广东
佛山土地供应的打法，变了。
、……核心区的供地逻辑，正在被旧改全面改写。
旧改齿轮加速转动，这场供给革命将如何洗牌市场？我们一一拆解。
先看一组对比数据。
2026年上半年，佛山全市涉宅用地仅成交7宗，成交总金额26.61亿元，成交总额同比下调约38.6%。
而旧改协议出让的节奏明显加快，万科洲表、招商宝华等项目累计贡献约9.5万平的供应体量，总价约18.26亿元，接近上半年招拍挂总额的七成。
此外，近期挂牌出让的祖庙岭南天地旁A地块，也是旧改转化而来，即原东华里七号地块。
该地块此前为商业性质，后调规改为住宅用地。将于9月24日15点开拍。
这一个月的密集动作，信号已经不能再强烈了：佛山核心区的土地供应，正全面转向“旧改驱动”。
在这场供给革命中，一个值得关注的新趋势开始浮现：容积率正在系统性下探。
楼市君统计了一下，接下来的旧改土地供应中，大部分容积率在3以下，最低在2以下。
比如，宝华村商业地块调规后，容积率降至1.5-2.6；祖庙岭南天地A地块重新挂牌后，容积率从≤2.8调整为≤2.5。
桂城平北工业区旧改项目近期也已调规，原娱乐康体用地和商业用地调整为二类居住用地，容积率不超过2，未来将打造低密临湖墅类产品。
低容积率意味着更低的居住密度、更好的采光通风、更大的园林空间。
在产品端，这直接打开了打造高端改善住宅的物理上限，也预示着未来佛山核心区新房产品将全面向“低密高品质”进化。
这批旧改地块的集中释放，对佛山新房市场造成的冲击已非简单的“补货”，而是全方位的结构性洗牌。
一是，核心区供货“续杯”，顶豪之战全面升级。
特别是千灯湖板块，核心土地资源已开发成熟，招拍挂市场鲜有宅地问世，主要通过旧改释放空间。
永胜、宝华、洲表三大旧改项目近期集中发力，新协议地块密集出让，恰为千灯湖核心区补上关键供应缺口。
而千灯湖旧改项目释放出招商华玺等标杆豪宅项目，已形成纯粹的高端豪宅圈层。
| 千灯湖城市实景
|佛山楼市发布摄
接下来入市的新地块项目，也将大概率会延续豪宅产品路线。
其中，招商华玺三期计划将于年内入市，主打超300平的超级大平层产品；
力迅永胜项目拟规划186-268平改善大平层产品，备案名暂定观沄苑，目前项目正在火热施工中。
千灯湖豪宅准入门槛正在被系统性拔高，顶豪之争也将进入白热化阶段。
|力迅千灯湖项目工地实拍
更值得留意的是，旧改的齿轮还在加速转动，核心区土地供应连片释放成为趋势。
楼市君独家获悉，千灯湖南约村家天下拟被10亿收购改造，该村已被列入南海区城中村改造专项规划（2024-2030年）》，属近期拆除新建类项目。
｜家天下实景图
二是，多房企入局，产品力进入“高段位时代”。
旧改这盘棋，正在把更多有分量的玩家拉上牌桌。
除了招商蛇口、万科、力迅等旧改主体，龙湖、绿城也通过代建模式相继入局。
8月25日，龙湖龙智造发布一则千灯湖豪宅置业顾问招聘信息，侧面印证其将代建力迅千灯湖项目。
|来源：楼市君朋友圈
国央企和实力民企同台竞技，产品力竞赛出现前所未有的升级，新的产品形态可能会越来越多。
比如，绿城管理代建的星驰·千灯汇，其为千灯湖首个四代宅项目，全盘产品规划300平起步，这是千灯湖目前从未有过的产品形态。
三是，配套同步落地，旧改正在“造城”。
这一轮旧改不只是盖房子，更是在补齐片区配套短板。
按照规划，佛山多个旧改项目都配建了学校、商业、公园等城市配套。
朝东1号旧改就是典型案例，配建十二年制学校补齐教育缺口，引入金铂商业激活片区消费力，朝安板块的居住能级迎来质的飞跃。
千灯湖宝华、永胜、洲表三大旧改齐头并进，带来宝华里、千灯山等高端商业配套，桂澜路商圈迎来全面升级。
|宝华里示意图，以实际交付为准
旧改从单一的拆旧建新，升级为片区统筹开发。
佛山旧改这把火已经开始烧起来了，也为核心区新房市场注入了持续的供应动力。
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