新政出台之后，一时之间存量现房就变成了香饽饽。

政策导向之下，买房买现房成为客户共同的偏好，而如何让自家项目成为现房之后更具势能更有卖相，却是我们营销人需要去思考的。

工地开放日别搞作秀

要做「客户找茬局」

很多项目做工地开放日，提前一周大扫除，工人全部藏起来，只给客户看摆得整整齐齐的样板区，客户看完也没什么感觉。

我们上个月做的开放日完全反过来，以客户需求导向，问题及时暴露，发现及时整改。

第一批只邀约已经成交的老业主，提前打预防针“今天来就是帮我们找问题的，发现墙面空鼓、窗户漏风、防水没做好的，设计不合理的，只要核实有效，直接发 500 块加油卡当感谢”。

全程不藏着掖着，业主提的32 条问题，我们全部拍下来剪成视频，第二天就发抖音、公示在售楼部门口，附上整改时间表，整改完了挨个给业主拍视频反馈。

第二批再邀约意向客户参观，不用你说一句自家项目靠谱，客户看见老业主的评价和整改记录，信任感直接拉满，光开放日那一周就成交了8 套，比之前半个月的成交量还高。

毕竟项目自查特别容易代入主观视角，人在同样的环境呆久了就很难再发现新问题，只有业主是花了真金白银做出的选择，那么关注他们的视角和需求才是真正的客户导向。案场用AI，转化更精细，点击了解

现房参观动线别光走流程

营销专业赋能，要让客户「提前过日子」

现在网络上都说，全民已经进入纯过日子时代，房子是为生活服务的，客户买房本质上也是希望一家人的生活越过越好。

原来期房的动线是售楼部→沙盘→样板间，现房的动线完全可以换个思路：

客户进门先给他递一杯门口咖啡店买的冰咖啡，顺便指给客户看“我们项目旁边就是6万方社区商业，咖啡店就有五家，各个品牌都有，走路 5分钟就到”。

进园区前先路过已经做好的儿童游乐区，安排保洁人员在那擦滑梯，顺嘴提一句“我们这游乐区全部做的软包，现在已经有业主装修期间带娃来玩了，小朋友玩得开心，大人也就安心”。

进单元楼大堂的时候，提前摆好仿真花束和香薰，同时准备免费共享雨伞、擦鞋机，就跟已经入住了一年的小区一样，不再是冷冰冰的毛坯大堂。

进了实体精装样板间里，软装别再花钱搞千篇一律的轻奢样板间，多摆放一些充满生活气息的物件：餐桌上放一些洗净的水果和花茶，客户可以一边享受下午茶，一边眺望窗外的风景；儿童房摆几个乐高玩具和拼图，小朋友看到总想多玩一会儿，有了这些生活场景的感受，客户才会觉得“这就是我以后要过的日子”，代入感直接拉满。

现房之后，营销需要管理的就不再是售房部销售道具那一亩三分地了，更需要发挥自己的专业能力，通过一些小巧思来点亮空间，提升客户的现房参观体验。

新规下的实体样板间

要做「可验证的交付标准」

交付之后，我们的销售库存就不再是冷冰冰的销控表和货值，而是一套套各具特色卖点的房子。永远找不到两片一模一样的树叶，就像你也找不到两套完全相同的房子一样。

现房交付之后，营销负责人一定要带领团队，每一套房子挨着走场，这个过程非常重要。一方面，可以进行空置房屋的排查整改，务必做到窗明几净；另一方面在这个过程中，团队共同选定清水样板间的房号，结合现有库存结构，赠设更实用的销售道具，明确主推房源和推售逻辑。清水样板间做好了，往往比精装样板间更有打动力，省掉多余的装饰也更利于房屋空间的展示。策投运一体，引爆声量锁定销量，点击了解

清水样板间墙面刷白、铺地毯、打飘窗是必须的，比起原来灰暗的水泥墙，改造后会显得室内光线更好。我们团队就曾多次通过清水样板间的打造，快速去化了朝北采光差的滞销房源。

新规样板间的实体样板间玩法就更多了，现在要求实体样板间必须和交付标准1:1，反而成了我们很大的展示卖点：我们可以在原有结构基础上，做一些改造方案标识，清楚展示出不计面积和计半面积（赠送或半赠送）的空间；厨房位置可以局部打半墙，只预留1米高的墙体，这样既可以展示功能分区，也可以让整个餐厨进行整体的互动性。

经纪人抖音大赛别比点赞

要比「带看成交转化率」

全民渠道的时代，交付这个节点进行经纪人抖音大赛，比任何广告投放都更垂直和有效。很多项目搞经纪人抖音大赛，比谁的视频点赞高，最后全是刷的假数据，一点用都没有。

我们搞的大赛规则特别简单：

只要经纪人发一条项目的实景视频，带项目定位，不管点赞多少，直接领200 块现金；

发抖音的经纪人带来的客户成交了，除了正常佣金之外，额外给5000 块现金奖，签约当场转账；不断进行成交喜报推送，规则一出来，片区中介都愿意给我们推房子，毕竟门槛低有钱赚，而且都是拍实景，不用吹虚的，客户刷到视频也愿意来。落地半个月，中介带看量直接翻了倍，项目的现房势能也利用分销进行了毛细血管式传播。玩转社媒获客，让增长持续发生，点击了解

其实期房变现房从来不是营销的终点，反而是新的起点：你手里的牌从“看不见的预期” 变成了 “感知得到的生活”。现房时代，房子回归到实实在在的商品属性，只要肯用心，在量价关系合理的情况下，是没有卖不出去的房子的。最后，给大家讲一个小故事：

大家都知道，卖到尾盘的房源素质都不会太好。前段时间在一房一推的节奏下，团队就快把现房洋房清盘，即使是2、3、4楼这种正对堡坎的楼层也基本上去化完了。有一个奇怪的现象是，同一个朝向的低楼层只有一套房子一直没推出去，剩到了最后。

通过实地走场对比发现，因为是低楼层，其他同楼层房源望出去可以看到小区绿植，多多少少有点树景房的卖相。而最后这一套房子，因为窗户前面种的绿植较为低矮，窗户望出去光秃秃的，且正对挡墙。营销协同项目总在这套房子窗前种了一棵桂花树，结果没多久就卖掉了。

这就是现房的玩法，回归到每一套具体的房子，回归到客户具体的生活本身。真正的营销高手，一定也是会生活懂生活的人，营销到最后其实也是审美能力的比拼。

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