龙湖天街正式官宣落子十陵。

这可能是近几年，十陵板块最值得关注的一条消息。过去很长一段时间，十陵一直是成都楼市里一个有些“拧巴”的存在：明明紧挨东三环，与主城距离不远，却受限于大型商业不足、轨道交通覆盖有限，始终缺少一个足够鲜明的板块亮点，也让不少购房者望而却步。

如今，随着龙湖十陵天街正式入驻，加之片区住宅产品持续上新，十陵沉寂已久的居住价值，要被重新点亮了？

十陵最容易被低估的，首先是它的物理位置。

它虽属于龙泉驿区，却紧邻东三环，西侧直接连接成华区。沿成洛大道和三环路，可以联系杉板桥、东郊记忆、建设路、万年场等区域。

△十陵板块区位示意图

相比不少需要穿越绕城、依赖单一快速路的新城板块，十陵与传统主城之间并不存在明显的地理断层。它更像成都主城向东自然延伸出来的一块拼图。

十陵的另一个特点，是街道和社区已经相当密集。成都大学、成都大学附属医院十陵院区以及大量成熟社区，为片区提供了稳定的人口基础；近年龙湖、华润、邦泰、中海等企业又陆续进入，带来首开龙湖·景粼玖序、龙湖三千云锦、华润置地时代之城、上璟润府等项目。

△十陵板块住宅分布示意图

新旧社区叠加，使十陵拥有不少新城早期最缺乏的东西——真实的街道生活。但一直以来，商业始终是它最明显的短板。

片区目前仍以社区底商、紫晶广场以及15000㎡的华润时代润街等为主，能够满足日常消费，却很难承担区域级商业中心的功能。

△华润时代润街实拍，图据华润置地四川公司

因此，龙湖天街的意义并不只是增加一座商场，而是可能把分散在周边社区中的消费需求，重新集中到一个更完整的商业场景里。对十陵而言，它补上的不是锦上添花，而是板块长期缺失的商业中心。

在整个十陵板块内，范家院子TOD的规划建设，更是点亮板块的重要一环。

2023年，十陵和平片区、十陵来龙片区相关控制性详细规划进行了局部调整。公开信息显示，调整范围约44.71公顷，规划背景明确提到落实TOD站城一体化要求、提高土地利用效率，并打造高能级城市活力集聚区。

△2023年，十陵和平片区、十陵来龙片区

调规前后用地布局图

这意味着，范家院子并不是简单设置一个地铁站，而是希望借助轨道换乘节点，重新组织周边的住宅、商业、公共服务、道路和开放空间。

目前，十陵已经拥有地铁4号线，延成洛大道延伸。《成都市城市轨道交通线网规划》（2021版），十陵片区规划9号线、12号线在范家院子附近初步规划有站点。但至今来看，其范家院子TOD站点暂未明确的开工建设进展。

△图据问政四川

从未来土地供来看应，范家院子TOD周边还存在住宅、商业服务、交通设施和公共配套等复合用地安排，片区仍有待开发及更新空间。

把视线拉回居住市场，十陵的产品结构已经明显分化。一端是总价相对可控的刚需、轻改产品。例如2021年入市的城投艺墅语湖，以106.6㎡的三房户型，总价约165万元，代表了板块较低的上车门槛。

另一端则是品牌改善项目。龙湖·三千云锦在去年8月均价约2.3万元/㎡，产品面积段为126-143㎡，总价约300万元起；华润置地·上璟润府近期供应产品面积约114—205㎡，均价约2.6万元/㎡。邦泰宽语、新希望·长粼府等项目，也进一步增加了改善型住宅和低密产品供应。

△龙湖三千云锦·琅玥总平图

由此来看，将十陵简单概括为“刚需板块”，已经不够准确。它目前大致形成了三个价格梯度：约160万—200万元的入门及存量产品，约200万—300万元的轻改、主流改善产品，以及面积更大、总价更高的低密改善产品。

对于在城东工作，希望靠近主城，又难以承受攀成钢、建设路等板块置业成本的家庭而言，十陵仍然具有一定的价格承接作用。

十陵真正有意思的地方，在于它的范围不大，却已经同时拥有成熟社区、大学和医院、品牌住宅、社区商业、TOD规划以及待兑现的大型商业。它不是一张等待从头描绘的白纸，而是一块已经居住起来、正在补足城市功能的板块。

△上璟公园实拍，图据成都经开区公园城市局

所以，龙湖十陵天街的到来，未必会让十陵一夜之间完成跃升，但它至少释放出一个清晰信号：资本和商业运营方，开始重新评估这里已经形成的人口密度与消费能力。

待龙湖十陵天街、范家院子TOD以及后续轨道交通逐步兑现，十陵或许不会成为成都版图中体量最大的居住板块，却有机会成为东三环外一块颇为典型的“小而全”生活区。

麻雀虽小，五脏俱全。过去的十陵，卖的是距离主城近；下一阶段的十陵，要验证的，则是这些距离、人口与规划，能否真正转化为更高质量的城市生活。