从2021年房价见顶到2026年初，中国楼市究竟跌了多少？稳楼市的政策工具箱已经打开了四轮，为什么市场依旧冷清、信心难以回暖？

要回答这个问题，必须先从数据出发。相比各种碎片化、以偏概全的小道消息，严谨的数据才能提供整体直观的认识。

国家统计局公布的70个大中城市二手房价格指数显示，截至2026年2月，相比2021年8月的高点，70城房价累计下跌约22%，整体已跌到2016年的水平。

分能级来看，一线城市也就是北上广深，一直到2023年才见顶，累计跌幅18%；二线城市主要是省会与副省级城市，2021年见顶，累计下跌21%；三线城市同样是2021年见顶，累计跌幅23%。规律非常清晰——城市能级越低，跌幅就越大。

从单个城市看，跌幅最大的多为人口持续流出的城市，比如牡丹江、锦州、哈尔滨，还有此前炒作较猛的温州，这些城市跌幅普遍在30%左右。

跌幅较小的，要么是人口持续流入、新兴产业强势的城市，比如成都、杭州、北京、上海，要么是房价本来就偏低的城市，比如长沙、重庆。这70个城市的城镇常住人口占全国城镇总人口的一半以上，基本覆盖了绝大多数购房者的生活范围。

值得注意的是，官方口径的累计跌幅数据并不直接对外公布，统计局每月仅发布环比和同比数据。例如2026年2月北京环比指数为100.3，环比上涨0.3%；同比指数为91.6，同比下跌8.4%。

要得到累计跌幅，需要研究者自行加工。之所以不直接公布累计数据，很可能是因为房价过于敏感——涨了被骂买不起，跌了被骂资产缩水。

按月披露环比、同比，相当于"钝刀子割肉"，刺激感会弱很多。

不过，不少市场研究者认为统计局的数据偏保守。以北京为例，一些典型小区在2023年房价高点大约是2005年的10倍，但按统计口径测算只有3.6倍。

统计局多次强调自身在住宅类型、地段、统计口径上的一致性，但现实中的成交价格感受与官方指数之间的差距，仍是普通购房者绕不开的疑问。

于是研究人员更多参考民间数据。中原地产的中原房价指数覆盖北上广深、天津、成都6个城市，上海数据可追溯到2005年，历史较长。

按中原指数口径，北上广深四个一线城市平均下跌约40%，天津腰斩不止，成都跌幅约20%。以此推算，全国整体跌幅大概也在40%左右。

中国家庭约60%的资产是房子，房价跌40%意味着家庭总资产直接蒸发24%，对有房贷的家庭则更为痛苦。

比跌幅更重要的，是跌背后的本质原因——人口。房子的最终需求来源于人。

2016年因全面二孩政策，出生人口反弹至接近1800万，到2025年已不足800万。而每年死亡人口稳定在1000万左右，人口自然增长率逐年走低直至为负。

2021年是最后一年人口正增长，2022年起总人口开始下降——这一时点与房价见顶几乎完全重合，绝非巧合。

从首次购房群体看，20—35岁人口在2010年前后见顶后持续回落；从改善需求看，中国城镇人均住房面积已超过40平米，接近发达国家水平，继续提升的空间有限。

再加上二手房挂牌量不断累积——根据中指院数据，2022年初二手房去化周期约15个月，到2025年10月已拉长到27个月。虽然很多挂牌只是"试试水"，并非真急卖，实际压力并没有数字看起来那么夸张，但供给端的拥堵是真实存在的。

从长周期复盘，自1998年商品房改革以来，一线城市曾经历四次大涨：2004—2007年涨幅超100%，背景是入世后外汇激增、土地招拍挂推行、股票牛市资金外溢。

2009—2010年涨约30%，背景是4万亿刺激与低利率；2015年末到2016年涨约80%，背景是棚改货币化安置叠加降息降首付；2020年初到2021年末涨约20%，背景是疫情下大幅降息降准，加上2016年新生儿到入学阶段推高学区房需求。

每一轮大涨背后，都有一个清晰的货币与政策抓手。而本轮下跌，除人口拐点这个根本原因外，疫情导致的居民收入预期恶化同样关键。央行每季度抽取2万储户进行调查，未来收入信心指数以50为荣枯线。

2020年与2022年两次疫情严重时出现低点，此后始终低迷，始终未能恢复到趋势水平。收入预期弱，就算政策再宽松，普通家庭也不敢加杠杆接盘。

正是在这个背景下，稳楼市政策必须跳出"小火慢炖"的旧思路。回顾本轮政策，支持措施已经推出四轮：限购基本取消，交易税费大幅优惠，首付比例降至15%，房贷利率处于历史低位。

该放松的几乎都已放松，力度甚至超过2015年，唯一没有重启的是大规模棚改货币化安置。然而市场效果并不明显——因为核心矛盾是人口与人均面积进入平台期，叠加收入预期疲软，不是靠单一的供给端刺激就能解决的。

更要紧的是，根据国家统计局官方数据，自2025年4月以来，全国一二三四线城市的二手房价环比已连续近一年下行，且跌幅有进一步放大的趋势。

过去常被诟病的高库存、高周转、高杠杆、高房价"四高"问题，如今已基本不复存在；房地产已经从昔日因过快上涨而威胁经济，彻底转变为今天拖累消费与投资的主要因素，可以说发生了180度的大转弯。

此时若还执行"小火慢炖"的渐进策略，时间成本、政策成本、资金成本和社会信心的消耗都会过大。

对比之下，2024年9月以来，相关部门在"稳楼市、稳股市"的新导向下，为稳定股市推出了一系列极具创新性的"雷霆万钧"式工具，股市信心迅速得到修复。而楼市这一侧的篇章则成效不显，与人民群众的迫切期待之间存在明显落差。

如果稳楼市再执行一两年仍不见根本好转，难免会动摇公众对政策信用的信心。因此，总结过往经验教训、推动政策创新已经刻不容缓——稳楼市必须拿出与稳股市同等级别的力度，而不能继续停留在"供给端自嗨"。

展望未来，综合供需、库存与政策三端判断，一二线核心城市最多三年内将出现新房供需平衡甚至阶段性供不应求，彼时将是房价企稳反弹的时间窗口。

但由于住房总需求已经明显下台阶，未来再出现房价暴涨的可能性不大，除非出现货币严重超发或土地供应极度收缩的极端情形。对于核心城市的优质房产而言，仍不失为较好的保值增值资产。

从房价收入比的角度观察，一线城市2025年的房价收入比大约只有2020年的一半：房价下跌40%，同期人均可支配收入增长约10%。以北京为例，单价4万每平米可以买到地段中上、楼龄中上的电梯房，100平米大约400万。

2024年北京非私营单位就业人员平均工资约22万，到手约20万，夫妻二人一年合计40万，不吃不喝10年便可买下百平房产，这个比值已经不算离谱。

从更宏观的社会视角看，房价下跌意味着账面资产缩水，但人力资产的相对价值在上升。房价过高会固化社会结构——普通人一生收入可能都买不起一套房，而拆迁户轻松坐拥数套。

房价合理回落，有助于让社会给予"人"本身而非"房"更多的认可，对国家长期稳定并非坏事。

资产的涨跌本就是财富的重新洗牌，而稳楼市的真正意义，是要让这场洗牌不以剧烈的方式冲击普通家庭的信心与消费能力，这正是政策必须果断、必须创新、必须拿出"雷霆万钧"力度的根本原因。