作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

一场易主，背后是深圳旧改时代的交替。

战略性收缩，还是缺钱？

最近，深圳旧改圈最近出了件耐人寻味的事。

位于南山西丽大学城板块的同富裕工业城城市更新项目（云锦万宸家园），还在热火朝天地施工，原本的实施主体就传出新变化——桑泰集团直接清仓全部股权，由中海华南100%接手。

根据工商登记信息变更的细节来看，这个项目原本由桑泰地产持股55%、沃泰华康持股45%共同作为实施主体，7月7日两者悉数退出，中海华南（深圳）有限公司以100%持股接手。

这就意味着，云锦万宸家园的实施主体变成了中海的。

对于深圳而言，这个项目是深圳这些年用地规划调整变迁的代表。

2019年同富裕工业城城市更新项目被列入南山区更新计划第一批，原本的更新方向是新型产业，后来又成了“工改商住”。

对于桑泰集团而言，也是不可或缺的重要部分。

桑泰在西丽大学城这片几乎是“老地主”级别的存在，扎扎实实在西丽深耕了二十年，本地关系熟、旧改经验足，是典型的深圳本土实力派。

从早年的南国丽城、桑泰丹华园，到后来的水木丹华园，再到留仙文化园、大疆百旺工业区，西丽大学城板块的开发史里，桑泰全程都在。

这次拱手相让的同富裕工业城城市更新项目，更不是什么边角料项目。

在桑泰官网的项目版图里，这个项目被放在地产业务重点介绍，去年8月还风风光光办了奠基仪式，足见重视程度。

似乎一切都在按着集团的业务发展和战略规划方向走。

旧改这行当，最磨人、最烧钱、最容易翻车的就是拆迁谈判、规划报批、清场交地这几步。

而一个项目拆迁结束，进入了奠基后，就意味着前期的安置拆迁协调等难度最大的工作已经结束，后续的开发建设难度会大大降低，建设速度也会快起来。

如果不出意外，一般奠基后再多熬一年左右就可以达到预售的条件，然后进行销售回笼资金。

但就在这样的节骨眼，桑泰集团将一个热烘烘的快要出炉的面包，烤盘带面团全打包拱手让给中海，怎么看都不符合常理。

转让的个中缘由细节外界虽不得而知，但背后也反映出一个实际的问题——要么可能集团的资金承压了，要么公司战略收缩主动调整旧改赛道。

否则，一个位置不差、距离预售临门一脚的项目，很难解释为何拱手相让。

而桑泰手里不是只有这一个城市更新项目。

从桑泰集团的官网披露的信息可以看到，在深圳未售的项目包括同富裕工业城城市更新单元，还有7个城市更新单元项目未售。

其中，位于西丽大学城板块的，还有平山工业区城市更新项目，塘朗村城市更新项目，三个旧改加起来总建面超百万方。

如果同富裕工业城城市更新单元未拱手相让予中海地产，桑泰集团会是西丽大学城板块实施百万级别城市更新的主体——

西丽同富裕工业城城市更新单元占地面积68209平方米，规划总建筑面积45万平方米；平山工业区城市更新项目占地面积50607平方米，规划总建筑面积29万平方米；塘朗村城市更新项目占地面积82374平方米，规划总建筑面积约55万平方米，项目分两期进行建设，第一期水木丹华园已建成并交付，第二期项目正在报批报建中。

这么多项目同时铺着，个个都是吞金兽。

这些年，楼市行情收缩，新房去化慢，二手房价格回调，绝大部分房企的回款速度大打折扣。

前面建成的项目回钱慢，后面旧改又要持续砸钱，两头一挤，现金流很容易绷到极限。

这时候选择出掉同富裕这个“半熟项目”，未尝不是划算的选择。

一来项目已经过了风险最高的阶段，能卖上价，回笼的资金量足够大；二来拿回来的现金既可以还债降杠杆，也能继续为剩下的旧改项目输血。

其实不止桑泰，这些年深圳本土手里拿着众多旧改的中小房企都面临着压力，也在逐步退出旧改主战场，央企国企接棒成为主力。

过去二十年，深圳旧改是本土民企的天下，靠胆量、靠灵活的操作，就能拿下项目、赚大钱；但行业进入下半场后，规则变了，资金成本、企业信用、交付能力成了核心竞争力。

以前行情好，大家都想冲规模、多赚钱，在高周转的情况下，绝大部分问题都能掩盖过去。

现在行情变了，旧改周期又长，拖个五六年，光利息就能把利润吃光，即使是深圳的市场也不例外。

或许行业当下，求稳比什么都重要。

香饽饽还是烫手山芋？

“云锦万宸家园”桑泰卖得干脆，中海接得也爽快。

对中海而言，接下这个“半熟”项目，也有一定的优势。

一是省了好几年折腾成本。

对中海这种央企来说，拿地无非几条路径，公开市场拍地，价格高还不一定抢得到；自己从头做旧改，拆迁谈个五六年都是常事，变数太大。

但接手同富裕就完全不一样了，拆迁清场、规划报批、用地性质调整这些最麻烦、最容易出幺蛾子的事，桑泰全都干完了，连奠基都办完了。

中海接过来直接就能推进建设，快的话一年多就能开盘卖房，相当于“拎包入住”式拿地，时间成本、谈判成本、政策风险直接降了一大截。

对追求开发效率和确定性的央企来说，这种熟项目比生地香太多。

二是项目位于西丽大学城板块，地段基本面有支撑。

项目在西丽大学城板块，一路之隔就是塘朗山山脉，周边生态环境没的说。

片区聚集了清华、北大、哈工大等一众高校，留仙洞总部基地、南山科技园、深圳湾超级总部基地都在辐射范围内，产业人口密集，购买力有支撑。

虽然目前地铁远了点，但在建的27号线丽水站就在附近几百米处，预计2029年开通，到时候通往科技园、留仙洞、深超总都方便，属于“现在配套一般，未来有兑现预期”的地段。

加上是南山区域的住宅项目，天生自带关注度，只要定价不离谱，基本不愁卖，回款安全性比较高。

再叠加中海的央企品牌和产品口碑，比本土房企的溢价能力强不少。

但接棒这个项目，并不代表能够躺赢。

优点很明显，短板也同样突出。

这个项目的短板几乎都是娘胎里带的。

第一，住宅地块太小，容积率高。

整个旧改单元占地6.8万平，但真正的住宅建设用地只有约2.29万平，剩下的是学校、商办和大量公共配套。

（来源：深圳市南山区城市更新和土地整备局）

就这么点地方，塞了6栋住宅塔楼，最高的53层，容积率干到了7.56。

7.56的容积率是什么概念？

现在深圳新房容积率都在朝着3.2以下走，超过7就算高密社区了。

楼间距也窄，北地块楼栋最短间距才14.48米，南地块也只有16.14米。

（来源：深圳市规划和自然资源局）

更关键的是，因为地块太小，没有地面社区花园，只有七千多平的架空层绿化。

（来源：深圳市规划和自然资源局）

现在买房的人，尤其是刚需刚改，都很看重社区园林和活动空间，没有地面花园，产品说服力就输了一截。

第二，现有配套不足，地铁商业都要等。

目前项目周边的生活配套很一般，大型商业要走约1.7公里去宝能环球汇，2公里左右到益田假日里。地铁就更远了，5号线塘朗站步行约1.5公里，大学城站约2.1公里，都超出了日常步行通勤的舒适范围，没车的话出行很麻烦。

虽然27号线丽水站在建，但要等到2029年才开通，意味着业主入住后至少还要等两三年才能坐上家门口的地铁，轨道配套兑现周期不算短。

第三，周边二手房价格托底弱，新房定价有天花板。

住宅项目最现实的问题是价格。

周边二手房的行情，直接给这个项目的新房定价设了上限。

从今年的成交数据看，附近的塘朗城广场东区，今年5月成交单价才5.2万—5.8万/㎡；

（来源：乐有家）

2021年的次新房深铁阅山境花园，成交单价也在5.7万—5.9万/㎡；

（来源：乐有家）

品质更好，使用率更高的宝能城，成交单价在7万—10万/㎡；

（来源：乐有家）

（来源：链家）

板块标杆博林天瑞，优质楼层和朝向的房源，成交单价7万—8.7万/㎡左右。

（来源：链家）

云锦万宸家园本身容积率高、无地面花园摆在这，想卖高价有一定难度。

而且项目里还有8千多平的人才住房和保障房，真正可售的商品房仅约10.14万平，货值就这么多。

再加上要配建幼儿园、公交首末站、社区服务中心等一大堆公共配套。

算下来，这个项目的实际利润或许没有想象中那么丰厚。

项目实地情况

实地来看，目前项目正如火如荼施工中，清华大学深圳国际研究生院二期以及云锦万宸家园住宅部分，即使在傍晚接近7点的时间，桩机、塔吊、挖机、混凝土搅拌运输车等作业。

（来源：格隆汇楼市7月实拍）

（来源：格隆汇楼市7月实拍）

相比紧挨着的金銮集团塘朗工业区B区城市更新施工速度以及进度，节奏快速很多。

一旁的金銮集团塘朗工业区B区城市更新目前暂时以平整用地为主——

（来源：格隆汇楼市7月实拍）

（来源：格隆汇楼市7月实拍）

（来源：格隆汇楼市7月实拍）

附近的塘朗村城市更新单元目前暂未有新进展，村中居住及商铺营业正常。

（来源：格隆汇楼市7月实拍）

但商业营业并不多，若需要大型购物消费，目前需要依赖步行约1.7公里处的宝能环球汇以及塘朗城，要么依赖步行约2.2公里的益田假日里。

实地来看，项目周边生态环境优越，一路之隔便是塘朗山山脉，近距离还有塘朗街心公园，留仙大道两侧是高大的绿色乔木，未来建成住宅，推窗见山景没有问题。

（来源：格隆汇楼市7月实拍）

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作者观点，不代表格隆汇立场