作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

或许很难想象，曾经深圳楼市外溢的高地，如今掉了七成。

网红盘，被“控诉”

这两天，深业集团刷新了深中两地人的朋友圈。

原因是一名资深摄影师发现，曾经拍摄的一张深中通道的远景照，在不知情的情况下，被中山马鞍岛“湾中新城”楼盘用作了朋友圈的广告宣传物料。而宣传的楼盘，也并未在使用照片的过程中署名。

于是，照片的原作者便在社交平台直接发声，要求停止侵权，停止使用相关作品，并删除所有侵权内容。

（来源：网络）

随着事件的发酵，很快项目的第三方，也就是楼盘的广告合作商发布了公告，表示了歉意。

（来源：深圳市长城盛花广告有限公司）

但道歉信，也仅仅说明了原因，并未透露具体的解决方案。

展现出的更多的是一个词——纯属误会。

道歉信中，第三方强调照片绝非恶意侵权、刻意盗用，只是物料的版权审核过程中出现疏漏。

虽然只是第三方的一次“误用”责任，但也牵扯出事件背后隐藏的细节——

1、这些年，地产行业收缩，利润缩减，大部分开发商都选择挤压营销预算以及成本转嫁。而楼盘营销费用被压缩后，广告公司为了保利润，最容易砍的就是“看不见”的成本，设计人员转向免费图库、网络搜索这种素材制作物料。

广告公司还有可能接到合作后转给设计工作室，工作室再转给自由设计师，通过层层转包，不仅版权责任被稀释，也节省更多的成本费用。

2、中山马鞍岛“湾中新城”依旧在售，依旧未清盘。

这个楼盘是位于中山马鞍岛板块南片区的标志性项目，距离深中通道的翠亨东收费站（深岑高速出口）步行约4.4公里，是中山名副其实的网红盘。

（来源：链家）

前身正是2021年万科与深业联手拿下的湾中新城核心商业地块，总价约101.7亿，当年创下中山土地出让总价纪录。

当初开发定位是匹配中山港客运码头的门户，要打造大湾区西岸最具影响力的大型综合体和区域地标。

规划包含商业、学校、文化设施、住宅。

随着项目推进及万科的逐步退出，深业集团全面接手并主导操盘。

2022年8月，首次开盘单价高达4.5万元/㎡，整体单价约2.38万元/㎡（部分低楼层或特定户型单价在2.2万元/㎡左右），销售约31亿元，直接登上中山楼市的年度销冠项目。

2023年以网签1335套住宅登上中山楼市住宅（不含非住宅性质公寓）网签套数排名第一的项目。

到了2024年，深中通道通车，楼盘再次受到市场的关注。

即便如此，项目部分房源仍未能售罄，曾经拿下的地块规划，依旧在建设兑现的过程中。

在这个过程中，虽然有项目分期开发，分批推盘的原因，但一定程度上也代表了中山楼市的缩影，反映了如今临深外溢市场的真实情况。

当一个地标性，热门区域的网红盘，销售去化的节奏慢下来后，背后是中山马鞍岛的市场真实反应。

首付变全款

如今中山马鞍岛的二手住宅，整体挂牌均价约1.5万/㎡，依旧远高于中山其他板块。

（来源：链家）

但实际的成交价格已经缩水不少。今年4月，马鞍岛的万科深业湾中新城瑞湾府约70平的小户型成交价已经不到1万元/㎡。

（来源：链家）

万科深业湾中新城曦湾府今年5月成交一套约144平户型，单价虽然还能维持约1.67万/平，但对比3月成交的约227平更大的户型，单价便宜约0.87万/平。

（来源：链家）

而岛上附近的其他小区，如雅居乐湾际壹号，保利和筑天汇花园、恒大悦珑湾今年的成交基本在1万元/㎡以下。

（来源：链家）

万科西海岸、招商臻湾府、中山粤海城、保利天汇左岸、万科西湾汇还维持在1万/平以上。

（来源：链家）

作为一条依靠通道撑起的区域，中山马鞍岛的成交，已经算是市场相对有韧性的区域。

其他，靠近深中通道区域的板块，按照市场现阶段的成交和价格来看，几年前的首付已经到了可以做全款的阶段。

想想几年前三成首付要三四十万，现在很多房源总价几十万，首付1.5成，首付十万出头就可以了。

恍如隔世。

以中山曾经热门的火炬片区来看，位于区域内太阳城板块的小区，臻华花园相比曾经的高峰价格，已经回落超过三分之二。

小区曾经在2021年成交高峰，价格去到1.3万+/㎡，成交还非常活跃。

（来源：链家）

2022年成交价格开始迅速下滑，几乎没有出现平滑下降的情况，而是直接掉到1万元/㎡以下。

（来源：链家）

到了去年年末，价格掉到四千出头的水平，然后价格开始在四千元一平左右横跳。相较高位价格，已经不是缩水过半，而是七成。

（来源：链家）

同一个小区，过去三成首付变成如今的全款。

位于火炬区凯茵新城，临近深中通道的万科柏悦湾也同样如此。

2019年—2021年期间，小区成交单价到1.6万/平—1.9万/㎡。

（来源：链家）

2022年开始，小区成交单价直接掉到1.3万/平—1.4万/㎡。

（来源：链家）

到了2024年年底，小区成交价格快速下滑到1万/㎡左右。

（来源：链家）

到了今年7月，小区成交价格滑到了6字头，对比曾经的1.6万/平—1.9万/㎡，也只剩三到四成。曾经的首付也几乎变成了全款。

（来源：链家）

位于南区街道南曾经的高端住宅网红盘德商樾玺，小区内都是大平层类型户型，早期

开盘均价约25000元/㎡起，部分早期特价房源均价在19500-21000元/㎡，高峰阶段预售价曾达30000元/㎡。

比起两三年前达到约1.7万/㎡的成交单价，如今只剩八九千元一平。

（来源：链家）

但一些交易活跃，位置相对优越，有一定代表性的高端/豪宅类型的小区，成交价格相对更稳健。

如位于石岐总部的网红盘华发首府，2020年10月首推开盘价约1.8万—2.1万/㎡，自小区2023年出现成交以来，成交单价中途虽有下滑，但基本能维持在1.2万/平—1.4万/㎡的水平。

并未表现出超跌的状态。

再如位于西区街道彩虹片区的棕榈彩虹小区，是片区非常典型的大盘，2011年首推价格在6200-7500元/㎡。

2018年—2023年阶段，大户型的成交单价都能维持在1.2万/平—1.5万/㎡的水平。

中途虽有低于1万/平的调整，到了今年7月，大户型成交的单价依然能维持在1万/平以上。

所以，对于中山楼市一些典型的有着风向标一样的小区，可能相比高峰期回落了七成左右。

但也仍有能够一直守住底线的标杆。

只是，目前市场的结构性更明显，小区之间的实际成交差距进一步拉大。

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