近日，虹口区人民法院审理了一起因老年人低价卖房引发的房屋买卖合同纠纷。

案情回顾

张女士与李先生是一对年近八旬的老夫妻，李先生多年前即患有阿尔兹海默症，持有残疾证，因二人女儿李女士常年在国外，李先生日常由张女士照顾。2025年，张女士身患恶性肿瘤后卧病在床，只得由李先生照料，李先生顿感力不从心。从事房产中介工作的何某、金某等人获知该情况后，多次给两位老人送饭，关心老人，并游说老人出售名下房产用于养老。

2025年5月14日，张女士再次住院，医院向其发出病危通知书。2025年6月2日，经过中介的居间介绍，李先生代重病在床的张女士与曾系何某等人同事的吴某签订了房地产买卖合同，约定将张女士名下正在出租的位于虹口区的一套房产（以下简称案涉房屋）出售给吴某，交易价格为70万元，由吴某先支付定金1万元，剩余款项可过户后再支付。

次日，各方在中介人员陪同下共同前往交易中心办理过户手续，张女士由救护车送往并全程卧于担架床上接受询问。税务机关核定的案涉房屋计税价格为220万余元。办理过户后不到一周，何某等人将张女士、李先生送至苏州某养老院。入住养老院的次日凌晨，张女士因病去世。养老院工作人员因无法联系到家属，也听说了房屋低价出售一事，怀疑交易存在问题，随即报警。李女士得知上述情况后，便赶紧回国，与李先生共同向虹口区人民法院提起诉讼。

李女士与李先生认为：

在交易过程中，中介故意告知虚假情况，隐瞒真实的市场价格，在签订合同时张女士身患重病，已被医院出具病危通知书，处于神志不清的状态，而李先生患有阿尔兹海默症，属于精神残疾二级，认知水平有限，该交易显失公平，应当被撤销，并应赔偿相关损失。

吴某辩称 ：

其经中介人员介绍前往案涉房屋看房，因房屋内有租客，便只看了小区环境。在与两位老人面谈时，老人表示女儿在国外，故要卖房养老。在中介人员的多次沟通下，两位老人自愿以70万元出售，该价格系老人的真实意愿，该款项已全部支付完毕，交易已完成。另外，李先生、李女士并非合同相对方，没有权利主张撤销。吴某为善意相对方，不应当承担赔偿责任。

人民法院裁判

虹口区人民法院审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条之规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。本案符合显失公平的构成要件。

从主观构成要件上看：

合同主体方面，张女士身患恶性肿瘤并已被医院开具病危通知，李先生持有精神残疾证，二人均为高龄患病老人，子女不在身边，对于房屋买卖这类大宗交易难以具备客观全面的认知能力。而吴某曾从事中介业务，显然对房屋价格具备更为清晰的判断能力。

履行情况方面，吴某未曾进入房屋查看，双方交易在两天内仓促完成，吴某具有利用对方处于孤立危困状态且缺乏判断能力的故意。因案涉房屋属于张女士与李先生的夫妻共同财产，李先生作为共有人，有权主张撤销。

从客观构成要件上看：

案涉房屋交易价格仅为70万元，远低于税务机关核定计税价格，合同中的先过户后付款等条款也造成双方权利义务显著失衡。

最终，虹口区人民法院依法判决撤销房地产买卖合同，并由吴某赔偿相关损失。该判决现已生效。

法官说法

本案中，何某等中介人员获知张女士与李先生常年没有子女陪伴，通过给老人送饭等方式骗取老人信任，诱导老人以不合理的低价出售房产。本案是一起典型的利用老年人认知缺陷而实施的不公平交易，符合显失公平的构成要件，应当予以撤销。

司法实践中，认定合同是否显失公平需同时满足主客观构成要件：

主观方面：

需判断获益方在订立合同时是否存在利用优势或利用对方处于危困状态、缺乏判断能力的故意。

客观方面：

需判断双方权利义务是否明显违反公平、等价有偿原则，即合同约定的对价是否显著偏离市场合理价格，一方是否遭受了明显的重大利益损失，合同对双方权利义务的约定是否对等等。

老年人因身体、认知等原因，容易成为不法分子的侵害对象。司法实践中，涉老年人财产的纠纷主要集中在房产交易、投资理财等领域，对于此类行为的效力认定，既要保护老年人合法权益，也要兼顾交易稳定性。对于有完全民事行为能力的老年人，其自愿作出的财产处分行为，只要不存在欺诈、胁迫、显失公平等法定情形，不得随意否定其效力；对于存在认知障碍、处于危困状态的老年人，则需要加强保护，避免其因判断能力不足遭受重大损失。本案中何某等中介人员以及吴某本质上是利用老人弱势地位攫取不正当利益，该行为触碰了法律红线，最终不仅未获利，还要面临赔偿，竹篮打水一场空。

针对本案暴露出的问题，法官在此提出以下风险防范建议：

家庭层面

要强化沟通陪伴，关注老人的身心健康和生活需求，定期了解老人的生活状况、消费投资情况，尽量避免异常交易的苗头产生。

机构层面

中介机构要加强对交易合规的审查，对于老人的房产交易，可要求其近亲属到场，核实交易的真实性和合理性，以避免交易被撤销。交易中心要优化核查程序，针对高龄、患病或行为能力存疑的老人的交易，可适当延长审核期限，通过电话回访家属、核实老人病史情况、进行单独询问等方式，确认老人的真实意愿。

居委会层面

要加强对独居高龄老人的关心，建立台账管理，发现老人有处置房产意向时及时了解情况，从源头把“套路卖房”等风险挡在门外。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第一百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

来源：上海虹口法院

编辑：高飞

编审：魏丽英