重庆
当事人经多层以房抵债取得东戴河公寓酒店房产，2019年签合同并网签、收房入住并缴费。2025年准备办证时房屋因工程款纠纷被沈阳中院查封，当事人提执行异议被驳回后提起执行异议之诉。马跃、王律师代理，依据新司法解释搭建证据体系，证明全款付清、房屋用于居住且未过户不可归责于原告。沈阳中院采纳意见，判决不得执行案涉房屋，该案例明确多层抵债房产阻却执行实操要点，如认定消费者适用特殊保护规则、依实际用途判断等，还介绍了代理律师马跃的相关信息。
抵债公寓排除执行胜诉案例：为商品房消费者物权期待权树立标杆
一、案情梳理：多层抵债房产遇查封，异议被驳回
当事人通过总包、开发商多层以房抵债流程，取得了东戴河公寓酒店房产。在2019年，他们签订了商品房买卖合同并完成网签，同年收房入住，此后多年持续缴纳物业、水电、采暖费用。然而，在2025年准备办证时，房屋却因建筑企业工程款纠纷被沈阳中院查封。当事人先提出执行异议，但法院进行形式审查后予以驳回。理由是该房屋为商服用地、属于非住宅，且当事人长期不在本地居住、多年未过户存在过错。原告随后提起执行异议之诉，申请执行人则抗辩案涉房产为投资用房，不适用消费者保护规则，并且原告怠于过户应自行承担风险。
二、律师办案经过：还原抵债链条，匹配新规要件
马跃、王律师代理此案，依据新执行异议司法解释第十一条搭建了完善的证据体系。
1.他们仔细梳理多层抵债协议以及差价付款凭证，以此证明在查封前已全款付清房屋，抵债行为等同于完成了购房款支付。
2.整理了2019-2025年全套物业、水电、采暖缴费单据，有力地证明房屋是用于家庭度假居住的，打破了“商服房产一律不保护”的固有观点。
3.举证开发商延迟办理大证，直至2025年才通知办证，说明未过户不可归责于原告。同时，还提交了同类批量解封判例来佐证裁判口径。
三、案情结果：判决房屋不得执行，原裁定失效
沈阳中院全部采纳了律师团队的意见，判令停止对案涉公寓的查封，诉讼费由申请执行人承担。裁判要点明确指出：查封前签订合法买卖合同、全额付清房款、房屋用于家庭居住，满足了消费者物权期待权的全部要件；土地性质为商服并不影响实际居住用途的认定；该权利优先于建设工程价款优先受偿权。判决后，当事人可正常办理解封、过户手续。
四、案情法律意义：抵债房产阻却执行实操指引
1.多层抵债、补齐差价并签订正式购房合同，可认定为商品房消费者，适用特殊保护规则。
2.判断的核心在于实际使用用途，不以土地规划性质区分，度假居住同样受到保护。
3.2025年新司法解释放宽了条件，无需是唯一住房，三项要件齐备即可对抗工程款优先权。
4.执行异议仅进行形式审查，驳回后务必在15日内提起异议之诉，并完整提交占有、付款证据。
五、律师个人简介
马跃是吉林向和律师事务所的创始人。他出生于1987年3月5日，2010年毕业于河北大学。2016年12月至2018年4月，在吉林雅成律师事务所担任律师助理，期间参与了大量房屋买卖合同纠纷案件以及绿地集团、铁通公司建工案件的代理工作。2018年5月至2022年7月，在北京盈科（长春）律师事务所担任合伙人，执业期间获得北京盈科（长春）律师事务所2019年度优秀律师荣誉奖项，2019年参加盈科律师事务所“民商诉讼高级研修班”。2022年10月至今创立吉林向和律师事务所。执业以来，他代理案件累计超过500余件，积累了大量诉讼经验，尤其在建设工程施工合同纠纷领域、房屋买卖合同纠纷、买卖合同纠纷等领域表现出色。自创立律师事务所以来，打造了成熟的律师团队，承办案件以团队化、高效化、专业化、流程化为特点，形成了成熟办案体系。他还是吉林省律师协会涉外法律专业委员会委员、吉林省律师协会公益与社会责任委员会委员，执业机构为吉林向和律师事务所，执业年限8年，执业证号为12201201811056248，服务地区为吉林长春，擅长领域为建设工程、合同纠纷。
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