想先跟大家分享一个9月百强房企榜单中的数字。

百强房企环比涨了11%的，同时9月末购房贷款贴息、现房销售制度改革这些政策也在陆续落地。

行业正在政策的搀扶下尝试稳住。

就在这个试着站稳的当口，有个房企平时不出声，增长却亮眼无比：电建地产，上涨135.8%，环比更是高达1023.5%。

数据来自普睿数智、中泰证券研究所

这环境下，还有人能逆势飞涨，值得疯狂庆祝。

但仔细一翻，庆祝香槟大概暂时也只能放冰柜里。

因为把135.8%拆开看，会看到一个和喜报完全不一样的故事。

01

爆涨蹊跷，分母背锅

行业深度调整时期，看到"暴涨"两个字，一定得先翻分母。

分母不容乐观：2025年，它的营收是93.6亿，同比又降了24%。再往前数，2023年亏12.45亿，2024年亏23.07亿，2025年再亏23.96亿，三年加起来，60个小目标没了。

电建弹药所剩无几，这时候某个月集中推两三个盘，同比涨出135%轻轻松松。

分母足够小，暴涨就是一两个盘的事。

所以这个数字的第一层真相是：它不假，但它也不神。

02

分子涨在哪？

分母小归分母小，分子也得涨。

两个盘记大功。一个是北京长安华曦府·金安。

长安华曦府·金安效果图

2026年初首开，30天网签158套、成交6.7亿。今年这样的市场，30天还能卖6.7亿，懂得都懂。

9月继续推货，直接成了当月电建销售的绝对主力。

另一个是郑州高新华曦府。

靠它集中供货，电建1-9月在郑州房企的金额榜、面积榜双双挤进了前十。

郑州高新华曦府实景图

两个城市，两个能打的盘，一个月的网签，堆出来一个三位数。

这件事里其实是藏着好消息的，起码电建手里是真有硬货。北京项目能"三开三罄"，那产品和操盘一定是站得住的。

但坏消息也如影随形，这样的货它手里就没多少。

喜报最热闹的时候，恰恰是一个房企弹药快见底的时候。

既然处境这么难，这个月集中推货，是孤注一掷，还是早有安排？

这就得看看它这两年到底在干什么。

03

喜报翻过来看账本

亏损这笔，前面说了，三年小60亿且逐年增长。

但电建并非是"卖一套房亏一套"。2025年全年-0.74%的毛利率，是把商业等板块都算进去的整体口径；拆开看，住宅业务的毛利率是4.38%，房地产开发业务的毛利率虽然薄，但依然是正的。

电建真正的大出血口，在于资产减值和财务费用。

2025年末，它的资产负债率约71.86%。今年5月到12月，有35.93亿的公司债要到期或回售。兑付的时钟滴答作响，令人紧张。

关于债务，有一个细节多数人可能没注意到。

今年6月，电建主动终止了东方金诚对它的主体信用评级。但大公国际对它的AAA主体评级依然维持着。

在经营还在亏损、评级展望随时可能承压的节点上，与其被动等着某家机构调展望、砸存量债券的估值，不如主动收窄评级合作的范围，把不确定性握在自己手里。

它真想活下去。

何况它还保有融资渠道，8月发的中票，票面利率只有2.03%，这个成本，够低了。但可惜募集的钱根本到不了工地上，对于电建来说偿还旧债才是当务之急。

总结真实牌面：

项目端有亮点，公司端在失血；融资端有通道，资金端在排雷。单月能暴涨，全年在收缩。

但故事讲到这儿，我得说句可能让你意外的话：面对这样的账本，电建这两年的应对，在腰部央企里，真还算得上一股清流。

04

四条应对，条条打七寸

电建没躺，也没赌，非常安静地把四件事做成了。

头一件，把力气全部花在能被市场验证的地方。

在存量甚至缩量的市场里，它深知90分的项目负责产生现金流，70分的项目只会产生库存。

于是电建把战线收成一条。

聚焦北上广深加少数强二线，然后把资源砸到一个产品系上——华曦系。

公开数据整理，供参考

第二件，把内部费用压到骨头里。

从"过紧日子"到"过穷日子"，董事长王海波亲自抓。

2025年三项费用14.06亿，一年压降了14.37%。负毛利的年月里，只有成本端才是自己说了算的部分。

第三件，给沉淀的资产找新出路。

电建把2026年定为"资产运营年"，目标往投建营一体化的运营商转。

8月拿北京房山的地，从拿地到拿规划许可，24天。

卖不掉的存量快速打包做REITs。

9月那单63.83亿的机构间REITs获了上交所反馈，93.6亿私募债也获了受理，还和阿里资产搭伙盘活存量商办。

散卖卖不动，不如让资本市场重新估价。

第四件，也是最现实的一件：排雷，等行业回暖。

低息发债续着，评级预期主动管着；所有的动作指向同一个目标，让资产端改善的速度，跑得过负债端到期的速度。

长安华曦府三开三罄给了这套打法一半的信心。

另一半要看两件事：郑州、南昌、南京那批地，多久能出清？北京经验，能不能再复制出一个城市？

但要出清这笔旧账，需要的时间，恐怕也比外界想象的更长。

但你发现没有，这家公司身上发生的事，已经不单单是它一家的事了。

05

地产正在进入脉冲时代

电建9月的135.8%，不是孤例，它是一个信号：地产正在进入"脉冲时代"。

脉冲时代有三个特征：

一是平均数失效了。行业不再有统一的体温，只有无数个互不相干的局部。

二是分析的单位变了。过去我们聊房企，看规模、看排名、看营收。现在看的很具体，几个盘、在哪个城市、什么产品力、多久能变现。电建整体收缩，可北京的一个盘能排进城市前十。

公司品牌这个叙事碎掉之后，项目才是新的主角。

三是脉冲会批量制造错觉。

低基数、集中供货、政策窗口，这套公式哪家有货都能复刻。往后每个月，都会有房企"暴涨"，也都会有房企"暴跌"。

房企涨跌幅可能已经没那么重要，重点在每个具体的项目。

这三条，电建地产用135.8%给我们免费演示了一遍。

06

暴涨135%，值得高兴，但也许只能高兴一晚。

因为135.8%解决不了它的最大的问题，60亿的累计亏损，35.93亿的年内兑付，横跨三年买下的土地库存，华曦系能不能走出北京的疑惑。

但这组数据也绝不是白涨的。

再炸天团看来，这至少证明了两件事：这家公司手里还有能打的牌；静静坚持了两三年的那几个笨办法，开始收到市场回响。

电建地产最真实的处境在喜报和坏消息中间。

往前一步，是华曦府的复制和存量的出清；往后一步，是兑付压力和时间的赛跑。

它自己没法选，只能每天把该做的事做掉，然后等市场给答案。

这其实也是今天大多数地产公司的处境。

没有谁在躺赢，留下来的也不至于彻底出局；大家都在自己的赛场上，一笔一笔地还旧账，一点一点地做新题。

沉下心来做好房子，总有人能在最后开香槟。