出品 | 子弹财经

作者 | 林岩

编辑 | 闪电

美编 | 倩倩

审核 | 颂文

中环麓岛又卖爆了。

9月30日，中环麓岛92地块二批次房源热势加推，开盘当日去化超9成。这是项目入市以来的第八次热销。从去年四季度首开至今，八开八捷、五上央视，在600万—800万总价段的成交套数、金额、面积等，领跑上海中外环。

放在今年“金九银十”的行情里看，这份战报的含金量，更显得成色十足。上海楼市下半年分化加剧，热销盘屈指可数，大多数开发商还在为到访量发愁，不少项目把渠道佣金一路加到临界点，换来的业绩也差强人意。

如此背景下，一个项目连续八次把房子卖光，且不靠渠道、不靠价格战，背后一定有什么东西值得关注。

仔细观察，能看到这份成绩单背后藏着一个理念：让购房者从看见好房子变成看见好生活。比如，8月下旬正式开放的约1.2万方实景公园会所；再比如，一次次把业主和准业主请出案场、请进生活的社群活动。

1、从“卖承诺”到“卖兑现”

八次热销背后，客户买单的依据是什么？是效果图、样板间还是规划承诺？市场上大部分项目也都是这么卖的。不过，中环麓岛在此基础上，更进一步，让客户看到了“兑现”。尤其是公园会所开放后，客户走进去的不再是“将来会有”，而是“已经在了”。

过去几年行业调整期里，“示范区缩水”几乎是客户投诉的高频词：效果图上的中央水景交付时变成一片草坪，承诺的会所改成了物业用房，样板间里的进口石材换成了国产平替等等。吃过亏的客户，对开发商的信任度被反复透支，最后只剩一个字：等。等实景等交付等兑现。

中环麓岛做的事情，就是把“等”这个字从客户的决策链里拿掉。

8月开放的这座公园不局限于社区内部，而是延伸到市政公共空间，将项目红线内外一体化开发，代建市政公园并与社区景观打通。约1.2万方示范区，由Lab D+H李中伟团队操刀。这是上海首家以万平市政水生态公园作为地产项目示范区的楼盘。

那么，里面的东西有多“真”？约3000平米的生态湖泊，不是景观水池，是有水草、睡莲、虾鱼蚌的活水系统，由世博公园水生态团队驻场维护。

团队专门去太行山挑选了18种、251.8吨天然花岗岩运到现场，加上巴西亚马逊黑奢石铺成汀步，非洲安哥拉黑奢石做点缀。200年树龄的金桂，树冠四面饱满，在九华山一带选了很久才找到这样的株型。88棵10米柳杉从重庆引进，成片成林。200米钢栈桥飞瀑，6米水帘从头顶落下来。这些不是效果图上的线条，是走得到、摸得着、闻得到花香的真实场景。

过去的楼市里，开发商大多是卖承诺，兑现被推到三五年之后。中环麓岛则是卖兑现，把风险和成本先留给自己，让客户在决策时只面对一件已经发生的事实。八次热销，归根到底也是兑现的胜利：市场用真金白银投票，奖励那些愿意先把事情做出来的开发商。

2、从“好看”到“好住”

如果只看到公园和会所的好看，那还是停留在表象。中环麓岛真正兑现给客户的是好住、好生活。它用回归生活的产品主义，让这座公园和会所，不是给人看的摆设，更是给人住的生活。

最直接的表现是动线设计。业主每次去会所，不是从停车场直接走进去，而是先穿过400米环湖步道，经过杉影雾境、栈桥飞瀑、涟漪草坪，自然先把人从城市的速度里抽离，再一步步带进社区生活，这是生活中的“日常动线”。老人散步、孩子停留、朋友来访，全被这条步道和生态水院串起来了。

会所内部也一样。12个功能空间像四叶草一样布局展开，但每一个都不是“配置表上打个钩”那么简单。25米4泳道专业泳池，波光倒映在水院弧形吊顶上。赛级壁球馆在上海住宅会所里极为罕见。泰诺健Technogym健身房、瑜伽冥想室配普拉提床，按专业运动空间标准来做。连选树的标准都不是“好不好看”，而是“树冠舒展开后，阴影会不会自然落下，人在里面会不会真正想坐一会儿”。

项目曾回收了123份业主问卷，结果显示：客户最初被吸引的是板块潜力和学区，但认可度最高的反而是风雨连廊和溪谷公园，正是那些最具体的生活场景。这说明真正留住人的，不是宏大的承诺和好看的外在，而是日常生活的体感。

但中环麓岛对“好住”的理解，还往前走了一步：空间的“好住”只是底座，生活的“丰富”才是上层建筑。房子交付之前，社区生活就已经先开始了。

今年1月，中环麓岛邀请开心麻花来上海演出经典爆笑舞台剧《财神爷驾到》，为业主和准业主做了一场开年特别活动。上半年，业主社群“麓社”组织研学，把孩子们带进上海自然博物馆做自然探索之旅，促进邻里自然熟络。到暑假，又推出了面向小朋友的社区活动IP小鲲鹏，将社区打造成为孩子的“第二课堂”。

这一系列活动可以用两个关键词总结：一是持续性，社群活动不是单次暖场，而是一以贯之的社区生活营造；二是IP化，每一类活动都在沉淀自己的辨识度，后期还有更多内容运营在路上。

行业里大多数案场活动是冲着转化去的：暖场、蓄客、逼定。而中环麓岛做开心麻花专场、做麓社研学，客户第一感受是“这个社区的生活有意思”，而不是“这个项目想让我下单”。恰恰是这种不着急的姿态，让客户对“未来的邻居是谁、未来的日子长什么样”有了具体的想象。

把这些动作连起来看，中环麓岛实际上在做一件复杂的事情：将公园会所等生活硬件兑现的同时，也把社群活动这样的生活软件兑现，真正让“好住”成为可以被体验的生活。

3、从“造房子”到“造板块”

理解了前两点，就能更好地看懂这次新批次的意义。

92地块二批次推出108/133/145多种户型。从600万级刚需改善到千万级高阶改善，中环麓岛开始覆盖全谱系客群。那么，它凭什么同时接得住600万级和千万级的客户？

答案不在户型图，而在板块的完成度。新房供应越密集，客群覆盖的宽度越决定项目的安全边际，而支撑这个宽度的，是板块的确定性。而这份确定性，很大一部分是中环麓岛自己造出来的。

前面讲到的公园会所，不只是为业主服务的。它是上海首家以万平市政水生态公园作为地产项目示范区的楼盘，数千平米的自循环生态系统可以长期反哺板块、反哺城市。叠加北侧约10万方走马塘公园、南侧约300亩南大中央公园，中环麓岛作为南大板块建设的重要参与者，与周边城市配套一起，把整个板块的生态界面拉到了新的高度。

这背后是中建东孚的“造城者”逻辑：32万方综合体、约250米宝山第一高楼、代建约14万方T字公园，它没有等板块成熟坐享红利，而是亲自下场成为板块进化的推动者。对购房者来说，这是一种确定性：别的项目兑现看天吃饭；而中环麓岛的兑现，相当程度上掌握在自己手里。

回看中环麓岛“不开分销”的选择，逻辑就清楚了：高比例渠道费会吃掉本就收窄的利润，更会让成交变成“被渠道决定”，而非“被产品决定”。

当产品兑现速度跑赢客户信任衰减速度，实景本身就是最好的获客渠道，当社群运营把业主变成“编外销售”，渠道就不再是必需品。

4、结语

当全行业在讨论如何优化渠道效率时，中环麓岛做了一道反直觉的选择题：把渠道预算转化为产品投入，用实景兑现替代流量获客。

1.2万方公园加12空间会所的真金白银投入看似“笨拙”，却很有效。在一个越来越理性的市场里，最贵的营销不是渠道费，是客户走进实景那一刻“超预期”的兑现瞬间；最深的护城河不是广告投放，是业主带着朋友再看一遍公园时那句“我就住这儿”。

中环麓岛证明了，回归生活本质的好产品，自己会说话。此次二批次的热销数据是最新的例证。接下来的国庆假期，参与认购中环麓岛项目的客户还可享受现有折扣，并参与10月10日的抽奖活动，最高大奖为欧洲双人7日游。鉴于项目的热销，预计现有折扣将在国庆节之后全面回收，届时三批次销售的售价将略有上涨。