商品房消费者“超级优先权”与承包人优先受偿权的顺位全解析

导语

房地产一进入调整周期，烂尾楼就成了最扎眼的伤疤。买房人最崩溃的，是房子拿不到、房贷却还在扣，首付和月供像打了水漂。承包人这边也不轻松——自以为有优先受偿权，排在银行前面，可真到楼盘烂尾那一天，买房人反而排到了最前头。

这一期，高律把两条线都讲清楚：买房人的贷款到底能不能合法的不还了？承包人的钱，在烂尾这个盘子里又到底排第几？

一、买房人最该懂的：烂尾了，房贷能不能一并甩掉？

（一）先破一个误区：购房合同和贷款合同，不是“各管各的”

很多人，包括不少银行，都抱持一个旧观念：买房合同和贷款合同是两份完全独立的合同。房子烂尾，买房合同解除，但贷款合同照样有效，房贷还得继续还。

司法实践已经给出了明确答案：这两份合同是“牵连”关系，不是简单的主从关系，更不是毫不相干的两份独立合同。

道理很简单：买房人签贷款合同，目的是拿钱付房款，最终是为了拿到房子。一旦房子烂尾、拿房的目的彻底落空，贷款合同赖以存在的基础就随之消灭。这时候还要求一个毫无过错的买房人继续背房贷，权利义务严重失衡，有失公平。

（二）法律依据：“一并解除”有明确的司法解释支撑

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十条、第二十一条，是这一问题的直接依据。

第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

翻译成人话，是三句：

第一，贷款合同不会“自动解除”。必须由买房人主动提出解除请求，法院才会处理；你不提，法院不会主动判。你不把银行一并告了，法院只审商品房买卖合同，根本不管贷款合同。

第二，法院支持一并解除。剩余贷款就由开发商直接还给银行，买房人不用再继续还贷。

第三，开发商要“两头还钱”。把首付和买房人已经还的贷款本息退给买房人，把剩余未还的贷款本金还给银行。

（三）一个入库案例，把规则讲得很明白

这里要讲一个最高院入库参考案例（入库编号2025-07-2-091-001），是目前处理烂尾房“房没到手、贷款照还”难题的权威样本。

案情简要：2021年12月，陆某、张某千与开发商签订商品房预售合同，总房款118万余元，首付43万余元，剩余75万元向银行按揭贷款。后项目停工烂尾、短期内无交付可能。买房人起诉，请求一并解除购房合同和贷款合同，并要求开发商返还首付和已还贷款本息、直接向银行清偿剩余贷款。

银行抗辩说：两份合同相互独立，买房合同解除不影响贷款合同效力，买房人作为借款人仍应继续还贷。

法院最终支持了买房人的全部请求：解除两份合同，开发商向买房人返还首付43万余元及利息、已还贷款本息19万余元，并向银行返还剩余贷款本息，买房人不再承担剩余还款义务。二审维持原判。

这个案例的价值在于，它把司法解释第二十条、第二十一条真正落进了判决，确认了“烂尾房可以一案同时解除两份合同、把最终还款责任归于违约的开发商”这一裁判尺度。

（四）不是烂尾，解除合同的后果又是什么

这里要先把两个门槛分清楚，这也是最容易混淆的地方。

先看“甩掉房贷”这件事。依据是《商品房买卖司法解释》第二十条——只要商品房买卖合同被确认无效、被撤销或者被解除，导致贷款合同目的落空，买房人就可以请求一并解除贷款合同。这里“被解除、被撤销”的事由是开放的：开发商烂尾停工（根本违约）最典型；延期交房达到合同约定解除条件；甚至欺诈、虚假宣传被认定构成欺诈的，都可能成为解除或撤销合同的事由。

所以严格讲，不是“只有烂尾才能甩贷”——只要买卖合同合法地解除或撤销了，贷款合同就能一并解除。解除后的一般后果是：开发商向买房人返还首付和已还贷款本息，向银行返还剩余贷款本金，买房人不再继续还贷。

但要注意：此时买房人的“返还购房款请求权”只是一般债权，不享有超级优先权。

举个例子：开发商延期交房6个月（房屋本身能交付），达到了合同约定的解除条件，买房人可以解除买卖合同并一并解除贷款合同，要求开发商返还首付和月供。但如果此时开发商资金链已经紧张、还欠着承包人的工程款，那么承包人的建设工程价款优先受偿权可以拍卖房屋优先受偿，而买房人的返还购房款请求权只是普通债权，排不到承包人前面，实际能不能拿回钱就没有保障了。

至于超级优先权的前提到底是什么，放到第二部分专门讲。

一句话：买卖合同和贷款合同可一并解除，非烂尾情况下买房人无优先权。

二、买房人的“超级优先权”：凭什么排在工程款和银行前面？

（一）超级优先权的依据

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第三条明确：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

这就是业内常说的“商品房消费者超级优先权”。它优先于一切担保物权和法定优先权，是整个清偿链条里最靠前的位置。商品房买房人的利益保护具有普适性、更强的紧迫性，法律对无过错消费者予以兜底保护。

（二）超级优先权前提条件：必须是“烂尾”

买房人的这个超级优先权有一个铁的前提——“房屋不能交付且无实际交付可能”。换句话说，必须是烂尾、彻底停工、开发商破产重整这类客观不能交付的情形，买房人的退款才优先于工程款、抵押权。如果因为其他原因解除买卖合同的，并不能享有超级优先权。

如果只是短暂延期交房、项目仍在建设、尚有复工交付希望，或者房子漏水、装修瑕疵，甚至“当初承诺的地铁没通”这类虚假宣传、承诺不实的理由——即便能据此解除或撤销买卖合同、甩掉贷款（回到第一部分的逻辑），买房人的退款请求权也只是一般债权，排不到承包人前面。

一句话：甩贷看“买卖合同能不能解除”，超级优先权看“房子能不能交付”，这是两个完全不同的门槛。

三、买房人实操要点：一案化纠纷

将开发商与贷款银行列为共同被告，在一个案件中同时处理两份合同的解除与返还问题，一揽子化解纠纷，避免分开两次起诉、重复诉讼，也避免购房人在等待期间继续承担还贷压力。

高律建议买房人提起如下请求：

✅一并解除购房合同+贷款合同；

✅开发商退还首付款，并加计几年利息；

✅开发商退还你已经还掉的月供；

✅剩余贷款本息，由开发商直接还给银行，你不再背贷；

✅同时主张开发商支付违约金。

⚠️再次提醒，一定要一并起诉银行，否则只审商品房买卖，不会自动解除贷款合同。

四、承包人：你的优先权，到底排第几？

这是本期第二个痛点。很多承包人以为，自己的建设工程价款优先受偿权“优先于抵押权”，就是最靠前的。但在商品房项目里，这个认知需要修正。

（一）完整清偿顺位

结合最新的《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（2026年9月出台）第三十一条，房屋不能交付、合同解除后的清偿顺序大致如下：

第一顺位的本质是：开发商就这套房收到的全部购房款（买房人自付部分+银行放贷部分），要优先分别返还给买房人和银行，整体排在工程款和抵押权之前。

（二）对承包人的现实冲击

这个顺位意味着：承包人干的是商品房项目，开发商把房子预售、又资金链断裂，承包人虽然比银行靠前，却依然排不过买房人。后果很现实：

一是买房人选择拿房的，这套房实际上拍卖不了，承包人的优先权落不了地；

二是买房人选择退款的，开发商的资产优先退给买房人，剩下的才轮到承包人——能不能剩下，剩下多少，很难讲。

所以承包人一定要有一个清醒的认识：在商品房烂尾的盘子里，你的优先权不是“最优先”，前面还横着买房人的超级优先权。

（三）工抵房注意：不适用这套规则

还有一个边界必须点明：这套“消费者超级优先权+贷款合同一并解除”的规则，只保护以居住为目的的商品房消费者。以房抵工程款的承包人，本质是商事抵债，一般司法实践认为不属于消费购房，不能套用这套规则，不能主张价款返还的超级优先权。

高律顺带提醒：很多工抵房的老板以为签了抵房协议就完事了，想着直接转卖好省税费，其间不抓紧拿房钥匙和办证，这是万万不行的，风险非常大！

五、高律实务提示

（一）对买房人：

第一，起诉时务必把开发商和贷款银行一起列为被告，一个案件同时请求解除购房合同和贷款合同，一次性处理，别分开两次起诉。

第二，诉讼请求要写全：解除购房合同、解除贷款合同、开发商返还首付及已还贷款本息、开发商向银行清偿剩余贷款、支付违约金。

第三，关键证据备齐：购房合同、贷款合同、首付转账凭证、还贷流水，以及项目停工烂尾的证据（现场照片、政府公告、公开报道等）。

第四，认清前提：只有烂尾、停工、无交付可能才够得上；同时也要客观评估，若开发商已资不抵债，同样优先的业主也有很多，仍然可能面临“胜诉但执行难”，还是要尽早动手，不要挨到最后。

（二）对承包人：

第一，一旦发现开发商资金链紧张、房子可能烂尾，越早动手越主动，拖到最后可能颗粒无收。

第二，心里要有数：商品房烂尾项目里，你的优先权排在买房人之后，别高估了自己的顺位。

六、结语

烂尾楼是房地产调整周期里最沉重的一环。买房人不必“房财两空还要背贷”，承包人也别误判了自己的顺位。

法律给买房人留了一条“一并解除+甩贷”的路，也给了承包人“尽早动手”的提醒。看清规则，及时维权。

关注高律，少走弯路不吃亏。

本文由高律丨建工律师撰写于2026年10月27日。