作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

深圳楼市的新房，如今心态都扭转了。

市场继续修补

昨天（6月16日）国家统计局公布今年5月房价数据——

新房住宅方面，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二、三线城市环比分别下降0.1%、0.4%。

其中，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.4%，北京下降0.2%。

二手住宅方面，一线城市环比上涨0.4%；二、三线环比分别下降0.2%、0.4%。

其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.6%、0.1%和0.6%。

可以看到，深圳新房住宅及二手房住宅价格都同步出现了上涨，且反弹力度明显。

数据层面看，似乎深圳已经步入止跌回稳的阶段。

再把数据层面的时间轴拉长来看，今年5月已经是深圳连续第三个月新房住宅以及二手房住宅销售价格出现回弹。

结合深圳三四五月份的新房及二手房成交量，连续三个月成交量走高，数据层面的反映就更加明显了。

但解构这些数据的背后，才是深圳楼市真实的表现。

这轮价格指数上涨，核心驱动是深圳核心区众多高端盘集中入市。

市场可以明确感受到，豪宅新盘销售的热度，陆陆续续10万均价，甚至更多的新房备案价格，将指数抬了上去。

深圳湾澐玺、中信城开信悦湾、后海招商玺、金地环湾城、卓越缦悦等都是10万+的项目，且都开盘卖了不错的成绩，甚至连10万+备案的新房公寓，市场销售也反馈不错。

这些项目陆续且密集发售拉高了全市成交均价的基数，当高价房源集中完成网签，也就间接带动指数上行。

二手房也是如此。

核心优质次新、优质地段位置的二手房，成交议价空间收窄，高价房源成交占比抬升，直接带动市场的销售价格向上走。

乐有家研究中心数据显示，截至6月11日，6月深圳1000万以上高总价房源成交占比上升至14.1%，其中1000万—1500万的房源占了9.1%。

这两个数据，对比今年1—5月，可以明显看到，占比的提升。

今年1月1000万以上总价成交的房源占比仅11.2%，到了6月这个比例增加了将近3个百分点，也是这些年来1000万以上总价成交占比最多的一次。

这背后反映的不仅是深圳高总价的二手房成交增多了，而且市场也在加剧分化。

因为300万以下总价的房源，成交占比是近6个月的新低。

所以，量价反弹的背后，市场在结构性的深度调整。

定价也“疯狂”

市场修复的同时，也让深圳近期的一些新房项目的销售心态扭转。

这样的转变，从深圳近期开盘的项目就可以看出，不少销售备案的价格，已经高出市场的预期。

比如位于光明中心的满京华·金硕瑞府，4月开盘的备案单价区间约4.24万—4.80万/㎡，均价约4.51万元/㎡，作为项目收官之作，在光明区同类新房中是相对较高的。

比如位于龙华梅林关的中海云颂玖章，备案单价区间6.87万元-9.04万元/㎡，均价约8万元/㎡，位置相较于梅林关核心地段，处于板块边缘位置。

但价格要比龙华梅林关、红山北站等片区的绝大部分竞品都高，甚至相较于超核中心润府约7.2万—7.24万/㎡备案价格区间都高一些。

再如位于盐田沙头角的路劲驭海隽府，一周前获批预售，大户型备案均价去到了约5.84万/㎡，最便宜一套备案总价约758万，最贵的到1759万，同样属于片区内新房最贵。

背后体现的是新房们正在集体跳出过去片区固有的价格锚点，借着市场的窗口期试探上行空间。

过去全域的价格都以过去同片区或者地段的新房默认作为锚点，即使定出来的价格有偏差。

现在开发商不再单纯以地段论定价，而是围绕学区、产品、景观等核心卖点主动做溢价叠加，哪怕项目处于片区边缘位置，只要有能支撑故事的核心抓手，就敢开出超出市场普遍预期的价格。

最明显的是，位于深圳前海大南山山脚下的新房项目万星林花园，处于前海核心板块的外围，也非南山蛇口的中心，未获批预售前，市场预期的价格是在八万左右。

毕竟项目贴着的远洋观山海家园，开盘均价约8.5万/平，最贵批次的房源均价也只约9.6万/平，整体的单价区间在7.1万—10.12万/平

而万星林花园109套152~236平房源，备案均价去到约11.19万/平，单价区间约9.66万—12.31万/平，总价区间约1494万～2811万。

虽然开盘释放出冻资优惠96折*开盘优惠96折*准时签约98折（约228m²户型总价减免20万后再叠加上述开盘优惠）综合折扣，折后均价约10.11万/㎡，也依旧高于一旁的观山海价格。

而项目之所以有底气突破市场价格的锚点，相信这背后很大一部分原因除了深圳成交市场出现回暖，还有就是前海的市场释放出超预期的信号。

一方面前海桂湾的招商海晏府都卖到了均价约14.2万/平，还卖得不。

6月12日前海桂湾的宗地又刚刚拍出了约9.56万/平的综合楼面单价。

那么，备案均价约11.19万/㎡似乎也没那么过分了。

但项目是在大南山山脚下，并不属于前海核心。

再看产品。

表面看，2.6的容积率，密度低且舒适，背靠大南山，生态景观优越，还是优质学区，在市场还挺有突出优势。

而项目又是一般开发商开发的产品，缺乏一定的品牌实力背书。

项目的设计也比较另类，外立面不像传统的改善类型住宅立面和楼栋设计，选择的是“方塔”式设计。

即使是约228平户型，只设计了4房，约152-160平户型只设计3房，而市场同类产品这样的面积段，已经可以设计出5房和4房。

这就容易导致项目更偏向立体公寓宿舍的风格，部分户存在单面采光、暗厨暗卫、通风不畅的问题。

比如约160平户型，单面采光，户型进深浅，但开间过大，过道面积空间容易浪费，入户玄关设在户型正中间，属于“腰部门”，导致动线交叉，日常居住使用容易混乱。

所以，即使产品存在明显的短板，在市场的烘托氛围下，新房的定价也会逐渐偏离常规。

哪怕地段偏、配套有硬伤，也敢把备案价往上抬一档，借着小阳春的热度，测试购房者的接受底线。

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