以前是业主想更换物业不容易，现在一些物业公司却开始主动退出。

房子仍归业主所有，但电梯、消防、保洁和公共秩序不能停下来，撤场后的服务由谁接续，已经成为许多业主必须面对的问题。

江西吉安的时代城上峰小区物业仓促撤场后，高层住宅仅剩一部电梯勉强运行，早晚高峰的时候要等10多分钟。

湖南汨罗的阳光城小区应急物业撤场后，消防系统和供电线路全面瘫痪，消防主控室无电源，楼栋的消防栓无水。

如果引发火灾，可以想象后果会有多严重。

淄博周村南河西区物业撤场20天后，公共照明全部熄灭，电动自行车充电桩断电，大量业主推着电池上楼充电。

这些只是物业撤场后的冰山一角。

更加直观的是，保安撤离后，社会车辆、陌生人、流浪狗随意进出；保洁消失后，公共垃圾桶直接爆仓，每天出门面对的就是堆满了散发恶臭的生活垃圾。

数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤离项目。

在2025年的撤离案例中，物业公司主动撤离的比例约为64.7%，三个撤场项目中，约有两个是物业自己不愿继续经营。

2025年，中国排名前50的头部物业在管项目的主动撤场率同比大幅上涨了37%，被物业撤出的项目接近200个，其中接近65%是物业主动撤出或者到期不续。

根据某物业公司的内部要求，公司要求持有的物业项目如果连续两年收支无法平衡，或者两个缴费期收缴率低于50%，就会强制启动退出程序。这条退出应急机制正在越来越多的物业公司蔓延。

主动退出的并不只是小公司。中海物业约满不续或退盘项目达5560万平方米，彩生活终止管理面积超过6000万平方米，永升服务退场签约面积约4200万平方米，雅生活全年累计主动退出548个在管项目，绿城服务也在收缩经营范围。

如果项目赚钱，谁会轻易离场？说到底，各大房企纷纷在物业服务上撤退，最核心的原因就是持续性亏钱。

从2021年房价开始下跌之后，全国百强物业企业的平均收缴率连续下滑，物业费收缴率已经从2021年的89%下降到了2025年的71%，而中小物业企业普遍低于65%，部分甚至跌破了50%。

如果全面实行收缴率低于50%的应急退出机制，很多中小物业公司可能面临全面退场的结局。物业属于劳动密集型行业，人力成本占总运营支出近七成。

安保、保洁和设备维保费用持续上涨，多数小区的收费标准却多年没有调整。房龄超过15年后，设施维保成本所占比例还可能明显提高，老旧小区因而更容易成为亏损项目。

业主在钱包收紧的情况下，普遍对花钱买服务的容忍度降低，更不愿意为水平不及预期的物业服务持续付出现金流，最终会形成收缴率降低、物业公司为了压低成本而降低服务质量、进而让收缴率更低的恶性循环。

到了最后，就是不断上演业主跟物业公司全面敌对、物业公司直接选择撤场的情况。想打破这种循环，重点之一是把账目讲清楚。

物业费和公共收益缺少透明度，业主容易怀疑服务缩水；物业收不到费用，又会继续压缩人员和维护投入。双方没有能够共同核对的账本，信任就很难建立。

日本的物业费采用酬金制。

物业公司从业主预缴的物业服务资金中按约定比例提取酬金，剩余资金全部用于服务支出，而且物业费收支全程公开，还必须接受年度审计，业主可以随时查询物业费收支明细。

这种模式可以极大减少业主和物业公司之间的不信任。成都已有超过1200个小区引入信托制物业，基本做法也是将物业费放入专户，物业按照预算获得报酬，每笔支出向业主公开。

合肥蜀山区蜀麓苑已经完成信托制物业签约，高新区九玺花园也通过这一框架公开招标，并设置一年试用期。老旧小区所需要的维护和保养支出每年都在增加，但物业公司很难涨价。

对物业公司来说，保安和保洁的工资已经很低，几乎没有下降空间，设施设备的安全检测和维保也需要持续投入，最终让物业公司的运营成本越来越高，但收入却被卡得死死的。一个小区的物业管理质量跟二手房房价有着很强的相关性，尤其是对老旧小区的影响更大。

如果一个小区直接没有了物业，甚至连政府补贴都没有人愿意进场，那么这个小区的房子可能直接跌到谷底，还无人问津。毕竟谁也不愿意住在一个电梯停运、垃圾遍地的房子里。

高层老旧小区不仅会面临更高的维护成本，还会面临低物业费和低缴费率的双重压力。按照这个逻辑，未来可能会有越来越多的物业公司退出低物业费的小区。

业主看到撤场通知后，应当核对物业是否提前60天公示，账目、设备资料和公共收益余额是否完整移交。物业不得单方面弃管，交接程序存在缺项时，业主可以及时向有关部门反映，避免小区在空档期失去基本管理。

业委会也应尽快组织业主核对合同、完成表决并公开选聘新物业。

南昌一个小区曾围绕漏水、卫生、车辆管理和公共收益未公开等问题发起联名，获得600余户、超过八成业主支持，随后推动业委会启动公开招标。

如果暂时没有物业愿意接手，可以联系街道协调应急物业。北京清逸西园采取过六个月的临时应急管理，期限届满前再由业主选聘新物业，以保证电梯、消防、保洁等基本服务不中断。

物业费应当按约缴纳，但每一笔支出和公共收益也要能够核对。遇到撤场，业主不宜只靠争吵或强行阻拦，而应核查程序、保全资料、完成交接并尽快组织选聘。

把业委会、公开账本和应急托管真正用起来，才能尽量守住业主权益和小区秩序。