来源：北京商报

楼市传统“金九银十”周期已临近尾声，北京二手房市场维持较高成交热度。10月29日，北京商报记者实地走访西城、朝阳、亦庄等多个片区了解到，受公积金贷款额度上调、购房贴息政策出台的双重催化，市场购房意愿进一步释放，部分区域总价300万元以内刚需房源挂牌后即快速完成签约，甚至尚未完成中介机构摄影师VR素材采集便达成交易；“一日一套”“两日一套”的成交节奏在部分板块较为普遍。房源成交周期被大幅压缩，部分房源中午挂牌、当晚敲定定金，部分优质房源现多组客户集中洽谈，由业主择优确定买家完成签约。

一线市场热度在网签数据中得到进一步印证。北京商报记者根据北京市住建委数据统计，10月1日—28日，北京二手房网签量达11299套，同比增幅超一成。业内专家分析指出，四季度居民购房贴息政策若顺利落地，将对符合条件的首套购房需求形成支撑，预计北京二手房市场仍将保持一定成交活跃度。

小户型成交快于VR拍摄

有房源未建档已签约

10月北京二手房市场热度持续释放，不少片区成交规模维持高位。北京商报记者近期走访多个区域中介门店了解到，部分优质房源出现多名客户争抢洽谈，小户型房源愈发抢手。

位于亦庄区次渠片区某头部中介机构经纪人庞兴华向北京商报记者透露，10月片区内总价270万元上下的两居室已成交4套，多套房源出现多名客户争抢的局面。

其中一单，一位客户报价270万元并选择贷款购房，另一位客户报价268万元、采用全款支付，业主最终选择总价更低的全款买家，回款速度成为业主决策的优先考量因素。

东辉家园40—50平方米小户型房源开放带看后，通常会迎来至少6组客户排队洽谈。庞兴华提及，10月次渠嘉园一套新挂牌房源，首次对外开放看房便有约10组意向客户对接，只要业主达成出售意向，当晚即可完成签约。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，前三季度，北京200万元以下二手房成交占比达51.3%，较去年全年提升3.1个百分点。从面积段来看，成交同样存在向小户型集中的趋势，前三季度，北京90平方米以下二手房成交占比为62.5%，与去年基本持平。

部分房源交易节奏快于VR拍摄流程，不少已成交房源尚未完成线上VR建档。庞兴华解释道，房源挂牌后便会启动带看，VR档案需预约摄影师上门拍摄制作，摄影师通常要次日甚至更晚才能排期到场。而部分房源挂牌仅1—2天就完成成交，导致系统中部分房源缺少对应图片展示。

对于片区房源快速去化的原因，庞兴华分析称，亦庄集聚京东、京东方、奔驰、中芯国际、宁德时代、小米等产业主体，高薪就业群体集中，购房与租赁需求基础扎实；同时区域依托亦庄线、17号线轨道交通，可便捷连通望京、朝阳等就业板块，区位通勤优势突出。

西城区三里河片区成交周期虽不及亦庄次渠，但优质房源库存同样持续收窄。该区域某头部中介机构经纪人王婉怡向北京商报记者透露，片区依托优质教育配套，市场热度长期稳定，往年年初价格易出现上行、房源供给偏紧，不少购房者选择现阶段择机入手。

10月三里河片区多日单日成交突破10套，高性价比房源随之快速消化。王婉怡表示，当前在售挂牌房源大多集中在6—8月入库，挂牌价位偏低；而新近入市房源中，部分业主开始小幅试探提价。结合历年行情规律，该片区或在2026年末至2027年初迎来价格回调。

最短成交周期不足1天

有房源挂牌当晚签约

在成交量稳步上行的同时，成交周期持续收窄，优质可售房源供给快速消耗，部分区域优质房源挂牌即达成交易。庞兴华透露，其所在门店10月截至26日累计成交20余单，部分房源成交节奏极快，最短成交周期不足1天。

庞兴华表示，该套挂牌价约300万元的二手房源于10月23日中午完成挂牌，当晚便敲定缴纳定金签约。庞兴华协同另一位经纪人跨区域前往北四环完成签约流程，手续办结已临近午夜，返程抵达丰台石榴庄时已是次日凌晨2时。

此类挂牌当日即成交的案例并非个例。据庞兴华观察，次渠板块内定价贴合市场行情、房屋无明显硬伤的二手房去化效率较高，多数房源挂牌当日便可达成交易，整体最长成交周期一般不超过7天。

以东辉家园建面40—50平方米的小户型为例，只要业主具备签约条件，房源成交周期大多为1—3天，片区内多套挂牌价100万元左右的小户型房源，实现挂牌当日即签约。

公积金贷款最高额度上调至340万元，叠加购房贴息相关政策落地，缓解了部分购房者的资金压力，降低入市门槛。位于朝阳区百子湾片区某头部中介机构经纪人刘芸向北京商报记者表示，不少购房者在9月完成政策梳理研判后，选择在10月推进购房落地。

据刘芸介绍，9月其门店平均2—3天成交一套房源；10月截至25日门店已成交9套，预计月末总成交规模在12—13套，整体成交体量和9月持平。

刚需房源托底二手房市场

四季度行情延续向好预期

一线市场的成交热度在北京市住建委网签数据中得到进一步印证。10月29日，北京商报记者根据北京市住建委网签数据统计，10月1日—28日，北京二手房网签量11299套，同比上涨15.41%；对应网签面积约99.26万平方米，同比增长13.14%。

拉长时间维度看，3月至9月，各月二手房网签量依次为19886套、17893套、15974套、16618套、14037套、13853套、15756套，除9月同比基本持平外，其余月份均实现同比增长。

叠加前期行情，今年前三季度北京二手住宅累计网签137229套，同比上升5.1%，成交规模创下2022年以来同期新高。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前，北京二手房交易规模明显上升，同期数据创新高，充分体现了二手房购房相关政策、限购放松等措施发挥的积极作用。

严跃进指出，二手房价格调整后认购性价比非常高，目前具备底部购房的优势，这些都是市场的支撑力。他表示，网签数据虽有波动，但总体仍在持续修复，说明市场本身具有韧性，并非脉冲式波动，而是具有持续向好的发展趋势。

展望四季度，居民购房贷款贴息政策落地，有望对符合条件的首套住房需求形成一定支撑。曹晶晶表示，预计北京二手房成交仍具备一定活跃度。整体而言，当前市场修复仍以刚需驱动为主，价格企稳的关键在于改善性需求的持续释放、挂牌规模能否保持稳定以及居民预期的进一步修复。

从市场基础来看，北京二手房四季度成交具备较强支撑。中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，前三季度北京二手房成交规模稳步抬升，不少购房者优先选择二手房，现房属性、性价比是主要考量因素，置业意愿清晰。叠加房贷贴息、公积金贷款额度调整等现有政策持续落地，将持续托底市场行情。

谢逸枫认为，北京二手房市场仍存在政策预期空间。房贷个税扣除力度加大、城市更新货币化安置、人才购房补贴与税费优惠、首付比例及利率下调、住房以旧换新与房源收储等潜在政策，若后续落地，将进一步释放利好，助力北京二手房四季度市场修复。