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公示核心指标拆解

公示指标逐项列清：用地面积27546㎡；总建筑面积97716.06㎡；地上计容建筑面积60601.2㎡；地上不计容面积1316㎡；地下建筑面积35798.86㎡；容积率2.2；建筑密度30%；绿地率35%。

从面积构成看，地下建筑面积35798.86㎡与地上计容建筑面积60601.2㎡、地上不计容面积1316㎡并列，地下部分对应两层地下车库的空间投入。建筑密度30%与绿地率35%组合，意味着地面留出较多景观与公共空间，与“品质提升试点”要求相呼应。

产品细节上，叠排7.7米、2层3.3米、3层3.7米、4层3.3米、5层3.3米、6层3.7米、7层3.1米、闷顶层2.6米；24F高层10-2层层高3.6米、-1层5.2米、首层架空层6米、住宅标准层3.15米。外立面用材，叠排为浅色石材、LOW-E中空玻璃、深咖色铝合金、灰色金属屋面等；高层为深咖色铝合金穿孔板、浅色石材、浅色仿石铝板等。

02

产品结构：4幢高层+7幢叠排的高低配逻辑

根据公示，项目北区规划4幢高层住宅，含1幢16F、3幢24F；南区规划7幢7F叠排；小区门厅位于东侧乐枫路。2.2容积率与80米限高决定了“北高南低”的排布逻辑：高层退居北侧，叠排占据南侧采光面。门厅设于东侧乐枫路，既衔接人行归家动线，也把主要界面朝向城市道路展开。

客群分层上，高层面向总价相对敏感的改善家庭，叠排面向追求低密产品的改善客群。板块在售项目总价带可作佐证：锦上观澜2026年1-9月成交565套、成交均价38385元/㎡、套均价517万元；鸣奥府同期成交191套、均价41463元/㎡、套均价588万元；潮语臻境府成交111套、均价45738元/㎡、套均价763万元；晓澜玉华成交131套、均价60648元/㎡、套均价1472万元；松川境成交124套、均价62248元/㎡、套均价1384万元。这组数据说明，市北板块总价从“500万级”延伸到“1400万级”。高低配也是滨江在市北一贯的产品语言，同板块滨江系项目多为高层+低密的组合。

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区位与配套

地块紧邻地铁7号线与在建15号线换乘站明星路站，明星路、建设四路、市心路等主干道交汇。2公里范围内有奥体印象城、宝龙城市广场、信息港公园、浙大妇产科医院、浙二博奥院区、信息港小学、信息港中学、博奥小学等；周边还规划落地龙湖天街。据公开报道，市北天街体量9.7万㎡、预计2029年开业。产业面，杭州湾信息港、浙大杭州国际科创中心等环伺。

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市场判断

板块供需与竞争格局

萧山市区板块（普通住宅、别墅、酒店式公寓），2026年1月1日至10月27日供应578套、供应面积12.45万㎡，成交431套、成交面积8.94万㎡，供求比1.39，成交均价52587元/㎡，套均价1090万元；截至2026年9月末库存423套、6.9823万㎡，12个月口径去化周期7.5个月、6个月口径5.4个月。

板块内部新老项目交替：晓澜玉华9月末库存11套、松川境3套、潮语臻境府7套、锦上观澜1套，老盘基本出清；鸣奥府2026年8月首开（供应152套、22276㎡），9月供应62套、成交146套、成交均价41729元/㎡，1-9月累计成交191套、均价41463元/㎡、套均价588万元。待售的锦澜玉华里、滨江·锦上风荷湾尚未入市，后续供应量有待释放，短期来看地块存在阶段性竞争压力。

地价与售价的空间

把30775元/㎡的楼面价与板块在售项目2026年1-9月成交均价并置：锦上观澜38385元/㎡、鸣奥府41463元/㎡、潮语臻境府45738元/㎡、晓澜玉华60648元/㎡、松川境62248元/㎡。市北已形成“一盘一价”的梯度定价，价格锚点取决于距世纪城/奥体的远近与产品形态。本项目位于明星路站旁，参照系应落在板块价格带的中段，叠排与高层需分开定价。

高低配对去化节奏的影响

晓澜玉华、松川境、潮语臻境府的成交均价分别为60648元/㎡、62248元/㎡、45738元/㎡，套均价分别为1472万元、1384万元、763万元；锦上观澜、鸣奥府的套均价分别为517万元、588万元。低密产品流速慢但单价高，高层走量但竞争直接。叠排有助于拉高整盘货值与利润，高层承担现金流与去化任务。

下图列出2026年1-9月市北五个竞品项目的成交套数、成交均价、套均价对比（数据来源：克而瑞；项目口径含普通住宅、别墅、酒店式公寓、商业、办公、车库/车位等物业类型）。从图中可见，套均价梯度与成交套数并不完全同向，产品形态对定价和流速的影响清晰。

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对周边竞品的影响

直接影响对象包括北侧待入市的锦澜玉华里（楼面价36170元/㎡、溢价57.3%，规划高层+排屋）、滨江·锦上风荷湾（起拍楼面价20000元/㎡），在售的鸣奥府（高层均价约4.1万元/㎡）；以及虽已接近清盘但仍有尾房的晓澜玉华、松川境、潮语臻境府、锦上观澜。本项目以更低地价、更优的轨交条件（明星路站零距离）进场，将对同期高价地项目形成直接的定价参照压力，并可能改变板块客户的比价顺序；但同门竞争（滨江系在市北多盘布局）也意味着内部客源需要错位分流。对购房者而言，多盘同台会带来更充分的产品比较；对项目而言，关键是把高层与叠排的客群、总价、入市节奏拆开。

THE END

本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师王义文撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。