大年初五，北京，零下5℃。

我的发小李面秦，裹着厚厚的羽绒服，站在海淀区一个中介门店的玻璃门外。哈着白气，眼睛死死盯着里面滚动的电子屏幕。

屏幕上的数字，像打了鸡血一样往上跳动。

手被冻得有些发抖了，他给我发来了微信，“疯了，今天又成交了29套，去年这个时候才8套。”

李面秦今年已经38岁了，在北京互联网大厂当程序员，手里面拽着200多万元的首付款，看了两年房了，越看越心凉。

从望京看到回龙观，从单价8万看到6.5万，他总想“再等等，也许还能跌”。

然而这个春节，他却有点坐不住了。

中介的朋友圈，楼市V的文章，全都在说，“成交量翻倍”，“小阳春提前”，“错过再无”。

“兄弟，我是不是该冲了？”他的声音里还带着一丝犹豫。

我只能说，焦虑就像北京的雾霾，真是无孔不入。

我没有立刻回答他，给他一个明确的答案。

因为我知道2023年的春节，楼市也这么“热”过来的，结果就迎来了长达三年的阴跌。

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上海楼市，迎来了开年的第1波王炸级政策。

当然是为了提振信心，因为我们急需这样的政策，这样一系列的小政策累积成大政策，让市场止跌回稳。

春节过后就是小阳春，大家最关心的也是房地产市场，这个时候如果都不来政策的话，那什么时候来呢？

对于目前的楼市行情，我们借助春节期间的上海成交量做一个对比，也许就更清楚了。

2026年初一到初六，绿皮实时成交分别为：

3套，12套、17套，25套、23套、29套。

2025年初一到初六，绿皮的实时成交为：

2套， 2套， 2套， 4套， 7套、8套。

不管是2025年还是2026年，单日的成交量都可以用个位数来形容，多的时候也就两位数。

实话实说，成交量并不怎么样，但是也可以理解，毕竟春节了。

对于传统来说，再大的事情，都得先把春节过了再说。

但是没有对比就没有伤害，你会发现春节期间抢跑的现象的确很明显，实时成交相比去年呈现出了几倍的增长。

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对于这样的成交量，其实也不用感到意外，就像我刚刚说的，2023年也出现过。

2023年那一波楼市热度过后，就迎来了长达3年的阴跌，这些不都还历历在目吗？

2023年春节疫情刚刚结束，全面放开。

我记得那个时候大家真的是信心满满，因为网络上的舆论都说疫情结束过后，房地产重新回归支柱产业。

积压了那么多年的需求会瞬间爆发，房价会触底反弹，暴力拉升。

2023年初四到初六，绿皮实时成交19套，26套、38套。

2026年初四到初六，绿皮实时成交25套，23套，29套。

发现没有，基本上处于同一水平线上，如果非要比个高低，也只是略高而已。

所以看完之后，是不是心里面的信心又没有了，感觉一下子心里面拔凉拔凉的。

因为2023年楼市火热之后，迎来了长达三年的下跌趋势。

现在虽然略高了那么一点点，那么会不会迎来一年或者两年的阴跌呢？

预期，市场情绪并不能够单独的决定房价走势，真正能够决定房价走势的，可能还是要和基本面做参考。

3

市场的情绪，就像潮水，来得快，去得也快。

纵观这些年，普通人往往在潮水最凶猛的时候，被卷进去。

潮水退去的时候，顺带把他们内裤都卷走了。

在一波洗脑之下，普通人最大的幻觉就是“钱印多了，房子肯定涨。”

这个时候里面去冷静了一下，顺带问了我一个更深的问题，“都说货币超发，钱毛了，你看M2，从2016年的149万亿，涨到现在的340万亿翻了一倍还多！可北京房价怎么才回到2016年？这不说明房价被严重低估了吗？”

我觉得这是过去10年最流行，也是最害普通人的一个逻辑，我们来举个例子：

“假如在我国很偏远的深山老林，有一个村子，村子里面原来有100个馒头，对应有100块钱。现在，李四突然想开个养鸡场，找村长借了100块，打了张欠条。村里就有了200块，但馒头还是100个，看起来钱（超发）了，对吧？”

“但李四借这100块，是用来买饲料，盖鸡舍的。半年后，他的养鸡场开始下蛋，他把鸡蛋卖掉，赚了120块，还了村长的100块本金和10块钱利息。这个时候村里面的200块消失了，变回了110块，但多了很多鸡蛋。”

“你看，你是借债创造货币的同时，也创造了还债的义务。而还债靠的是他未来生产的鸡蛋（商品），所以这笔钱是有“锚”的，不是凭空印出来的。”

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李面秦开始有点懂了，“你的意思是，大部分新增的货币，都是像李四这样的老百和企业，一笔一笔借出来的，借来买房，开公司，搞生产？”

没错！我调出数据给他参考：

近10年，M2增长191万亿，其中央行直接“印”的基础货币只增加了11万亿，占5.76%。

而企业和居民贷款增加了168万亿，占88%。

所以你看懂了吧？推动货币增长的主力是我们自己，就是我们一个个贷款买房的普通人。

是我们普通人买房时的贷款，是企业扩大生产时的贷款。

这一笔笔贷款创造的货币，理论上都对应着未来劳动产出和商品服务。

货币超发推动房价暴涨，这个流传了十几年的故事，从根子上来讲，可能就已经有些错了。

他把复杂的周期现象简化成了一个简单的线性结果。

而我们每一个贷款买房的人，就像是追着萝卜跑的小白兔。

你去看看，2026年1月份的居民新增人民币贷款数据，只有4565亿。

排除疫情期间特殊的2023年，这几乎是过去10年最低的水平。

这也意味着春节成交量热闹，但“居民再次愿意借钱买房”，这个动力发动机还没有真正点火。

房价上涨从来不是货币推动的，而是人推动的。

只有在同一时间，普通人决定加杠杆买房，才有可能把房价买上去。

所以，你清楚了吗？