绿城·沁香园摇号现场。 石青玲/摄

商改住之后，奥体的稀缺性还能否经得起考验？

中房报记者 石青玲丨西安报道

“摇到最后才轮到我，都做好了放弃的打算。”

10月11日，西安浐灞国际港奥体核心板块的绿城·沁香园迎来首开，推出的2#、3#、7#三栋楼136套房源当日全部售罄。这是年内奥体板块推出的首个新房项目，也是今年西安楼市少有的“日光盘”。一位现场选到房的购房者说，买房主要是为了孩子上学，所以楼层、户型都没太挑剔。

在此之前的8月，奥体板块的规划却悄悄变了——6宗商办、商业用地被批量调整为居住用地。

不只是新房。多位受访人士表示，9月板块内的二手房也出现了回暖，成交量小幅上涨，价格企稳。从新房摇号到二手坚挺，支撑西安奥体板块的底层逻辑是同一个：可开发土地几近枯竭、学区资源难以复制。然而，随着6宗商办地块调整为住宅用地，这份稀缺性还能守多久？

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年内首个新房“摇号”开盘

绿城沁香园的热销，其实早有征兆。

9月底，项目展厅开放当天，到访已经突破1000组；样板间开放首日，560组客户、超1100人次打卡，打破今年西安楼市新纪录。开盘前，冻资人数已超过首开房源数的2倍。

西安世联行分析认为，这背后是西安浐灞国际港奥体板块这几年积累的人气，更是地段、商业、品牌三重配套兑现的结果。

产品上，项目均价约2.1万元/平方米，主推125~139平方米四房，填补了板块内“中小面积段改善盘”长期缺位的空白。同时，其得房率又十分出彩，以125平方米户型为例，赠送面积约60平方米，得房率约147%。

地段上，项目毗邻地铁3号线、高新系港务小学及初中，周边配套成熟。尤其值得一提的是，曾被视为板块短板的大型商业，如今正在加速补齐。

8月底，总体量约10.4万平方米的华润万象汇正式开业，成为该板块首家开业的商业综合体。“万象汇开业后，日常购物方便了很多，就是每次来都找不到停车位，让人很头疼。”附近一位居民笑着说。

好消息接踵而至。国庆假期刚过，西安世园集团官网就发布了《西安浐灞国际港山姆会员店项目地块交通影响评价技术咨询询比采购公告》，透露出现第二家山姆或将选址西安国际会展中心附近。

一位选到房的购房者表示，自己看房已有半年，之前也想在该板块买二手房，但要么位置不好，要么楼层不理想，最后还是转向新房，“绿城沁香园集齐了学校、地铁、商业，生态环境也不错，没什么可挑剔的。”她掰着手指头列举着选择该项目的理由。

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"土地见底"板块等来了扩围

除配套之外，项目最大的底牌是供应紧张。

克而瑞陕西分析认为，绿城沁香园位于港务奥体中心板块，在这个楼市开发即将饱和的热点区域，项目的稀缺性十分突出。

据前瞻顾问统计，奥体核心可开发土地资源趋于枯竭，全年供地规模同比大幅下降约50%。而2026年至今，该板块未供应1宗地块，这也决定了该板块未来新房或将告缺。

不过，就在沁香园开盘前不到两个月，奥体板块迎来了一次重要的规划调整。

2026年8月21日，西安浐灞国际港管理委员会发布《关于浐灞国际港奥体中心片区单元详细规划优化方案的公示》，将片区范围明确为北至郑西高铁、南至元朔大道、西至灞河、东至港务大道。

相比此前市场认知中“东至欧亚大道”的奥体核心区，规划范围明显向东延伸。“此次商改住，本质上是对原有规划的一次重新调整，把部分低效商办空间转化为居住功能，同时补充公共服务设施，让片区的人口、产业和生活功能更加匹配。”一位不愿具名的城市规划专家表示。

最引人注目的变化是，片区内多宗商办、商业用地批量调整为居住用地。前瞻顾问分析，奥体核心区把6宗商业地块改为住宅用地，且容积率躲在2.5左右，以后新房大概率是小高层，这能缓解缺房压力。

随着供应的增加，奥体核心板块的稀缺性是否被稀释？这成了市场热议的焦点。

该板块一位项目营销人士表示：“这些地块大多位于奥体核心区的外围，奥体核心区本身可供开发的住宅用地已经非常有限，受到冲击的可能性比较小。”

一位长期观察西安楼市的业内人士也分析认为：“范围或许扩大了，但购房者之所以为奥体核心区买单，核心在于配套与资源。如果只是名字改变，配套没有落地，很难对现有核心区形成冲击。”

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二手房“跑赢”大盘

稀缺性，在二手房市场上体现得同样直观。

“之前小区成交价还在1.6万元/平方米，最近差不多涨了1000元。”西安融创望江府的一位业主告诉中国房地产报记者，中介给出的解释很直接：急售的房源少了，价格自然稳了些。

融创望江府虽然只是个例，但把视野拉开会发现，在全市二手房以价换量的大盘里，西安奥体板块始终是那个“跑得快”的。

整体来看，前9月，西安二手房的底色并不轻松。根据西安市住建局披露的数据，9月全市存量房网签备案面积98.47万平方米，住宅8300套；价格上，西安二手房已连跌25个月。量在，价在跌，这是当前西安二手房市场的真实切面。

西安奥体板块虽没有跳出这个行情，但却表现不俗。“奥体二手房均价约1.87万元/平方米，比前两年降了，但仍高出全市1.03万~1.08万元/平方米的价格。”西安百年行鑫邦奥体融创望江府店店东刘强表示，支撑这份坚挺的，就是学区的稀缺性。

去化速度更能说明问题。剔除新解禁业主观望挂价的“站岗盘”后，奥体板块实际平均去化周期约4个月，优质急售房源2个月就能找到买家，高于全市。

另外一位深耕西安奥体板块的房产中介人士向记者坦言：“奥体北的二手房一直卖得都挺快，每周大概可以成交20多套。如果业主诚心想卖，价格与市场持平，基本1周就可以成交。”

值得一提的是，9月多种因素叠加之下，奥体二手房市场小幅回暖，全月共计成交79套，“一是政策催化，卖旧买新补贴、公积金提额、带押过户简化相继落地，置换链条重新打通；二是季节修复，7、8月高温压住看房意愿，9月气温回落又逢双节窗口，客户集中出手；三是配套兑现，万象汇落地补齐自住短板。”刘强表示。