西班牙住房怒火背后：经济在增长，年轻人却越来越住不起

西班牙首相桑切斯把原定于2027年举行的大选提前到2026年11月29日。触发决定的是两项住房紧急法令在国会受挫，以及随后席卷多地的住房抗议。马德里10月3日的游行约有7万人参加，横幅上已经出现“走向总罢工”的呼声。可把这场风波理解成某一次驱逐事件引发的愤怒，仍然太浅了。

真正的经济根源，是住房需求已经挤进少数有工作机会的城市，而新房和可负担租赁住房都没跟上；房价上涨带来的收益归房产持有者，成本却越来越多由年轻租客承担。这场冲突在经济增长时期爆发，恰恰说明总量数字无法替一个人付房租。

一场驱逐，为什么能点燃全国

9月23日，马德里一名87岁女性遭驱逐。此事成了抗议者反复提起的导火索。随后出现露宿和集会，住房法令被国会否决又把怒气推高了一层。示威者要求降租、延长租约，也把矛头指向把住宅当作投资品的经营方式。这里不能把所有参与者都说成反政府：他们既批评反对法令的议员，也质问执政多年却没让住房变得可负担的政府。

桑切斯选择提前投票，有清楚的政治盘算。住房是左翼较愿意正面交锋的议题；把国会的否决交给选民裁决，可以争取重新组合议会多数。但选举能否变成住房政策的授权，取决于选民是否相信政府有能力落实方案。对于已经在租房账单上吃紧的人，法令被否决和新一轮选战都无法抵消下个月的租金。

缺的并非全国每一处房子，而是人要住的地方

西班牙央行2025年年度报告给出了一组扎眼的数字：2025年净增家庭约24万户，竣工住房约9.2万套。按2021年至2025年新增家庭与竣工住房的差额累计，缺口约75万套，其中52.5%集中在马德里、巴塞罗那、阿利坎特、瓦伦西亚、穆尔西亚和马拉加六省。

这个“75万”是五年间两股流量的累计差，并不是说全国现有住房比家庭总数少了75万套。统计口径要说清，否则很容易把它写成一个耸动却失真的库存数字。央行同时指出，仍有约45万套未售住房，但不少坐落在就业需求较弱的地区，或房屋状况不合需要。一个人在马德里找到工作，不能拿几百公里外的一套空房解决通勤。

问题因此带有鲜明的地理形状。年轻人、移居者和新成立的家庭需要到大城市找收入；住房却受制于地块开发、城市规划、审批和施工周期，搬不过来，也无法在几个月内造出来。需求增长先变成竞价，涨幅再传导到周边城区。去年卖得出去的房，不等于今年就有足够的新房可住。

当年能大建房，今天为何补不上

西班牙并非没有造房能力。2008年前的房地产繁荣留下过大量住房，危机后又留下开发商倒闭、银行收缩和地方财政的教训。今天的建设活动虽然恢复，供应对价格上涨的反应依旧慢。央行列出的障碍很具体：可直接建设的土地不足，已规划住宅推进缓慢，地方审批层层叠加，建筑业企业规模小、生产率偏低，熟练工也短缺。

有些限制不是“缺地”两个字能解释的。央行统计的城市规划资料显示，塞维利亚已规划住房的实际开发比例只有28%，马德里和马拉加约35%。规划图纸上的面积，离一套能交钥匙的住房，还隔着土地整理、基础设施、许可和融资。若只给购房者补贴，买家的出价能力马上提高，供给却仍要多年才能增加，卖方更容易把补贴计入房价。

这也是为什么“让市场建房”说起来简单，做起来需要中央、自治区和市镇同时改变流程。不同层级各管一段，任何一段拖住，整条链就停下。增加密度、改造闲置楼宇、改善通勤可以帮助释放供应，但不能假装这些房子一夜之间就会出现。

公共住房太薄，市场一紧，租客就没有退路

西班牙住房政策还有一笔历史旧账。央行报告说，1991年至2015年，公共资金补助建设了超过130万套住房，其中相当部分按限期优惠制度出售给个人。受益者当年拿到了住房，保护期限结束后，不少住房进入普通市场；政府手里长期可用于低租金出租的房源却没能积累起来。

到如今，公共住房只占主要居所约1.5%，央行用来对比的欧洲和经合组织经济体平均水平约为7%。欧盟委员会2026年国别报告也指出，西班牙社会住房存量偏少，而且地区之间分布不均。市场租金一旦急涨，公共部门能接住的家庭很有限。这比一句“房价太高”更能解释抗议者的无力感：与房东谈不拢时，他们缺少一条真正负担得起的替代路线。

新出台的国家住房计划有预算，也有扩充公共租赁住房的安排，方向值得肯定。但建造和保有住房是以年计的事。若补贴房源过几年又被出售，公共资金只能一次次追赶市场价格。公共投入必须变成长期留存的租赁存量，才可能在下一轮上涨时压住租客的选择成本。

谁在承受涨价，谁从涨价中获益

经济增长的好处没有平均落到每个人头上。西班牙统计局最新修订数据显示，2025年实际国内生产总值增长2.6%；今年第二季度，房屋买卖价格指数仍同比上涨12.2%。两项数字不是同一种指标，不能直接相减，但并排看足以说明：宏观增长没有自动消除住房的价格压力。

央行测算，2024年租房家庭平均拿净收入的26.7%交租；在六个大城市里，有五个超过30%。如果把未拥有住房的家庭都按当地市场租金来算，约32.5%需要拿出超过三成净收入。欧盟口径下，2025年西班牙私人租赁市场住房支出负担过重的家庭占比为26.8%，高于法国、意大利和德国。这里的口径各不相同，不能拿来拼接成一条增长曲线，却共同指向租客承压。

年轻人处境更尖锐。央行按2024年收入和租金模拟，一个仍与父母同住的年轻人若和另一名年轻人合租一套住房，全国平均潜在租金负担就达两人净收入的36.3%，在马德里市约为50.2%。这是一项假设测算，并非所有年轻租客的实际账单，却解释了为什么“有工作仍搬不出去”会成为普遍感受。

与此同时，已有住房的人拥有涨价的资产收益，也能把房产转交给子女。央行数据显示，帮助子女买房的现金赠与在近年增长，2025年总额约55亿欧元。于是进入住房市场的门槛不再只看工资，还要看家里有没有房、能否出首付款。一个社会若越来越靠父母资助决定年轻人住在哪里，所谓代际公平便不是抽象口号。

游客、外国买家和“炒房”各占多大分量

旅游短租确实会挤占一些地区的长期租赁房源。央行估计，2025年旅游住房约35.5万套，占全国住房存量约1.5%，但相当于租赁市场规模的一成左右；在旅游核心城区，比例更高。非居民购房也有明显的沿海集中性，2025年在阿利坎特省占交易的33.3%，在马拉加占27.9%。这些地方的居民与外部购买力同场竞价，自然会感到压力。

可是把全国危机全推给游客或外国人，解释不了马德里和巴塞罗那的供给缺口。央行记录的2025年非居民购房占比，在这两省分别只有1.6%和2.2%。短租和外来购买是局部放大器，长期建设不足、公共租赁存量偏小以及就业向少数地区集中，才是更普遍的底层约束。外国出生居民同样需要住处、也可能是承担高租金的租客；把他们笼统当成房价上涨的责任人，既不准确，也会让真正的政策问题失焦。

今天的西班牙也不能机械套用2008年的“房地产泡沫重演”。央行评估称，目前抵押贷款标准仍相对审慎，金融稳定风险指标远低于上轮危机高峰。眼下更直接的风险是一种缓慢的社会分层：有人靠住房增值改善资产负债表，有人因为租金失去储蓄、迁居和成家的能力。银行未必先出问题，街头已经先表达了代价。

提前大选以后，该看什么

10月6日，政府重新批准两项住房法令，称保留了原案核心内容，包括续租保护、税收优惠、增加住房供给和首次购房融资。续租保护能帮助现有租客避免突然失去住所；增加公共租赁住房也能给市场提供长期替代。问题在于，不同措施有不同时间表。给买家贷款和税惠见效快，却可能在供给僵硬时推高竞价；新建公共住房见效慢，却更可能改变租客今后的谈判地位。地方政府是否愿意释放土地、加快许可和稳定保留公共住房，决定了中央承诺能走多远。

大选可以重新分配议会席位，却不能凭一次投票补齐五年积累的供给缺口。判断下一届政府有没有回应这场怒火，别只数宣布了多少条措施。看一年后新增住房是否赶上新增家庭，看就业集中的城市有没有更多长期可租的房，看年轻人独立居住是否终于不必先掂量父母的钱包。这几件事若没有变，抗议的标语换一批人举，内容也不会变。