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案情简介

2017年7月，物业公司与张三（化名）签订了《物业服务管理合同》，为张三提供物业服务，张三应当于每年1月和7月的1-10日，到物业管理服务中心缴纳费用，若逾期未交，每日加收违约金。合同约定期限，自2017年7月26日起至2021年12月31日止。期满后，双方未续签《物业服务管理合同》，但物业公司仍为张三提供物业服务。自2022年1月起，张三未再向物业公司缴纳物业管理费、电梯费、垃圾处理费。物业公司催要无果，向法院提起诉讼。

法院审理

物业公司与张三签订《物业服务合同》，双方已形成物业服务合同关系，系合同双方真实意思表示，合同合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”

本案中，张三并未提供“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意终止合同”的相关证据，且物业公司仍为该小区提供物业服务，故本案《物业服务合同》对作为案涉小区业主的张三仍具有法律约束力。物业公司为张三房屋所在小区提供了物业服务，张三依法负有支付物业费的义务。

法院判决

被告张三于本判决生效后十日内支付原告物业公司物业服务费、电梯运行费、垃圾处理费，共计2万余元。

一审判决作出后，各方均未上诉。一审判决已发生法律效力。

法官说法

物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业管理公司提供的物业服务是面向全体业主的，其服务活动是长期性活动，不能因为存在瑕疵而否认其提供的服务，进而拒绝支付物业费。

法官提醒：物业服务企业与业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过与业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务水平。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民法典》第九百四十八条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

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郭军律师

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