2026年6月底，广州增城区中新镇政府办了一场不算隆重的活动。辖区被征收群众陈先生领取了核发的首张房票，标志着增城区房票安置政策正式落地实施。

他拿到的不是新房钥匙，也不是一笔补偿款，而是一张只能用来买房的凭证。这张票能跨区用。

增城参照广州市的房票优化政策，出台了本区的实施细则，房票全市通用，可跨区购房。也就是说，陈先生不用守着原来的村子等回迁楼盖好，可以直接到广州其他区挑现成的商品房。

差不多同一时间，北京西城三里河一区28号楼的老住户已经在新楼里住了好几个月。他们没拿到补偿款，反倒自己出了钱。

有媒体测算，该楼综合改建成本约11815元每平方米，政府补贴原面积部分5786元，居民承担剩余差额，整体政府约40%、居民约60%。一边是领票，一边是掏钱，跟很多老人记忆里"拆迁就是分房、拿钱"的样子都不一样。

到2027年，老房子的去留大体会沿着这两条路走，同时还要先过一道越来越严的"体检"关。先说房票。城中村改造是它用得最多的地方。

广州黄埔区岗贝村宏岗片区的项目，截至2026年7月，累计兑付房票约228张、金额3.94亿元，房票签约率达100%，成功去化商品房206套。两百多户村民拿着票，基本都去买了现房。

为什么各地愿意推房票？它一头解决了被征收户的安置，另一头消化了卖不动的商品房。

南京的数据很直观：该市去年共开具房票5461张，去化各类存量房5455套，那是2024年的数字。新房库存多的城市，自然更愿意这么干。

这条路早在2024年就定下了方向。2024年10月份，住房和城乡建设部部长倪虹在国务院乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台办公室举行的乐鱼平台-乐鱼（中国）一站式服务平台发布会上介绍，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

到2026年，连以前推得不多的深圳也跟上了。深圳坪山区的咸水湖片区，12月23日，咸水湖片区城中村改造项目举行集中签约暨房票发放仪式，深圳首个在城中村领域试行房票安置的项目由此启动。

这是2025年底的事。房票对被征收户最大的好处，是省掉了在外面租房、熬好几年等回迁房的日子。

不过房票只能在规定时间、规定范围里花，各地的期限、可选房源、额外奖励都不一样。签字之前把本地细则一条条看清楚，比打听邻居拿了多少要管用。

城中村有房票，城里那些住了三四十年的老楼怎么办？答案落在一个以前很少听说的词上：原拆原建。

2025年12月，住房和城乡建设部在全国住房城乡建设工作会议中指出，稳步实施城中村和危旧房改造，其中，有38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建。三里河28号楼是最常被拿来讲的例子。

这栋楼1978年建成，2023年被纳入北京市危旧楼改建范围。2025年9月开工后46天完成主体模块封顶。

2026年2月4日，北京西城区月坛街道三里河一区28号楼的54户居民，拿到了新家的钥匙和房本。从搬离旧楼到重回新家，前后不到半年。速度靠的是工厂预制。

设计人员将这栋建筑拆解为156个立体模块单元，各模块从结构、保温、管线到内装的90%以上工序均提前在工厂制造完成。过渡期一短，居民在外租房的开销就少了一大截。

但这件事真正难的不在盖楼。项目启动有个硬条件，54户居民必须100%同意。

杭州浙工新村规模更大，548户居民以自筹为主推倒重建，今年2月交房了。能做成的，往往都是邻里之间商量得通的小区。

记者在各地采访发现，意见统一难、资金筹措难、过渡安置难成为三大核心挑战。"不同居民的诉求差异很大：年轻人想要更大户型，老年人关心电梯和无障碍设施，经济条件差的居民担心出资压力。"

一栋楼里，有人巴不得早点动工，有人一听要掏钱就犯难。各地的门槛也在细化。

以河南为例，按当地政策，危旧小区，如果为C级、D级危房，或者业主们有强烈的更新意愿的话，那么就可以以小区或者楼栋为单位来向主管部门提出申请。有解读称，启动还要求整栋楼九成以上业主同意，重建面积最多增加两成左右。

原拆原建门槛这么高，那绝大多数老楼会怎样？国家层面给了明确的方向。

2026年5月28日，国务院印发《城市更新"十五五"规划》，明确"留改拆并举、以保留提升为主"。有业内人士分析，"这意味着大面积拆迁比例会大大减少，存量盘活、品质提升是运营的重点。"

数字一摆就清楚了。城镇危旧房改造套数从"十四五"的25万套提升至50万套，实现翻倍增长；城中村改造数量与"十四五"基本持平，维持在4000个左右。同一份规划里，新开工改造城镇老旧小区11.5万个被列为第二项指标。

50万套危旧房，对上11.5万个老旧小区，要推倒重来的只是很小一部分，大多数小区等来的是换管道、装电梯、补停车位。危房这边，规划的要求是基本消除已建档立卡的D级危险住房安全隐患，城中村则采取多种方式分类实施。

谁家的房子进哪一类，要看体检结果。规划要求全面开展城市体检，建立完善"专项规划—片区策划—项目实施方案"的实施体系，健全城市体检与城市更新一体化推进机制。

房龄长不等于能拆，结构鉴定的结论才算数。这道关还在收紧。

2026年10月下旬，住建部的《城市体检管理暂行办法》完成意见征集，综合体检每5年一次、成果挂钩更新项目库。这样一来，2027年哪些楼能进改造名单，大多要看体检报告上写了什么。

地方的任务书也开始落地。10月21日公布的上海城市更新三年行动计划提出，实施70万平方米旧住房成套改造，其中，力争于2026年底完成不成套小梁薄板房屋改造。

实施约2400万平方米老旧小区改造。结合房屋体检，推动实施危旧住房排查、改造，精准消除安全隐患。

上海这份计划还写了探索老旧住房自主更新模式。能修的先修，有隐患的先排查，自主更新作为补充，大城市的做法基本就是这样分层推进的。

钱的方面比前几年宽裕。2026年中央预算内投资安排城市更新专项资金970亿元，直接支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目，惠及约800万户居民。

此外，今年一季度，城市更新相关专项债券发行接近1200亿元。钱多了，花法也变了。

10月23日公开的六部门老旧街区厂区改造意见，把老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区，外加历史文化街区镇区都纳入进来，更新从一栋楼扩大到一整片街区，钱更多花在补配套、盘活闲置房上，不是推平重建。

家里有老房子的，与其四处打听"哪年拆"，不如先弄清自家楼有没有做过安全鉴定、是什么等级，所在城市的体检结果和更新项目库有没有公布。

真到了征收或改建那一步，一切以正式方案为准，补偿算法、安置方式、出资比例都写在纸面上。

陈先生手里的房票，三里河老住户手里的新钥匙，看着是两回事，背后的规矩是一套：先体检，再分类，有隐患的先动，能修的不拆。2027年各地拆迁的节奏，大体就按这套规矩往下走。