很多人把买二手房想成三步：看房、签合同、过户。真正出问题的交易，几乎都不是卡在第三步，而是卡在前两步之间那段缝隙里——钱已经付出去，证还没落到自己名下。这段时间可能只有几十天，却足够让一笔几百万的款项陷入被动。

下面按"签约前应当先做完的七件事"这条线，把《民法典》《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》里的规则逐项拆开。数字都以总价 500 万元的房源为例核算，方便直接对照。

01 先查登记簿，别只翻房产证

《民法典》第二百一十六条写得很直接：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第二百一十七条补了一句更关键的——不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但证书记载的事项应当与登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。

也就是说，卖方手里那本红本只是"证明"，登记机构保存的登记簿才是"根据"。真要看清这套房的法律状态，得查到簿上。

《不动产登记暂行条例》第二十七条给了查询通道：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。实务中通常的做法是买卖双方一同到登记机构查询，或者由权利人出具书面同意后由买方查询，重点看三样：权利人是否与签约人一致、有没有共有人、有没有抵押、异议、查封、预告登记等记载。

这里还有一条常被忽略的时间规则。《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议后，为保障将来实现物权，可以按约定申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。但预告登记不是永久的：债权消灭，或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

预告登记的作用在"一房二卖"里最明显。《民法典》第二百零九条确立的是登记生效主义——不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，谁先把名字写进登记簿，谁才拿到所有权，签合同在先并不自动获胜。做了预告登记的买方，则在九十日的窗口内多一层保护：卖方再处分这套房，对买方不发生物权效力。第三百一十一条规定的善意取得（受让时善意、以合理价格转让、已办理登记）是另一条线，一旦第三人符合这三个条件完成登记，原买方就只能回头向卖方主张赔偿。

02 对照一遍不得转让的清单

《城市房地产管理法》第三十八条列出了不得转让的清单，其中与二手房关系最密的几项是：被司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房地产未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。

这几项的后果不同，处理方式也不同：

• 查封：查封期间办不了转移登记，先付进去的钱很难退，签约前必须查到"无查封"这一栏。
• 共有：登记簿上记载为共有的，所有共有人都要签字，一方事后主张未经同意，交易会被卡住。
• 权属争议或未领证：这类房屋即便签了合同，也极可能过不了户。

同法第三十六条还要求，房地产转让、抵押，当事人应当依照第五章规定办理权属登记；第四十一条则明确房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

03 定金最多只能收房款的五分之一

《民法典》第五百八十六条给出的上限是硬性的：定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

按总价 500 万元算，定金上限是 100 万元。如果买方实际付了 120 万元，那么只有 100 万元具有定金效力，超出的 20 万元不产生定金效力，只能作为预付款处理。这个差别在卖方违约时会体现出来：第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。双倍返还只针对那 100 万元，即 200 万元（本金 100 万元加罚则 100 万元），再加上不具定金效力的 20 万元，合计 220 万元。

还有两个实操要点。第一，定金合同自实际交付定金时成立，口头约定没付款不生效力。第二，《合同编通则解释》第六十七条明确，当事人交付的是留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者"订金"，但没有约定定金性质的，一方主张适用定金罚则，人民法院不予支持。合同里把"定金"两个字和它的性质写清楚，比多写十句承诺都管用。

第六十八条还规定了例外：双方均有致使不能实现合同目的的违约行为的，其中一方请求适用定金罚则，不予支持；一方已经部分履行、对方接受并主张按未履行部分所占比例适用定金罚则的，应予支持；因不可抗力致使合同不能履行的，非违约方主张定金罚则，不予支持。

04 钱和证要分开走：监管账户与带押过户

二手房交易最危险的一步，是买方把首付款直接打进卖方个人户头，而过户还没完成。一旦卖方名下另有债务、房屋被另案查封，这笔钱就变成普通债权，排在后面。

深圳目前的做法是把资金和产权分开走：交易资金可约定存入监管账户，待不动产转移登记完成后再由监管账户划付；对尚有抵押未结清的房源，深圳已落地跨行"带押过户"模式并配套资金监管服务，卖方无需先筹款赎楼即可办理转移登记。具体办理路径、监管银行名单和到账时点，以不动产登记机构与经办银行当期的操作口径为准。

合同里应当把三件事写死：定金、首期款各自进入哪个账户；划付的条件是什么（以"完成转移登记"还是"受理回执"为准）；一方不配合办理监管手续时，另一方有什么救济。

再往前推一步，还有两个时点需要在合同里单独写明。一个是网签与提交登记申请的期限——《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请；第二十一条规定，登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。既然是双方共同申请，卖方拖延不配合就会直接卡住节点，合同里应当约定逾期配合的违约金，而不是只写"双方配合办理"。另一个是抵押注销的时点：房源上还挂着抵押的，要么走带押过户，要么约定卖方在特定期限内办结注销登记，否则买方付出去的钱要先替对方清偿债务才能拿到干净产权。

05 税费先算出来，别到缴税窗口才发现超预算

《契税法》第三条规定契税税率为百分之三至百分之五，具体适用税率由省级人大常委会决定；第五条规定应纳税额按计税依据乘以具体适用税率计算。广东省人大常委会《关于广东省契税具体适用税率等事项的决定》第一条确定：本省契税适用税率为百分之三，自 2021 年 9 月 1 日起施行。

按 500 万元的计税依据、3% 的税率，契税是 15 万元。符合家庭唯一住房等优惠条件的，可按现行政策申请更低档税率：以 500 万元计，1% 档为 5 万元，1.5% 档为 7.5 万元，三档之间差 10 万元，足以影响首付安排。

卖方一侧同样要提前算：个人转让自用达五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，按规定可享受个人所得税免征；不符合条件的，按转让所得计算。增值税及附加、土地增值税等按现行政策执行，具体以税务部门核定为准。

实务中的常见做法是在合同里明确"各自承担哪些税种"，而不是笼统写"税费由买方承担"——后者在卖方名下有多套住房时，会让买方替对方承担一笔事先没算到的个税。

06 房子交出去之前，租赁、户口、欠费要清干净

《民法典》第七百二十五条的规定常被忽略：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是"买卖不破租赁"——买方拿到产权证，也不一定能马上住进去。

第七百二十六条则给了承租人优先购买权：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃。按份共有人行使优先购买权、出租人将房屋出卖给近亲属的除外。签约前让卖方出具承租人放弃优先购买权的书面声明，能省掉后续一个诉讼。

此外还有三笔"小钱"要在交房条款里点名：物业、水电、燃气欠费，户口与学位占用情况，以及房屋内的固定装修、家电是否与看房时一致。这些金额不大，但争议率高，最好列清单、写清结清时点与违约金。

07 违约条款怎么写才站得住

《民法典》第五百八十五条允许当事人约定违约金，也允许约定损失赔偿额的计算方法，但同时给出调整机制：约定的违约金低于造成的损失的，可以根据请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，可以根据请求予以适当减少。

什么算"过分高于"？《合同编通则解释》第六十五条给出了量化口径：以《民法典》第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同履行情况、过错程度、履约背景等因素衡量；约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。同时，恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，一般不予支持；第六十四条还明确，当事人仅以合同约定不得调整违约金为由主张不予调整的，不予支持。

举例：实际损失 40 万元，30% 的门槛是 12 万元，即约定的违约金超过 52 万元就可能被视为过分高于；约定 60 万元属于越线，约定 45 万元则未越线。反过来损失难以举证的一方，更容易在"约定多少"这个环节吃亏。

另外一个常被问到的取舍写在第五百八十八条：既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以择一适用；定金不足以弥补损失的，还可以请求赔偿超过定金数额的损失。按上面的例子，定金罚则可得 100 万元、约定违约金 60 万元时，守约方通常选前者。

签前速查清单

• 登记簿已查，权利人与签约人一致，共有人全部签字，无查封、异议记载。
• 定金不超过总价的 20%，合同里写清"定金"性质与交付时间。
• 首付款进入监管账户，划付条件定义为"完成转移登记"。
• 契税按 3% 基准预算，优惠档另算；卖方个税免征条件已核实。
• 承租人放弃优先购买权的书面声明已取得。
• 物业、水电、燃气欠费与户口迁出写进交房条款，附结清时点。
• 违约金数额与实际损失大致匹配，避免越过损失 30% 的线被调减。

最后一点提醒：二手房交易时间跨度长，签完合同只是开始。每个节点的沟通记录、付款凭证、通知函件都要留痕——真到了需要主张权利的时候，能证明"谁在什么时候做了什么"的，是这些材料，不是当时的口头承诺。