21世纪经济报道记者 吴抒颖

随着深圳、杭州同日发布楼市新政，全国核心城市已基本落地“现售制”执行细则。

10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《意见》），自印发之日起施行。

深圳此份意见，以2026年8月28日作为关键时间节点，从预售规则、现房销售、资金监管、融资配套、土地供应五大维度出台落地细则。

杭州也于同日发布“现售制”执行细则，方向与四座一线城市趋同。至此，全国核心城市的“现售制”行进路径已经明晰：除了在定金收取、土地款支付期限以及分期开发等细节上有细微区别外，整体的执行方式对房企而言均意味着全新的开发模式。

房企必然要彻底重构此前的发展逻辑，尽快适应新的市场变化。短期来看，受“现售制”落地影响，市场库存将有所降低；中长期来看，购房者将迎来更透明的“现房时代”，房企的资金链也将步入更稳健、健康的区间。

定金比例不同

深圳收取的定金比例，介于北京和广州之间，符合市场的预期。

根据《意见》，深圳明确，在研判履约交付风险后，开发企业可与购房人签订定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。

对比来看，目前已经出台细则的四座一线城市，现金定金收取比例存在梯度分布。北京是发布细则最早的一线城市，其收取比例也最低，为1%，上海、深圳两者则为3%，广州收取比例最高，为上限5%。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析称，深圳此次现房销售符合市场转型节奏，3%的定金比例与上海持平，比北京1%更灵活，较广州5%更审慎，兼顾企业销售节奏与购房者资金安全。

除了四座一线城市之外，其他城市在定金收取方面基本执行上限。例如，杭州的定金收取比例设置为5%，武汉、天津等此前已经发布细则的核心城市也均执行5%的上限。

需要重点关注的是，深圳还为“三旧”项目留出了政策空间。

《意见》明确，深圳2026年8月28日（含）前的“三旧”改造历史遗留项目，将由有关部门另行研究。而其他城市之中，仅有上海提及对历史遗留项目“另行研究”，多数采取设置过渡期的形式。

此外，各地的资金监管部门也存在差别。根据《意见》，深圳全面推行主办银行制度，项目全量资金纳入统一账户闭环管理；采用“区住建行政监管+市公积金中心实务执行”模式，由公积金中心开立专用监管账户承担具体管控。

而其他一线城市的资金安排：北京市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户；上海市、区两级房地产交易中心作为住房资金监管机构，项目所在区房地产交易中心在主办银行开立资金监管账户；广州则将广州市房屋交易监管中心作为资金监管机构。

在执行时间节点上，深圳也采取“新老划断”的处理方式。《意见》明确，深圳以8月28日为分界线，新出让土地的项目需完成主体结构封顶方可预售，在途项目则设置过渡期，其中，8月28日（含）前已取得工程规划证的项目沿用旧规；已拿地未取证项目备案后，可延至2027年底按原条件预售。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，从执行细则来看，深圳比照了北京相对严格的执行标准。一方面，深圳一直是我国商品房制度改革的重点城市，是新模式落地的代表；另一方面，深圳新房体量在一二线热点城市中最小，一年的新房销售只有3万套左右，二手房占比高，改革的阵痛小；同时，深圳预售条件比较严格，此前已经执行了较为严格的预售政策，预售资金监管也非常严格。更重要的是，深圳的在途项目少，转轨的成本比较低。

执行松紧有度

全国多座主要城市的“现售制”细则基本落地，未来房地产开发行业的发展路径也逐渐清晰。据21世纪经济报道记者了解到的信息，当前的执行版本基本考虑到了落地的难度以及政策的可延续性，各方均认为达到了“多赢”的效果。

一位头部房企负责市场研究的人士告诉21世纪经济报道记者，“此前在与各地交流时房企的诉求是能够将地块尽量切小，同时探讨分区域开发的可能性。目前部分城市在细则中明确了这个方向，而且定金收取比例也符合市场的预期，当前的政策面基本上给予市场较为充足的缓冲期。”

中指研究院分析认为，“现售制”的细则落地突出“严”字当头，各地新项目预售门槛抬升至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管，个人按揭“竣工备案后放款”，定金全面纳入监管账户，强化多项硬约束。

中指研究院还认为，从制度设计看，目前发布“现售制”的城市高度一致地把握三条主线：一是“新老划断”平稳过渡，统一以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期，最长延至2028年底；二是“提门槛+强监管”，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管；三是“给支持、留空间”对冲压力，通过土地款分期、优化保函置换、分批竣备、预登记等配套安排缓解房企资金压力。

中指研究院预测，今年四季度预计更多城市将落地实施细则，也将有更多城市进一步释放政策弹性空间，推动新旧政策平稳过渡。新的销售模式下资金占用周期延长，未来各地预售资金监管办法（如保函置换）将有所调整。

与此同时，房企或将出现新的竞争格局。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，短期内，土拍参与门槛与测算逻辑将调整，核心板块拿地集中度可能上升，新盘供给节奏大概率出现阶段性错配；中长期，销售制度变革会持续淘汰高杠杆、弱交付能力的主体，市场份额向资金稳健、产品驱动、全周期管控能力强的企业迁移。