最近刷短刷到好几个大号，都信誓旦旦说某位资深地产研究者放话，全中国房价铁定能涨回之前的高点，半点儿悬念都没有。我刷完当场懵了，这话什么时候从我嘴里说出去的？平白无故就给我安了个全网爆火的观点，连我身边朋友都跑来问我是不是真的这么想。

今天索性把话撂在这儿，这锅我半点儿都不背。这不仅不是我的观点，跟我实打实的研究结论差得能有十万八千里，完全是断章取义造出来的流量爆款内容。我从来没在任何公开场合说过中国所有房价都能回到之前的高点这种话。

我当初实打实讲的内容，其实限定范围卡得特别死。只有一线城市，还有核心城市里的核心地段，本身属性足够当优质资产的那小部分房子，后续回到之前的高点才是没悬念的事。不少人故意把前面那一大串限定词全删掉，就留最后半句博眼球，难怪传得全网乌烟瘴气。

大家可得把这两回事掰扯清楚。我指的从来不是全国所有城市，更不是市面上所有的房子。就算是放在北京上海这种顶格的一线城市里，相当大比例的普通房子，后续别说涨回高点，能稳住现有价格都已经算不错的结果。

大家有空翻一翻全球其他城市地产周期的真实数据就懂这个逻辑。日本1991年房地产崩盘之后，经历了人类历史上最长的地产调整周期，前前后后调了三十多年。你现在去看日本地产数据也能发现，东京这类核心城市的核心地段，房价早就在2022年左右就超过了当年的历史高点。

美国那轮地产下行是从2007年次贷危机开始的，后续花了整整九到十年，直到2016、2017年，全国核心城市的核心房产才普遍涨回之前的高点。香港1997年开始的那轮地产调整更狠，不少房价直接腰斩甚至跌掉六七成，拖到2011年才回到之前的高点，前前后后耗了差不多十四年。不少欧洲国家的地产周期，调整完涨回高点的时间也基本在十到十四年这个区间里。

地产周期的规律是明摆着的，一轮调整跌多久、跌多深，最后哪些城市的哪些房子能顺利涨回高点，全都是有迹可循的。但这个规律的覆盖范围从来都不会扩大到所有房子头上，不可能所有房产都能跟着行情沾光。

就拿咱们国内现在的所有市场条件来看，不少普通地级市的房价想要回到之前的高点，需要的时间恐怕会非常非常长，长到大家现在根本没法想象。绝大多数城市里的绝大多数普通房产，后续要涨回历史高点，眼下我们根本看不到实现的可能性。

咱们国内的房子以后肯定会明显分成两大类。一类是能扛住通胀、保值增值的优质资产，另一类就只剩下纯居住属性。能熬过调整周期最后涨回甚至超过历史高点的房子，占比只会是极小的一部分。市面上绝大多数普通房子，以后根本不具备资产价值，大家买来就只当住的地方就行。

就算是一线城市也逃不开这个分类逻辑。一线城市里的房子也得分成两类，符合核心地段优质属性的才能当资产，配套普通地段偏远的，就只能满足居住需求。杭州厦门南京这些大家公认的热点强二线城市，也不是随随便便一套房子就能涨回之前的高点。真正有稀缺价值的永远是核心资源堆出来的房产，不是挂个热点城市或者一线城市的牌子，房子就自动变成稀缺货了。

照着过去全球多数国家地产调整之后，平均十年左右就能从底部涨回前期高点的节奏算，咱们国内这轮地产调整是从2021年开始的，往后推十年就是2031到2032年左右。要是赶上调整周期更长的，花十二三年甚至十四年，基本也都落在这个时间节点附近。

不过房地产从来都不是单纯的建房子卖房子的行业，它本质上就是宏观经济现象，跟整体宏观经济的走势完全绑定，互相影响。大环境好，老百姓的消费和投资信心都回来了，优质资产的价格自然就会跟着反弹。要是宏观经济复苏的节奏慢，那地产调整的周期肯定也会跟着拉长，这个规律在日本之前的地产走势上体现得特别明显。

现在网上好多挂着我名字的地产相关观点，全都是别人杜撰出来的。要么是掐头去尾断章取义，要么是故意把话说得特别夸张博眼球，好多内容我自己刷到都吓一跳，我什么时候说过这种话。

我平时不带货不直播也不卖课，根本不靠自媒体赚流量钱，流量多少对我来说半点儿意义都没有。我对外公开讲的每一条观点，全都是这么多年埋在案头做研究攒出来的东西。观点有对有错太正常了，谁也不是能算准所有事的神仙，我也从来没吹过自己说的每句话都百分百正确。大家想看我的真实想法，就尽量找我公开发布的原话去看，别信别人东拼西凑转述出来的“我的金句”。

现在不少自媒体账号为了蹭流量博关注，什么断章取义移花接木的事都能干得出来，大家刷到相关内容的时候也得多留个心眼，别随便被带了节奏。

参考资料：人民日报 我国房地产市场发展现状与趋势研判