界面乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台记者 | 王妤涵

“现在刷一次证、按指纹、扫脸，一趟就完成深港两边查验，比以前快太多。”家住福田、每日往返深港通勤的陈馨（化名）在接受界面乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台采访时说。

按她的实际体验，从深圳地铁7号线皇岗口岸站出站，10分钟内就能走完通关流程。旧口岸时代，即便一切顺利，整套查验也要耗时近半小时。两道关卡、两次排队、重复核验，一到节假日，长时间滞留口岸是常态。“现在跨境往返，更像是同城上下班。”陈馨表示。

10月12日，历时7年升级建设的新皇岗口岸正式投运。随着“合作查验、一次放行”模式落地，旅客只需排队一次，即可办结深港两地出入境手续，通关的物理壁垒被大幅削减。

通关快起来之后，口岸周边市场先“热”了起来：住宅租赁需求在10月前就提前释放，二手房业主的报价预期跟着抬升，一批此前长期空置的底商也陆续租了出去。变化从房屋交易、商铺经营，进一步延伸到产业协同：人口会怎么流动、商业需求会怎么变、区域功能该怎么升级，这些问题的答案也在皇岗片区慢慢浮出来。

租金上涨，二手房溢价空间收窄

新口岸开通带来的市场信号，最先落在住宅市场上。

10月22日，界面乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台记者走访口岸周边皇御苑、阳光城市花园等热门租赁小区发现，片区房源以一房、两房小户型为主，租户群体中半数以上为深港跨境通勤人士。租赁需求十分旺盛，一些热门房源旧租客还未退租时就有人接棒看房，空置待租房源很少。

“其实在口岸开通前，8月底到9月末，片区的租房热度就已经热起来了，很多跨境通勤的租客会选择提前锁定房源。”深圳中原地产皇御苑店营业董事夏志高在接受界面乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台记者专访时表示。

他的团队接触到一个典型案例：一名刚毕业的年轻人已办妥赴港工作手续，距离入职还有一个月，便提前租下住宅，哪怕房源暂时空置，核心顾虑就是口岸开通后租金跳涨。

价格方面，记者了解到，当前皇岗口岸附近45㎡左右一房一厅，月租金约5000元，装修优质房源可达5500元，较此前每月上涨约500元；55㎡左右小两房，精装房源租金可突破6000元/月，再大一些的70㎡左右的两室两厅户型，租金大多超过7000元/月。

口岸附近的房租情况 图源：中原找房

租金上行，也带动了一部分购房需求。以夏志高所在的门店为例，10月前两周，其团队在皇御苑片区共成交了5套二手房，全部为小户型：两套约40㎡、两套约50㎡、一套约58㎡。

“买这类房源的，大多是跨境通勤人群，他们看重总价可控、离口岸近，以此压缩往返深港的时间成本。”夏志高告诉记者。

口岸利好也已经部分体现在成交价上。据夏志高介绍，片区二手房价格较口岸开通前上涨约8%。以皇御苑四期为例，成交均价由4.5万元/㎡上涨至4.8万元/㎡，单价提升3000元。

相比涨价，更值得关注的是买卖双方心态变化：“以前谈价空间大，现在不少业主预期抬得很高，议价空间明显收窄。”夏志高告诉记者。

而在这批二手房买家之中，买家多为香港中产，且多为“先买后租”，购房逻辑兼顾资产配置与远期自住。

皇岗口岸附近的皇御苑社区 王妤涵拍摄

据夏志高介绍，这类客户购入房产后大多先行出租，自身继续在香港工作生活，买房主要规划用于退休后到深圳定居。“香港住房面积偏小、生活成本高，不少人计划等子女成年后，将香港住宅留给下一代，自己迁居深圳，换取更大居住空间，降低日常开支。”

他举例，门店近期接待了两位香港买家，其中一位四十多岁，计划三五年后退休移居深圳，现阶段买入房源用于出租。经历前一轮房价调整，他们看好深圳长期基本面，将口岸附近物业视作兼顾保值与未来居住的选择。

底商焕新，近口岸业态模式转换

住宅之外，口岸开通最直观的变化，集中在周边小区底商的业态更迭。“商铺受口岸的影响，感受会更直接。”夏志高对界面乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台表示。

距离新皇岗口岸最近的是廊桥国际的底商。“前两年口岸还在施工，这一带商铺要么空置，要么给工地用作办公、堆物料。直到口岸开通日期敲定，铺位才陆续租出去，现在基本没有空铺，租金也照涨了不少。”口岸对面超市经营者李娟（化名）向界面乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台记者回忆。

10月22日，界面乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台记者实地走访发现，廊桥国际一、二层底商已完成一轮业态更新。业态包含港式茶餐厅、社区超市、足疗按摩馆、口腔诊所等，部分商户还增设了行李寄存这类跨境旅客刚需服务；街边可见口腔诊所工作人员派发传单，还有不少餐饮铺面仍在装修筹备。“一到饭点，周围这几家餐馆的生意都很好，客源基本不断。” 李娟说。

口岸对面的廊桥国际底商 王妤涵拍摄

租金也随之水涨船高，据界面乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台记者了解，当前片区商铺租金约500元/平方米一个月，铺位面积跨度很大，小铺四五十平方米，大铺能到300多平方米，全年租金二三十万起步。

不过，商业回暖仅仅是业态切换的开端。眼下快速填满空置铺位的，大多是服务跨境人群日常吃饭、休闲的基础社区商业；跨境中介、跨境物流、高端商务服务这类业态，还没有形成规模。

口岸带来大量过境客流，不等于稳定的持续性消费。想要把短暂过境流量转化为片区常驻消费，还要看未来几年片区人口结构、产业集聚的进度。

口岸流量，能否变成发展增量？

跳出住宅、商铺这类短期市场波动，新皇岗口岸的价值，早已超越一条跨境通关通道。

“新皇岗口岸是重大战略工程，诞生在深港合作、大湾区发展的新阶段。它把香港这一国际金融中心和大湾区紧密连接，深圳是其中重要的纽带。”国家高端智库CDI资深研究员宋丁在接受界面乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台专访时表示。

“人流、资金、技术、产业顺着这条通道双向流动，皇岗片区会迎来显著的拉动效应。”宋丁说。

政策层面，今年9月16日香港特区政府发布首个五年规划，与国家“十五五”规划衔接。这份规划在科创、基建、金融、医疗等多个章节提及深圳，深港融合已经成为香港未来发展的战略选择，也为口岸的长期价值划定顶层框架。

“在这套规划之下，皇岗口岸会形成双向拉动，河套深港科技创新合作区，正是其中关键纽带。香港积极北上对接深圳，核心动因之一就是深圳雄厚的科创实力。香港希望借助河套这个节点，导入深圳科创资源，延伸至新田科技城，再辐射北部都会区。”宋丁对界面乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台分析，“这套布局，也有望缓解香港长期面临的产业空心化难题，重塑城市定位：不再只是单一国际金融中心，而是金融与科创并举的国际金融科创中心。”

口岸附近交通情况 王妤涵拍摄

从城市发展规律来看，大型交通枢纽往往会带动系列产业辐射，涵盖交通配套、生活服务业、高端服务业乃至科创产业。

新皇岗口岸取消货检功能，深圳侧释放超40公顷土地，全部用于河套深港科技创新合作区深方片区建设；港方同步释放落马洲管制站约20公顷土地，规划建设新田科技城。轨道交通持续缝合双城，新口岸直接接驳地铁7号线皇岗口岸站，预留穗莞深城际、深圳20号线、中轴城际、香港北环支线等多条轨道接口，汇集5条轨道线路。

河套合作区目前已经落地200余个高端科研项目、400余家科技企业，覆盖人工智能、生命健康、新材料等多个赛道。

宋丁认为，皇岗片区想要接住口岸带来的发展机遇，关键在于产业链与供应链的布局。皇岗口岸和河套片区产业关联度很高，未来片区科创产业链的潜力可观，不能简单理解为只利好金融板块。

同时他也提出了两方面的发展建议：其一，口岸启用后客流车流持续走高，片区交通疏解压力会越来越大，后续需要改造道路，重新梳理主干道、次干道和支路网络，保障大规模人流车流快速疏散；其二，片区人居、消费配套也需要向高端方向迭代。

在宋丁看来，未来皇岗片区可以基于河套合作区、新田科技城，以及福田作为城市中心的历史地位，打造一个科技含量更高、金融色彩更浓的城市文化经济中心。