关键字：胖东来 / 实体店生存 / 租约博弈 / 商业公平 / 商圈红利

最近，整个实体行业的人都在热烈地讨论着胖东来即将做出的一次坚决离开的决定。胖东来在许昌经营了24年的老生活广场，在2026年12月31日之后就不再继续营业了。

很多刚开始的人心里都有些疑问：并不是因为经营状况不好、顾客少、出现亏损才被迫关门。但是这家店每年的销售额达到20亿以上，每年的净利润也已经突破了一亿大关，而且一直很受顾客欢迎，口碑也非常好，是许昌商圈中当之无愧的第一名，也是许昌人对这座城市最深刻的印象。

“客源充足、利润丰厚、声名远播的这家标杆门店，在租约到期之后为什么没有继续续约呢？”

于东来在公开场合做出的解释，把所有实体店铺老板心里的辛酸和无奈都说出来了：
不是因为生意不好做，而是因为合作失去了应有的公平，对于我们而言，信仰比利润更重要。

这次全国都轰动的即将发生的闭店事件，并不是某一个超市的兴衰，而是揭开了当下实体店最让人感到残酷又无能为力的商业租赁潜在规则，能够理解这件事的人，才算是真正理解了实体生意的本质。

01、 24年的用心经营，却比不上一次大幅度的涨租

有很多人不知道，许昌生活广场的胖东来，是这个品牌最早、也最具代表性的老店之一。这家店在2002年开业，经过24年的深入经营，它硬是让那片曾经冷清的商圈变得兴旺起来：使得周边小区的房价上涨、让整条沿街的商铺都变得红火、让无数上下游的小商户得以生存，把一个普通的街区打造成了许昌的商业标志性地点。

商圈的人气、客流量以及价值，在很大程度上都是胖东来凭借自己的力量慢慢积累、投入资金、用心运营才形成的。但经营沉淀带来的商圈红利，到最后反而成了部分房东提高租金的凭借。

这一事件的根源，要追溯到2015年的一次内部工作疏忽。依照胖东来物业租赁的规范，大型综合体项目必须整体打包进行签约，但当年并没有统一签订大合同，而是和几十位零散的小房东分别签订了独立的租约。

看到胖东来生意如此火爆，个别房东的心态失去了平衡；租约到期之后，他们给出的租金报价已经远远超出了市场的合理范围，达到了于东来所说的“无法想象的地步”。

于东来表示：商业合作的底线是公平，哪怕只有一部分失去了平衡，这场合作也就失去了意义，宁愿放弃每年上亿元的利润，也不愿意低头妥协。

02、 最让人痛心的实体悖论：辛辛苦苦经营，是在为房东打工

胖东来遇到的情况，准确地触及到了中小实体商家共同的痛点，这也是实体店最大的生存矛盾：有很多实体店经营艰难，并不是被消费者打败了，也不是被电商击败了，而是败给了房租。

绝大多数实体店的发展轨迹都高度相似：

• 1. 接手冷清商铺，低价进入，承受装修及客流亏损期；

• 2. 投入精力煎熬1-3年，积累客户，打响口碑，生意兴旺；

• 3. 生意刚刚稳定盈利，租约到期；

• 4. 房东见生意火爆，随即坐地起价；

• 5. 要么接受高额租金为房东打工，要么多年心血白费，被迫关门。

更让人无奈的逻辑是：经营过程中的全部风险都由租户承担，而商圈升值所带来的红利却由房东独自享有。这就是很多老板感慨的：做实体生意，到最后其实是在为房东打工。

03、 全网引发两种极端争议：房东存在过错吗?

✅ 正方：这是一种杀鸡取卵的做法

繁华来自于商户24年的运营，房东不担风险却想收割价值，属于竭泽而渔。流量引擎一旦消失，整条商圈都会面临贬值。

❌ 反方：涨价是产权的合法权利

商铺产权属于房东，租约到期涨价是合法的商业行为。市场经济下，房东有报价权利，胖东来有不续租的自由。

04、 胖东来给实体店老板的四条生存启示

1、签订长期合同并锁定租金涨幅上限。
优先租赁整体产权一致的物业，在合同中写明每年租金递增上限（建议3%-5%），并明确优先续租权。

2、分清是靠地段优势还是经营优势。
房子属于房东，而客户、口碑、私域和运营能力才是属于自己的。要沉淀品牌实力，确保核心竞争力不随场地流失。

3、只有双赢才能使企业持续发展。
商业的根本是长期共赢。房东追求短期高租金会透支商圈寿命，商家敷衍服务会消耗用户信任。

4、有条件尽量争取到自己的房子。
胖东来已投入65亿自建“梦之城”综合体。拥有自己的场地，才能掌握生意的主动权。

最后说的话

胖东来这次即将发生的闭店事件，是整个实体行业的集体反思。它告诉我们：赚钱的能力很重要，但是坚守底线的勇气也很重要。

希望踏实做实体的创业者们，少一些被收割的无奈，多一些双向共赢的合作。

✨ 互动话题

1. 如果你的门店经营火爆，租约到期时房东大幅涨租，你会选择妥协硬撑，还是果断放弃？

2. 你身边有多少因为房租而改变命运的实体店？欢迎在评论区分享。