2026 年 8 月 28 日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，把个人住房贷款期限上限从 30 年延长到 40 年。这是 1999 年房贷期限从 20 年延长到 30 年之后，时隔 27 年的又一次调整。

一、政策及来由

1.政策给的 40 年，是一个上限。

央行的说法是，延长是为了给借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

现实的门槛卡在年龄上。多数银行执行的是"借款人年龄加贷款期限不超过 75 年"，按这个口径倒推，35 周岁以下才有机会贷满 40 年。二手房还要看房龄，老旧房源更难用足年限。

存量房贷也被纳入了。已背着贷款的人可以申请延期，但延长期限不超过原贷款期限的一半。公积金贷款不参与延期，最长期限仍然是 30 年。

2.为什么要延长？

要理解这项政策为什么现在出台，得看另一组数字。

央行《2026 年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至 6 月末，全国个人住房贷款余额 36.29 万亿元，同比下降 3.8%，同比增速已经连续 13 个季度为负。

居民提前还贷的力度更直观。4 月单月，住户中长期贷款净偿还 3408 亿元，居民还掉的钱比新借的还多，提前还贷规模创下历史新高。

耐人寻味的是利率。全国新发放个人住房贷款加权平均利率已经连续三个季度稳定在 3.06% 的历史低位，却没能把需求拉回来。

二、为什么贷款起不来？

1.居民账本上的钱，上一轮已经用掉了

高盛的居民资产负债表跟踪模型显示，居民资产结构的变化相当剧烈：2021 年年中房地产高峰时，房子占居民总资产的 67%，到 2026 年一季度已经降到 52%。

居民的行为也在转向。国家金融与发展实验室的报告指出，财务目标正从追求利润最大化变成负债最小化，零贷款购房正在成为居民修复资产负债表的一种方式。

不是居民不愿意借钱，是上一轮上涨把家庭账本上可动用的那部分消耗掉了，现在大家在做的是修复，不是扩张。这种时候把期限拉长，并不会让人更愿意背上一笔新债。

2.收入没有增量

房贷是一份长约。签下 40 年，等于假设未来 40 年里，借款人的收入能够稳定覆盖月供，并且最好还能增长。这个假设目前缺少支撑。

国家统计局数据显示，2026 年上半年全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际增长 4.2%，看起来不算低，但拆开看有几处细节：中位数只有平均数的 82.8%，增长在人群之间并不均匀；财产净收入只增长 1.1%，对很多家庭来说最有想象空间的那一块几乎停住了；5 月不含在校生的 16 至 24 岁劳动力失业率为 15.6%。

收入预期往下走，拉长期限只是把压力后置，并没有让未来变得更宽裕。

3.房产供大于求

先看存量。央行 2019 年的城镇居民家庭资产负债调查显示，城镇居民家庭住房拥有率 96.0%，户均 1.5 套。任泽平团队测算，2025 年中国城镇住房套户比约 1.07，与成熟市场 1.1 左右的水平已经相当。总量上，中国城镇住房早已够住，缺的是好房子，以及人口还在流入的城市里的房子。

需求这一头要看长期。2025 年末全国人口连续第四年负增长，全年出生人口 792 万，是有记录以来的新低。买房的人也在减少，民政部数据显示，2026 年上半年全国结婚登记为同期历史最低。2025 年 7 月中央城市工作会议的定调是，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期。

预期也在变。高盛测算，名义房价自峰值已下跌约 30%，"早晚会涨回去"不再是共识。中指研究院的数据显示，2026 年 3 月 50 城平均租金房价比 2.26%，一线城市仅 1.65%，而同期无风险收益率还不到 2%。租金回报已接近甚至低于无风险收益，扣掉空置和维护只会更低，而房贷利率还在 3% 以上。买房出租的账算不平，剩下的理由就只有涨价，可涨价恰恰是第一项消失的东西。

房子的定价逻辑正从"能涨多少"转向"能租多少、好不好卖"。这个转变跟还款期限没有关系。

4.社会保障不足

还有一头要算进来。居民手里的钱其实不少，问题是这些钱动不了。

截至 2026 年 5 月，全国住户存款余额 172.7 万亿元；居民储蓄率 35.44%，同期美国只有 2.83%；其中定期存款的占比升到 74.8%，创下历史新高。

这些钱不是闲钱。养老、看病、子女教育、失业风险，本该由社会保障分担的部分，现在主要由家庭自己扛着，存款利息再低也不敢动。

这种谨慎是有数字支撑的。世界银行的测算显示，中国社会保障相关支出约占 GDP 的 11%，只有经合组织国家平均水平 21% 的一半左右。落到具体的人身上，参加城乡居民养老保险的农村务工人员和非正式部门劳动者，月均养老金 246 元，相当于农村人均收入的 13%。

保障薄，预防性储蓄就厚。这层预期不改变，存款就很难松动，也很难变成一份 40 年的还款承诺。

延长房贷期限不是没有用，对年轻刚需家庭，月供降下来是真实的喘息空间。但它改的是还款节奏，不是钱本身：居民账本上已经缩水的那部分补不回来，收入端还没有出现的增量变不出来，已经过剩的存量住房消化不掉，本该由社会保障分担的风险也接不住。

答案不在银行的产品说明书里。决定一个家庭敢不敢借 40 年的，从来不是银行愿意给多少年，而是他相信自己未来 40 年能挣到多少，以及这份收入经不经得起意外。底气在，不需要 40 年，购房者自然敢进场；底气不在，40 年也只是把还款日推到退休以后。