作者 | 飞天小女警

　　文章来源 | 格隆汇楼市

　　市场添了一把柴，下一个利好是什么？

　　楼市，添了一把柴

　　8月7日，在市场进入休整期的周末，北京楼市迎来了第七次“挤牙膏”式松绑。

　　其中，最大的变化就是非京籍买五环内房，社保/个税只需满1年，之前是2年；公积金贷款额度大幅提升，单缴存人首套最高120万，夫妻双方最高240万；父母赠与子女，不再核验子女的购房资格。

　　这种精准式的滴灌，几乎和上海与深圳如出一辙。

　　今年2月，上海“沪七条”落地，除了大大降低非沪籍购房社保/个税缴纳年限，还大幅提升公积金可贷额度，首套最高额度提至240万元，多子女+绿色建筑最高可达324万元，且支持公积金认房不认贷，结清可二次贷款。

　　4月深圳楼市针对核心区定向松绑，限购套数放宽，而公积金也大幅调整，个人基础额度提升至70万元，家庭提升至130万元，叠加首套、二孩及以上家庭、绿色建筑等上浮条件，个人最高可贷189万元、家庭最高可贷351万元。

　　这两项政策都在一定程度上支撑起了上海楼市以及深圳楼市的“老破小”市场行情。

　　上海300万以下的“老破小”，深圳300万以下总价的房源，成为成交主流。

　　中原数据显示，5月份上海二手房成交中，300万以下老破小占比72%；

　　乐有家数据显示，今年4月深圳二手住宅300万以下成交房源占比为27.3%，而7月占比反弹至28.8%。

　　这就意味着，市场上大多数的二手房都可以用公积金贷款直接覆盖。

　　那么，相信北京的市场不会太例外。

　　而根据中指研究院数据，上半年北京的市场也已经有了异动，北京200万元以下（按网签价）二手房成交占比达53%，较2025年提高4.9个百分点。

　　不过按照上海、深圳先行的市场，市场已经有了很明确的路径依赖，市场对政策的消化期大概会在三个月。

　　所以接下来的三个月，很大概率可以看到北京市场的脉冲行情。

　　而从这次松绑的角度来看，也意味着北京的市场中短期内，不会再有强如惊雷一般的刺激。

　　今年1月，房地产政策导向的要求是“政策要一次性给足”，核心含义是因城施策，各地应集中力度释放强有力的政策，一次性解决市场预期不稳的问题，避免“小步慢走”的落地，导致市场陷入持续观望的博弈状态。

　　但从2024年2月至今，北京的市场仍处于“挤牙膏”的状态——

　　2024年2月6日，北京通州放松“双限购”，要求既要符合北京整体限购政策，还要在通州区落户且有3年社保；

　　2024年3月27日，取消“离异3年内不得京内购房”限制；

　　2024年4月30日，允许“五环外新购一套住房”，但非京籍仍需5年社保；

　　2024年9月30日，北京五环内限购社保5年降为3年，五环外降为2年；

　　2025年8月8日，北京五环外限购放开，但非京籍仍需2年社保；

　　2025年12月24日，北京五环内限购社保从3年降为2年，五环外从2年降为1年；

　　2026年8月7日，北京五环内限购社保从2年降为1年

　　这就意味着，一线楼市的思路是“托而不举”，随市场而精准适应。

　　为何加码松绑？

　　明明北京市场，几天前才传来好消息——

　　8月4日下午，北京拍出年内最受关注的宅地，朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块，经过线上线下191轮竞价，中海新城以83.99亿元总价摘地，成交楼面价8.14万元/平方米，溢价率19.13%，刷新2026年北京涉宅用地成交总价纪录。

　　7月28日，中海新城刚在朝阳酒仙桥1019-0013-1地块经历254轮竞价，以46.814亿元、楼面价8.11万元/平方米、溢价25.84%拿下地块，创下2026年北京宅地溢价率与楼面价双高。

　　短时间内，诞生了两宗刷新纪录宅地，说明北京市场土拍端的结构性行情已经坐实。

　　明明，北京的市场数据基本面也不错——

　　近5个月，北京二手住宅价格环比都>100，从逐月指数来看，北京的二手房市场价格有所回暖，且已经持续半年回暖。

　　且根据中指研究院数据显示，北京二手住宅的平均溢价空间，已经从2024年8月的14.8%高位，已经回落 至今年6月的7.3%。

　　与此同时，根据北京网签官方数据，2026年上半年，北京二手住宅网签93583套，同比增长5.7%，成交规模创2021年以来同期新高。其中，4-6月成交量连续三个月达到近五年同期最高水平。

　　说明，市场在往好的趋势走。

　　按照市场的逻辑，基本面以及市场情绪还不算太差，不太需要额外添柴才是。

　　但如今不仅添了，添的也不及上海、深圳的尺度大，说明市场到了不太需要外力的阶段，延续当下行情，只需轻轻抬手便可达到效果。

　　一方面，市场过去几个月，表现并不算太差，甚至上半年，北京楼市在没有政策加持的情况下，还表现得不错，说明市场已经到了可以依赖自身能力逐步修复的阶段。

　　另一方面，市场的优先级已经不在楼市是否能够快速反弹，而是在宏观层面的下滑风险以及外部冲击，在于如何修补我们作为全球供应链的破损点。

　　市场已经度过了最艰难的阶段，风险压力也已经过去一大半，前期该排的雷，已经梳理得七七八八。

　　可以看到，今年各大风险房企债务重组得到新的进展，各地施工停滞项目陆陆续续有新的主体介入，并重新施工，不少城市价格已经横在2015‑2016年的水平反复摩擦，一些城市的租金回报逐步提升，来到2%-4%的区间。

　　这都是市场，自然探底的迹象。

　　这个时候，需要的已经不是政策力度，而是时间。

　　只是说，这个阶段还要磨多久，才是松绑接下来需要关注的。