城·悦海棠分别成交25套和24套。单价超10万元/平方米的高端楼盘仅前滩尚品和建发海宸2个项目上榜，分别成交53套和5套。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“沪八条”落地后，上海楼市交易重心精准切换至刚需和首次改善产品，成为支撑成交的核心力量。同时，上海“9.28”楼市细则落地，让置业决策更具确定性，不少购房者综合研判后主动加快新房入手节奏。

二手房市场同样可圈可点。上海市房管局数据显示，10月1日至7日，上海二手房共成交1191套，同比增加66%，成交金额约35.9亿元。另据中指研究院按日均口径统计，二手房日均成交较2025年国庆黄金周日均成交量增长30%。

随着成交量持续处于高位，二手房市场供求关系正发生变化。截至10月7日，上海二手房挂牌量约29万笔（挂牌记录），近30日净减少约2.9万笔。

议价空间收窄，更直观反映出市场温度转变。据中介门店反馈，当前多数板块房源议价空间已收窄至1%～3%。从实际成交案例看，总价300万元级别房源议价空间在10万元以内，总价500万元级别房源议价空间在20万元以内。

政策叠加效应成为本轮行情的重要支撑。2月底的“沪八条”新政持续释放利好，9月28日上海落地商品住房销售制度改革细则；10月1日起，居民购房贷款贴息政策实施，进一步降低置业门槛、压缩置换成本。

普睿数智监测数据显示，上海新房市场中满足贴息条件的成交占比仅为0.2%，二手房市场则升至37.3%，政策主要惠及二手房刚需群体。

中指研究院指数研究部高级分析师孟新增认为，在政策组合拳持续作用下，上海楼市置换链条有所加快，“金九银十”行情稳步展开，新房、二手房成交同比均增长。整体来看，上海楼市处于温和修复阶段，置换需求仍有释放空间。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，持续落地的稳楼市政策不断夯实市场底部，修复行业信心，增强楼市运行确定性。随着刚需和改善型需求的持续释放，上海楼市有望在“银十”后半程延续稳健表现，“好产品、好价格、好地段”的项目将持续获得市场认可。